Определение рыночной стоимости права аренды земельного участка под оцениваемые объекты недвижимости
Право аренды – срочное возмездное право владения или использования земельного участка в соответствии с договором аренды. Тип ценности права аренды определяется объемом полномочий, которыми наделен арендатор в соответствии с договором аренды.
Оценка рыночной стоимости права аренды на земельный участок производится в соответствии с распоряжением Министерства имущества РФ от 10.04.2003 №1102-Р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельного участка».
Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, сроков действия прав, обременений, целевого назначения и разрешенного использования участка. Рыночная стоимость права владения земельным участком зависит от ожидаемой величины продуктивности и вероятности получения дохода от права аренды участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании. Оценка производится затратным, доходным и сравнительным подходом в соответствии с методическими рекомендациями. На практике как правило используется метод сравнения продаж. Данный метод расчета рыночной стоимости права аренды земельного участка предполагает следующую последовательность действий:
1) расчет рыночной стоимости земельного участка;
2) определение величины коэффициента капитализации;
3) расчет рыночной арендной платы на земельный участок;
4) расчет права аренды на земельный участок.
Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя в течении определенного времени. Рыночная стоимость зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции. Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использование без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предупреждения деятельности, также она зависит от целевого назначения разрешенного использования и вида права.
Этапы расчета рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж:
1)Сбор информации о соответствующем сегменте рынка по следующим характеристикам:
- целевое назначение;
- вид права;
- местоположения;
- разрешенное использование.
2) Анализ исходной информации.
3) Определение единиц сравнения и показателей, определяющих стоимость земельного участка. К элементам сравнения относятся:
- стоимость предложения продаж;
- корректировка на уторговывания;
- корректировка на условие продажи;
- месторасположение;
- корректировка на площадь;
- наличие инженерных коммуникаций.
4) Определение величин поправок и их внесение в исходные данные. Внесение поправок с учетом разницы между оцениваемым объектом и его аналогом осуществляется в той мере, в какой оцениваемая собственность отличается от сопоставимой. В цену аналогов необходимо внести поправки с тем, чтобы определить, за сколько она могла быть продана, если бы обладала теми же характеристиками, что и оцениваемый объект.
5) Расчет стоимости земельного участка.
В таблице 8 показаны объекты-аналоги рассматриваемого земельного участка, отобранные из предложений на рынке недвижимости, сопоставимые по вышеперечисленным характеристикам. Распечатки предложений о их продаже приведены в приложении Г.
Таблица 8 - Исходные данные для расчета рыночной стоимости земельного участка
| Объекты сравнения | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог №3 |
| Стоимость предложения, руб. | 7 500 000,00 | 13 000 000,00 | 8 850 000,00 |
| Условия финансирования | Наличный расчет, единовременный платеж | Наличный расчет, единовременный платеж | Наличный расчет, единовременный платеж |
| Условия продажи | Рыночные | рыночные | Рыночные |
| Вид права | Полное право собственности на землю | Полное право собственности на землю | Полное право собственности на землю |
| Общая площадь, кв. м. | |||
| Местоположение | г. Краснодар, р-н Северных мостов | г. Краснодар, р-н Северных мостов | г. Краснодар, р-н Северных мостов |
| Инженерное оборудование | Все коммуникации | Все коммуникации | Все коммуникации |
| Наличие построек | Нет | Нет | Нет |
| Источник информации | www.Avito.ru | www.Avito.ru | www.Avito.ru |
Необходимо определить показатель и единицы сравнения, определяющие стоимость земельного участка. Если оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого, то в цену последнего необходимо внести поправки, чтобы определить за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок.
При корректировке поправки производятся в цене объекта аналога. Оценка земельного участка путем сравнения его с объектами аналогами производится по элементам сравнения (цена за 1 га, за 1 сотку, за 1 кв.м).
Необходимо учитывать следующие элементы:
- корректировка за счет разницы между ценой предложения и ценой продажи;
- условия продажи (корректировка вводится при вынужденной продаже);
- корректировка на площадь (вводится при значительном отклонении площади объекта-аналога, которое может существенно повлиять на окончательный результат расчета) ;
- корректировка на местоположения .
Расчет рыночной стоимости земельного участка методом прямого сравнения показан в таблице 9.
Таблица 9 - Расчет рыночной стоимости земельного участка методом прямого сравнения продаж
| Характеристика | Объект-аналог №1 | Объект-аналог №2 | Объект-аналог №3 |
| Стоимость предложений Корректировка на разницу между ценой и предложением Скорректированная стоимость, руб. | 7 500 000,00 -5% 7 125 000,00 | 13 000 000,00 -5% 12 350 000,00 | 8 850 000,00 -5% 8 407 500,00 |
| Местоположение Корректировка местоположение зем. участка Скорректированная стоимость, руб. | г. Краснодар, р-н Северных мостов -10% 6 412 500,00 | г. Краснодар, р-н Северных мостов 0% 12 350 000,00 | г. Краснодар, р-н Северных мостов 0% 8 407 500,00 |
| Размер земельного участка. кв м Корректировка на площадь Скорректированная стоимость, руб. | +10% 7 053 750,00 | +5% 5 187 000,00 | +2 % 8 575 650,00 |
| Скорректированная стоимость руб./ кв. м | 15 675,00 | 6 916,00 | 9 971,68 |
| Удельный вес | 7,12 | 42,82 | 50,06 |
| Средневзвешенное значение | 9069,31 | ||
| Рыночная стоимость объекта оценки, руб. | 8 162 379,00 |