Выбор подходов и методов Выбор подходов и методов
Согласно «Стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности» оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке.
Затратный подход
Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка для земли, методе выделения, описанных выше.
Затратный подход, как самостоятельный подход не используется при определении рыночной стоимости земельного участка в связи с уникальностью земли как природного ресурса и невозможностью его воспроизводства.
Сравнительный подход
Основан на принципе замещения, то есть предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью.
Подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цены аналогов можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Основные этапы оценки при этом подходе:
Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по продаже объектов.
Отбор информации с целью повышения ее достоверности, подтверждения того, что сделки совершались в свободных рыночных условиях.
Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения.
Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта.
Подход служит для оценки рыночной стоимости объекта, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были проданы или, по крайней мере, предложены в продажу. Затем делаются поправки на различия, так называемые корректировки, которые существуют между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Откорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену продажи оцениваемого объекта, как если был он был предложен на открытом и конкурентном рынке.
Сравнительный подход к оценке рыночной стоимости может быть применен только при условии наличия информации о проданных или выставленных на продажу объектах-аналогах.
В рамках определения рыночной стоимости объекта оценки был проведен анализ сельхоз земель Пензенской области. Информация была взята из электронных источников (http://www.chem-service.info/ppodazha-zemel-selxoznaznacheniya.htm ; http://penza.sopta.ru/advert/prodaetsya_zemlya_v_penzenskoj_oblasti_177632; http://penza.sopta.ru/advert/prodaetsya_zemlya_v_penzenskoj_oblasti_177632)
Поэтому оценщиком было принято решение об использовании сравнительного подхода, метода сравнения продаж.
Доходный подход
Подход применяется для определения стоимости оцениваемого земельного участка способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Инвестор приобретает приносящий доход объект на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от его коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки.
Объект оценки является незастроенным земельным участком. Прогноз объема возможных доходов объекта оценки затруднителен. В связи с этим оценщиком принято решение об отказе от доходного подхода.
ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ.