Понятие и порядок заключения договора имущественного найма

Понятие договора имущественного найма. В договоре имущественного найма участвуют два контрагента: най-модатель и наниматель. Наймодатель—тот, кто предоставляет имущество во временное пользование. Участник договора, которому имущество для пользования передается, называется нанимателем. Соответственно между сторонами распределяются взаимные права и обязанности: наймодатель обязан передать имущество в пользование нанимателю, а последний обязан вносить наемную плату (ст. 275 ГК). Наниматель должен также возвратить имущество наймодателю в надлежащий срок. Исходя из этого определяется понятие договора имущественного найма.

Договор имущественного найма есть договор, в силу которого одна сторона, наймодатель, обязуется передаль имущество в пользование другой стороне, нанимателю, обязующемуся вносить плату за использование этого имущества и по истечении срока действия договора возвратить его наймодателю.

Поскольку обязанность передать имущество и вносить плату возникает из достигнутого сторонами соглашения, а фактически эти действия совершаются после того, как соглашение состоялось, имущественный наем должен быть признан консенсуальным договором. Он является также возмездным, ибо наниматель уплачивает определенное вознаграждение наймодателю за исполь-

зование его имущества. Вместе с тем договор носит взаимный характер, так как праву наймодателя на наемную плату и -обязанности по передаче имущества в пользование соответствуют обязанность нанимателя по внесению наемной платы и право требовать передачи ему в пользование имущества.

Участники отношений по имущественному найму связаны друг с другом заключенным договором. Поэтому их субъективные права носят относительный характер: они могут быть нарушены лишь другим договорным контрагентом и должны быть защищены только против возможных нарушений с его стороны. Однако сданное внаем имущество поступает во владение нанимателя, а владение—такое правомочие, которое может быть нарушено любым и каждым, осуществляет ли его собственник или договорный контрагент. Например, Л. купил с рук запасное колесо к автомашине «Москвич». Впоследствии оказалось, что оно похищено у Н. с машины, полученной им напрокат. Прокатный пункт вправе по виндикационному иску истребовать колесо от приобретателя. Поскольку, однако, нарушено не только право собственности, но и предоставленное нанимателю право владения, оно также должно получить защиту со стороны закона, что и предусмотрено ст. 157 ГК. При этом, пока сохраняется договор найма, принадлежащее нанимателю право владения защищается не только против третьих лиц, но и против самого собственника. Следовательно, в приведенном примере наниматель Н. вправе истребовать колесо у приобретателя Л , а если бы оно было истребовано прокатным пунктом, последний в период действия проката был бы обязан возвратить его нанимателю.

Выходит, таким образом, что договорное (относительное) правоотношение по имущественному найму в той мере, в какой оно связано с передачей имущества во владение другого лица, порождает и определенные абсолютно-правовые последствия. Они проявляются не только в защите прав нанимателя от любого нарушителя, но и в том, что в случае перехода права собственности на наемное имущество к любому другому лицу договор найма в пределах срока своего действия сохраняет силу и для нового собственника (ч. 1 ст. 288 ГК). Это правило применяется как при смене собственника, так и при

переходе сданного внаем имущества из 'оперативного управления госоргана-наймодателя в оперативное управление другой государственной организации (ч. 2 ст. 288 ГК).

Право на временное возмездное пользование чужой вещью может возникнуть из договора не только найма, но и поднайма (ст. 287 ГК). Например, А., арендующий маломерное жилое строение местного Совета, часть его сдает в возмездное пользование Б. В этом случае в качестве нанимателя будет выступать А., а поднанимателя—Б. 1аким образом, поднаем—это такой договор, в силу которого наниматель имущества передает его целиком или в известной части во временное возмездное пользование другому лицу.

При поднайме в отношениях с наймодателем состоит только наниматель, а не поднаниматель. Последний находится в правоотношениях лишь с нанимателем. Поэтому наниматель несет всю полноту ответственности перед наймодателем за действия поднанимателя. Вследствие тех же причин права поднанимателя становятся производными от прав нанимателя: с прекращением найма прекращается и поднаем.

По общему правилу, наниматель вправе сдать имущество в поднаем только с согласия наймодателя. Однако в отношениях по бытовому прокату, осуществляемому специальными прокатными организациями, сдача имущества в поднаем вовсе не допускается.

От поднайма следует отличать перенаем. При поднайме наниматель не только остается участником отношений имущественного найма, но и заслоняет собой фигуру поднанимателя, неся ответственность за его действия перед наймодателем. Напротив, при перенайме наниматель из отношений выбывает, заменяя себя другие лицом. Например, арендатор дачного помещения лишен возможности им пользоваться и, чтобы не утратить ранее внесенный задаток, прибегает к перенайму, т. е. привлекает какое-либо другое лицо для участия в правоотношении вместо себя.

Действующий закон не предусматривает возможности перенайма. Но перенаем не противоречит основным началам и смыслу советского гражданского законодательства, а потому его использование не исключено. Разумеется, однако, что он осуществим лишь по соглаше<

309

нию между прежним и новым нанимателем. Поскольку же имущественный наем — взаимный договор, перенаем соединяет в себе как уступку прав (цессию), так и передачу другому лицу обязанностей нанимателя (перевод долга). А для совершения такого акта, как перевод дол^ га, всегда необходимо согласие кредитора (ст. 215ГК). Поэтому и перенаем требует согласия наймодателя.

Отношения по имущественному найму регулируются нормами ГК (ст. ст. 275—294). Наряду с этим для некоторых особых разновидностей имущественного найма изданы специальные правила или типовые договоры (например, Типовой договор на сдачу в арендное пользование жилого дома размером не свыше 60 кв. м жилой площади, утвержденный СНК СССР 25 ноября 1937г.)'. Отношения, связанные с бытовым прокатом, помимо ГК регулируются нормами Устава автомобильного транспорта о прокате автомобилей (ст. ст. 97—99 УАТ РСФСР) и различными Типовыми договорами бытового проката, утвержденными Советом Министров союзной республики. Таковы, например, действующие в РСФСР Типовые договоры' о прокате предметов домашнего обихода, музыкальных инструментов и др. и о прокате роялей и пианино². При этом в целях^ повышенной охраны интересов граждан установлено, что отступления в конкретных договорах от условий типовых договоров, ограничивающие права нанимателей, недействительны (ст. 294 ГК).

Порядок заключения и форма договора имущественного найма. Имущественный наем — это чаще всего неплановый договор, и, чтобы заключить его, по общему правилу, ничего, кроме соглашения сторон, не требуется. Однако, когда обоими его участниками становятся социалистические организации, заключение договора нередко должно опираться на определенные административно-правовые предпосылки. Так, торговые и конторские помещения, находящиеся в ведении исполкомов местных Советов, только по их распоряжению предоставляются в пользование социалистических организаций. Иногда административный акт, лежащий в основе договора имущественного найма, придает ему известные черты плано-

' СЗ СССР 1937 г. № 74, ст. 361. ² СП РСФСР 1965 г. № 1, ст. 2. ,

аю

вого договора. Таковы, например, договорные отношения кинотеатров с кинопрокатными конторами, которые основываются на распоряжении Главкинопроката о постановке вновь открывшегося кинотеатра на обслуживание соответствующей конторой, а самое снабжение кинофильмами осуществляется в соответствии с утвержденным планом и репертуаром. В плановом порядке по договорам с органами транспорта социалистические организации обеспечиваются транспортными средствами.

Если планово-административный акт компетентного органа должен предшествовать заключению договора, имущественный наем при отсутствии такого акта признается недействительным.

В вопросе о форме рассматриваемый договор наряду с общими подчиняется некоторым специальным правилам. Так, по общему правилу ст. 44 ГК граждане оформляют его письменно, когда стоимость наемного имущества превышает 100 руб., хотя бы наемная плата не достигала этой суммы. Но согласно специальным правилам ст. 276 ГК договор о найме имущества, заключенный между гражданами на срок более одного года, нуждается в письменном оформлении во всех случаях, независимо от его суммы, под страхом исключения ссылок в судебном споре на свидетельские показания.