Жилые помщ.: понятие, назначение, виды. Регистрация и учет жил. помщ..

Жил. признается изолированное помщ., которое является недвижимым имуществом, отвечает установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначено для проживания граждан (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ).

Жил.пом. должно отвечать следующим юридическим признакам:

Изолированность. Данный признак заключается в том, что жил.пом. должно быть отдельным и ограниченным пространством от других жил. помщ..

Недвижимость. Данный признак заключается в том, что жил.пом. представляет собой строение (здание) перемещение которого на другое место невозможно без ущерба для его назначения. Пригодность для постоянного проживания граждан. Данный признак заключается в том, что жил.пом. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Жил.пом. предназначено для проживания граждан. При этом, пользование жил.пом. осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жил.пом. граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жил.и помщ.ми, утвержденными уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.

Допускается использование жил.пом.для осуществления проф.деятельности или ИП деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жил.пом..

Не допускается размещение в жил. помщ.х промышленных производств.

Статьей 16 Жилищного кодекса РФ установлены следующие виды жил.пом.:

Жилой дом, часть жил. дома. Индивидуально-определённое здание (самостоятельный объект), котороё состоит из комнат, а также помщ. вспом.использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартира, часть квартиры. Признаётся структурно обособленное пом. в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помщ.м общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помщ. вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помщ..

Комната. Признаётся часть жил. дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Общая площадь жил.пом.состоит из суммы площади всех частей такого помщ., включая площадь помщ. вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жил.пом., за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

По своей сути жил.пом. относятся к сложным объектам, т.е. они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей. В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помщ., непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Наряду с помщ.м в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права. При этом их состав зависит от вида жил.пом..

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе на жилые помщ., их возникновение, переход, ограничение и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

Регистрации подлежат следующие права на жилые помщ.:

· право собственности,

· право хозяйственного ведения,

· право оперативного управления,

· ипотека,

· права, возникающие из договора аренды (коммерческого найма), заключенного на срок, превышающий один год.

Не подлежат государственной регистрации права на жилые помщ., возникающие из договора найма жил.пом. социального использования.

Государственный учет жилищного фонда в РФ включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет.

Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для РФ системе учета путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жил. строений и жил. помщ.. Это вид учета возлагается на специализированные гос. и мун. организации технической инвентаризации – унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро, методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация. В настоящее время БТИ действуют как государственные унитарные предприятия и находятся в подчинении органов государственного управления субъектов РФ.

БТИ осуществляют учет жилищного фонда в городских и сельских поселениях независимо от его принадлежности, заполняют и представляют формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом в территориальные органы государственной статистики.

БТИ обязаны осуществлять:

· техническую инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда;

· контроль технического состояния жил. строений и жил. помщ.;

· оценку и переоценку жил. строений и жил. помщ., в том числе для целей налогообложения;

· информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.

БТИ проводят следующие виды инвентаризации: основную (один раз в пять лет) и текущую (ежегодно), плановую и внеплановую. Этими же органами могут проводиться единовременные учеты на определенную дату всего обобществленного жилищного фонда, а также переписи жилищного фонда, находящегося в собственности граждан.

БТИ не осуществляют гос. регистрацию прав на жилые помщ. и сделок с ними.

Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется ФС Гос.статистики и ее территориальными органами на основе обобщения форм фед. государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных БТИ, с периодичностью и в сроки, определяемые в ежегодных федеральных программах статистических работ.

Бухгалтерский учет жилищного фонда производится в соответствии с Федеральным законом от 21.11.1996 № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» и иными нормативными правовыми актами.

Порядок признания помщ. жил.и, а жил. помщ. непригодными для проживания. Требования к жил. помщ.м

По ст. 15 ЖК жил.пом. может быть признано непригодным для проживания. Многоквартирный дом согласно м.б. признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Порядок признания помщ. непригодным для жилья, а также подлежащим сносу установлен в Положении, утвержденном постановлением Правительства от 28.01.2006 №47.

Ж.помщ. пригодно для постоянного проживания, если оно отвечает требованиям жил. законодательства, законодательства РФ в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, законодательства о градостроительной деятельности. Правительством РФ устанавливаются порядок признания помщ. жил.пом. и требования, которым должно отвечать жил. помщ.. Сами критерии отнесения помщ. к категории жилья в настоящее время Кодексом не установлены. Данный предмет относится к ведению Правительства РФ.

Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 установлен порядок признания жил.пом. непригодными для проживания независимо от их формы собственности и принадлежности к жилищному фонду. Действие названного Положения не распространяется на жил.пом., расположенные в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ.

Основания и порядок признания жил.пом. непригодным для проживания устанавливаются Правительством РФ. В настоящее время применяется Положение о признании помщ. жил., жил.пом. непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Непригодными для проживания признаются жилые помщ., находящиеся в ветхом или аварийном состоянии, а также помщ., где выявлены вредные факторы среды обитания.

Вопросы признания жил.пом. непригодными для проживания решаются межведомственными комиссиями, которые создаются органами исп. власти России и ее субъектов, а также органами местного самоуправления. Уровень комиссии зависит от статуса жилищного фонда, к которому принадлежит непригодный для проживания или сносимый дом.

Комиссия на основании заявления собственника помщ. или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помщ. установленным в Положении требованиям и признает жил.пом. пригодным (непр.) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу.

Все требования к жил.пом. можно разделить на две группы. В первую группу можно включить требования, без которых помщ. вовсе не может считаться жил. помщ.м, а во вторую — требования, предъявляемые к той или иной категории жил. помщ. (например, комнаты в общежитиях, помщ., предоставляемые по договорам социального найма, и т.д.).

Согласно ст. 15 ЖК РФ жил.пом. признается изолированное помщ., которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техн. правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Основные требования к жилому помщ., предусмотренные Положением:

1. Не объект капитального строительства, т.е. наличие регистрации как жил.пом.

2. Техническая пригодность (исправные несущие конструкции, обустройство имущества безопасным образом, наличие инженерных систем, теплоизоляция внешних стен, защита от дождя, лифт в 6-ти и более эт.домах, др.).

3. «Изолированность» подразумевает наличие в жил.пом. отдельного входа.

Жилые помщ. должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории. Отметка пола жил. помщ., расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли.

Размещение жил. помщ. в подвальном и цокольном этажах не допускается. Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях.

Комнаты и кухни в жилом помщ. должны иметь непосредственное естественное освещение. Межквартирные стены и перегородки должны иметь индекс изоляции воздушного шума не ниже 50 дБ. Концентрация вредных веществ в воздухе жил. помщ. не должна превышать предельно допустимых концентраций для атмосферного воздуха населенных мест.