Перевод жил. помщ. в нежилые и нежил. в жилые.
Жилищным кодексом РФ установлены обязательные условия перевода жилых помещений в нежилые и нежилых – в жилые. Отсутствие данных условий влечет отказ в переводе.
При переводе жилого помещения в нежилое должны соблюдаться следующие условия:
· доступ к переводимому помещению должен осуществляться без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, либо должна существовать техническая возможность оборудования отдельного входа;
· переводимое помещение не должно быть обременено правами третьих лиц (к обременениям относятся: сервитут, ипотека, аренда и др.).
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение возможен в случаях, когда переводимая квартира находится на первом этаже либо выше первого этажа, но помещения, находящиеся непосредственно под ней, нежилые.
Перевод жилых помещений в нежилые может также производиться в связи с признанием помещения непригодным для проживания, за исключением индивидуальных жилых домов, находящихся в собственности лиц, постоянно проживающих в этих жилых домах.
Перевод нежилого помещения в жилое не допускается, когда помещение не может быть признано пригодным для проживания, т. е. помещения:
· находящиеся в ветхом состоянии;
· находящиеся в аварийном состоянии;
· в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.
Перевод не допускается, если:
· доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
· переводимое помещение является частью жилого помещения;
· переводимое помещение используется его собственником или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
· право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц;
· переводимая квартира расположена не на первом этаже многоквартирного дома и этажом ниже находится жилое помещение.
Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое производится органом местного самоуправления (в субъектах РФ – городах федерального значения – органом исполнительной власти данного субъекта).
Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органом местного самоуправления по представленным собственником (или им уполномоченным лицом) данного помещения (заявителем) следующим документам:
· заявление о переводе помещения;
· правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники);
· план переводимого помещения с его тех. описанием (технический паспорт помещения);
· поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
· подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если это требуется для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого).
Решение о переводе или отказе в переводе принимается в течение 45 дней с момента представления документов и не позднее 3 рабочих дней выдается заявителю.
Перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое либо нежилого помещения в жилое определен ЖК РФ. Такими основаниями являются: предоставление документов в ненадлежащий орган; непредставление всего пакета необходимых документов и/или несоблюдение условий перевода помещений.
Обстоятельства, послужившие основанием отказа в переводе помещения, в обязательном порядке должны быть указаны в соответствующем решении органа, осуществляющего перевод. Отсутствие указания на эти обстоятельства в решении об отказе в переводе помещения является основанием обжалования решения в судебном порядке.
Срок исковой давности – 3 месяца со дня получения отказа в переводе помещения.
10. Переустройство и перепланировка жил.пом.
Согласно ст. 25 ЖК РФ «перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения». Иначе говоря, к перепланировке можно отнести любые изменения стен, перегородок, конструкций, приводящие к изменению названий помещений и их площади, которые указаны в техническом паспорте. Перепланировка помещения может включать следующие работы:
· монтаж и/или демонтаж перегородок;
· устройство проемов в перегородках;
· устройство или переоборудование тамбуров;
· устройство внутренних лестниц;
· расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
· устройство дополнительных санузлов и т.п.
Кроме того, существует понятие — «переустройство - представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения». Включает:
· перенос санузлов, кухонь;
· установка электрических плит взамен газовых;
· перестановка сантехнического оборудования в пределах кухни или санузла;
· перенос приборов отопления и т.п.
Все вносимые подобным образом изменения должны производиться с разрешения соответствующих органов, а также отражаться в тех.паспорте жилого помещения. Планируемую или уже совершенную перепланировку необходимо согласовать с органами МСУ.
Этапы оформления документов на перепланировку помещения:
· Получение планов БТИ.
· Изготовление эскиза.
· Направление документов на согласование.
· Получение разрешения на осуществление перепланировки.
· Проведение переустройства (перепланировки).
· Прием помещения комиссией.
· Оформление нового документа.
Технический поэтажный план и экспликацию можно получить в БТИ. При его отсутствии необходимо пригласить специалиста, для составления плана и осуществления замера помещения. Подготовка проекта изменений выполняется ФЛ или ЮЛ, осуществляющими архитектурно-строительное проектирование строительства по лицензии гос.образца.
Заявление на разрешение перепланировки, подготовленный эскиз, а также пакет документов на квартиру представляются на согласование в департамент градостроительства и архитектуры. По истечении 45 рабочих дней выносится решение о разрешении либо запрете перепланировки.
При положительном решении можно приступать непосредственно к работам для. По завершении всех строительных работ необходимо пройти комиссию. Комиссия из департамента оценивает качество проведенных работ и соответствие их представленной ранее документации, после чего выдает акт приемки и сдачи в эксплуатацию. В Регистрационную палату подаются все имеющиеся на квартиру документы с учетом тех, на основании которых проводилась перепланировка. Собственник получает на руки новое св-во о регистрации права собственности.
Переустройство и(или) перепланировка помещения, проведенные без решения о согласовании или с нарушением проекта переустройства и(или) перепланировки, являются самовольными и влекут ответственность за несоблюдение требований законодательства. Самовольные они в двух случаях:
1. при отсутствии документа, подтверждающего принятие органом местного самоуправления решения о согласовании;
2. при нарушении проекта, представлявшегося в орган, осуществляющий согласование.
В обоих случаях виновное в правонарушениях лицо может быть привлечено к адм. ответственности, предусмотренной ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях. узаконить самовольную перепланировку можно только в судебном порядке. Субъекты РФ устанавливают свои правила, касающиеся переустройства и перепланировки жилых помещений.