Способы управления многоквартирными домами.
Способы (формы) управления многоквартирным домом, определены в ст. 161 Жилищного кодекса. Все способы (формы) делятся на две группы: самостоятельное управление и управление на профессиональной основе (с привлечением управляющей организации).
Собственники жилых помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов (форм) управления:
1.непосредственное управление домом собственниками помещений в этом многоквартирном доме;
2.управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3.управление управляющей организацией.
Выбор способа (формы) управления многоквартирным домом осуществляется на общем собрании собственников. Решение общего собрания обязательно для всех собственников помещений в многоквартирном доме, включая тех, кто не принял в нем участия или проголосовал против. Общее собрание собственников может в любое время изменить способ (форму) управления многоквартирным домом.
Если же на общем собрании решение о выборе способа (формы) управления не исполнено или не принято собственниками многоквартирного дома, и при этом прошел год с момента, когда данное решение следовало принять, в таком случае орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющих компаний.
Непосредственное управление многоквартирным домом
Непосредственное управление многоквартирным домом, определено в ст.164 Жилищного кодекса РФ, и означает, что собственники многоквартирного дома, без привлечения управляющих компаний и без создания товарищества собственников жилья, сами заключают договоры с организациями на услуги предоставления холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, теплоснабжения, а также несет расходы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.
Управление ТСЖ, ЖСК
Создание и деятельность товарищества собственников жилья (жилищно-строительных кооперативов), а также правовые отношения членов товарищества (кооператива) определены в разделе V, VI Жилищного кодекса. Отличием ТСЖ от ЖСК является объединение собственников жилых помещений в разные этапы времени, у ЖСК на моменте начала строительства, у ТСЖ на моменте построенного жилого дома.
Считается, что создание ТСЖ, ЖСК это самый эффективный способ управления многоквартирным домом. Однако создавать ТСЖ, ЖСК имеет смысл, когда в доме имеется инициативная группа, во главе с квалифицированном председателем.
Возможны два сценария управления:
1. ТСЖ, ЖСК самостоятельно заключают договора с коммунальными организациями, организациями оказывающими услуги содержания и ремонта многоквартирного дома, а также решает прочие вопросы товарищества (кооператива).
2. ТСЖ, ЖСК заключает договор с управляющей компанией.
Основные положения деятельности определены в уставе ТСЖ, ЖСК, а именно цели и задачи, вступление новых членов, права и обязанности членов, выборы и функции председателя и т.д.
Управление управляющей компанией
Управляющая компания является коммерческой организацией, деятельность которой регулируется Гражданским кодексом РФ. Управляющая компания осуществляет свою деятельность на основании договора управления многоквартирным домом. В соответствии с условиями договора, управляющая компания оказывает услуги управления собственникам многоквартирного дома в течение определенного срока.
Данный способ управления является самым распространенным. При выборе данного способа управления многоквартирным домом, управляющая компания заключает договор управления с каждым собственником жилого помещения. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
На основании данного договора управляющая компания лично либо через посредника (в зависимости от условий договора управления) оказывает жилищно-коммунальные услуги.