Приобретение жилых помещений по безвозмездной субсидии. Жилищные сертификаты.

7 октября 2004 г. Правительством Российской Федерации принято постановление "О некоторых вопросах по реализации подпрограммы "Государственные жилищные сертификаты" на 2004-2010 годы, входящей в состав федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы" N 522. Постановлением утверждены новые Правила выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов в рамках реализации Подпрограммы (далее - Правила), в которых появилось немало новых норм, касающихся условий реализации права на жилищный сертификат.
Участники Подпрограммы. Участие в Подпрограмме является добровольным. Право на получение безвозмездных субсидий имеют признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий:
- военнослужащие, подлежащие увольнению с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, или по состоянию здоровья, или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность службы которых в календарном исчислении составляет 10 лет и более;
- сотрудники органов внутренних дел Российской Федерации, содержащиеся за счет средств федерального бюджета и увольняемые со службы по достижении ими предельного возраста пребывания на службе, или по состоянию здоровья, или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность службы которых в календарном исчислении составляет 10 лет и более;
- сотрудники Государственной противопожарной службы Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, содержащиеся за счет средств федерального бюджета и увольняемые со службы по достижении ими предельного возраста пребывания на службе, или по состоянию здоровья, или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность службы которых в календарном исчислении составляет 10 лет и более;
- сотрудники учреждений и органов уголовно-исполнительной системы Федеральной службы исполнения наказаний, содержащиеся за счет средств федерального бюджета и увольняемые со службы по достижении ими предельного возраста пребывания на службе, или по состоянию здоровья, или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность службы которых в календарном исчислении составляет 10 лет и более;
- граждане, уволенные с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, или по состоянию здоровья, или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность службы которых в календарном исчислении составляет 10 лет и более;
- граждане, уволенные со службы из органов внутренних дел Российской Федерации, Государственной противопожарной службы Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции Российской Федерации (Федеральной службы исполнения наказаний), содержащихся за счет средств федерального бюджета, по достижении ими предельного возраста пребывания на службе, или по состоянию здоровья, или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность службы которых в календарном исчислении составляет 10 лет и более.
Право на получение сертификата имеют также признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий:
члены семей военнослужащих, проходивших военную службу по контракту и погибших (умерших) в период прохождения военной службы. При этом вдовы (вдовцы) военнослужащих, погибших (умерших) в период прохождения военной службы по контракту, имеют право на получение субсидии до повторного вступления в брак;
члены семей граждан, проходивших военную службу по контракту и погибших (умерших) после увольнения с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, или по состоянию здоровья, или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность военной службы которых в календарном исчислении составляет 10 лет и более. При этом за вдовами (вдовцами) указанных граждан право на получение субсидии сохраняется до повторного вступления в брак.
Кроме того, право на получение сертификата имеют граждане, подлежащие переселению из закрытых военных городков и поселков учреждений с особыми условиями хозяйственной деятельности.
Подпрограмма предусматривает специальные случаи признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий. Применительно к Подпрограмме основаниями для признания в установленном порядке граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий по причине отсутствия жилых помещений для постоянного проживания на территории Российской Федерации и за ее пределами являются:
- отсутствие жилого помещения;
- проживание в общежитии и служебном жилом помещении при отсутствии другого жилого помещения для постоянного проживания;
- проживание на условиях поднайма при отсутствии другого жилого помещения для постоянного проживания.
Норматив стоимости одного квадратного метра общей площади жилья по Российской Федерации, используемый при расчете указываемого в ГЖС размера субсидий, предоставляемых гражданам - участникам Подпрограммы, за счет средств федерального бюджета, определяется один раз в полугодие Министерством промышленности и энергетики Российской Федерации в соответствии с утвержденной им методикой и на основании информации, предоставляемой Федеральной службой государственной статистики и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Порядок действий. Граждане - участники Подпрограммы имеют право приобрести на первичном или вторичном рынках жилья у любых физических или юридических лиц жилые помещения (в том числе индивидуальный жилой дом, часть дома), отвечающие установленным санитарным и техническим требованиям и благоустроенные применительно к условиям населенных пунктов (в том числе в сельской местности), выбранных для постоянного проживания.
Граждане - участники Подпрограммы могут также приобретать жилье, соответствующее установленным требованиям к жилым помещениям для постоянного проживания, только за счет средств безвозмездной субсидии без привлечения собственных или кредитных ресурсов. При этом размер приобретаемого жилого помещения (в расчете на одного члена семьи) не может быть ниже нормы постановки на учет на улучшение жилищных условий, установленной в месте расположения жилья.
Подпрограммой предусмотрено, что безвозмездная субсидия на приобретение жилья предоставляется в виде денежной суммы, размещенной на банковском счете получателя субсидии, которая используется на оплату стоимости приобретения жилья.
Субсидия предоставляется владельцу сертификата в безналичном порядке путем зачисления средств федерального бюджета на его банковский счет, открытый в кредитной организации, участвующей в реализации Подпрограммы (далее - банк).

Владелец сертификата в течение двух месяцев с даты выдачи сертификата для заключения договора банковского счета и открытия банковского счета сдает сертификат в банк по месту приобретения жилья или по месту своего пребывания.
Представление сертификата в банк по истечении двухмесячного срока с даты выдачи сертификата не допускается. По истечении указанного срока владелец сертификата вправе обратиться в орган исполнительной власти, выдавший сертификат, с заявлением о замене сертификата в порядке, предусмотренном п. 34 Правил.
Банк при предъявлении сертификата его владельцем заключает с ним договор банковского счета и открывает на его имя банковский счет для учета средств субсидии.
Банк при открытии банковского счета проверяет соответствие данных, указанных в сертификате, данным, содержащимся в документе, удостоверяющем личность владельца сертификата, а также срок действия сертификата.
В случае выявления несоответствий в оформлении сертификата банк возвращает сертификат его владельцу.
Сертификат не принимается банком по истечении двух месяцев с даты его выдачи.
В договоре банковского счета оговариваются основные условия обслуживания банковского счета, порядок взаимоотношений банка и владельца сертификата, на чье имя открыт банковский счет (далее - распорядитель счета), а также порядок перевода банковского счета. В договоре банковского счета может быть указано доверенное лицо по распоряжению указанным счетом. В этом договоре банку может быть предоставлено право на перечисление поступивших на банковский счет распорядителя счета средств в счет оплаты договора на жилое помещение.
Договор банковского счета заключается на срок действия сертификата и может быть расторгнут в течение срока действия договора по письменному заявлению распорядителя счета. В случае досрочного расторжения договора банк выдает распорядителю счета соответствующую справку. Сертификат, сданный его владельцем в банк, после заключения договора владельцу сертификата не возвращается.
В случае заключения договора банковского счета не по месту приобретения жилого помещения на территории субъекта Российской Федерации, указанного в сертификате, распорядитель счета до приобретения жилого помещения в соответствии с условиями п. 40 Правил должен представить в банк по месту приобретения жилья ранее заключенный договор. Банк в установленном им порядке осуществляет перевод банковского счета или заключает с распорядителем счета новый договор банковского счета. При этом срок действия нового договора банковского счета ограничивается сроком действия ранее заключенного договора банковского счета.
В договоре банковского счета может быть предусмотрено, что по соглашению сторон открытие банковского счета и операции по его переводу осуществляются за счет средств распорядителя счета.
Банк ежемесячно, по состоянию на 1-е число месяца, представляет в трехдневный срок государственному заказчику Подпрограммы информацию о фактах заключения договоров банковского счета с владельцами сертификатов, об отказе в заключении договоров, об их расторжении, в том числе без зачисления средств субсидии, и о переводе банковского счета.
Государственные жилищные сертификаты. В соответствии с подпрограммой "Государственные жилищные сертификаты" право на получение и использование безвозмездной субсидии на приобретение жилья подтверждается государственным жилищным сертификатом - свидетельством о предоставлении безвозмездной субсидии на приобретение жилья. Государственный жилищный сертификат - именной документ, выдаваемый один раз, подтверждающий право гражданина - участника Подпрограммы на получение безвозмездной субсидии, которая может быть использована им только на приобретение жилья.
В соответствии с Правилами сертификаты выпускаются государственным заказчиком Подпрограммы. Форма бланка сертификата и порядок его заполнения утверждаются государственным заказчиком Подпрограммы по согласованию с Министерством финансов Российской Федерации и Министерством обороны Российской Федерации. Государственный заказчик Подпрограммы определяет порядок получения, учета, хранения и уничтожения бланков сертификатов (п. 3).
Срок действия сертификата составляет девять месяцев с даты его выдачи, указываемой в сертификате. Датой выдачи сертификата является дата его подписания уполномоченным должностным лицом органа, осуществляющего выдачу сертификатов. Подпрограммы. Уничтожение бланков осуществляется на дату закрытия реестров выданных сертификато.
Порядок расчета субсидии. Размер субсидии рассчитывается органом исполнительной власти, осуществляющим выдачу сертификата, указывается в сертификате и является неизменным на весь срок действия сертификата.
Расчет субсидии производится на дату выдачи сертификата. Средняя рыночная стоимость одного квадратного метра общей площади жилья определяется ежеквартально Государственным комитетом Российской Федерации по строительной, архитектурной и жилищной политике на основании данных, представленных Государственным комитетом Российской Федерации по статистике и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, и публикуется в средствах массовой информации.

Для расчета размера субсидии социальная норма общей площади жилого помещения устанавливается в размере 33 квадратных метров - для одиноких граждан, 42 квадратных метров - на семью из двух человек и по 18 квадратных метров на каждого члена семьи при составе семьи три человека и более.
Гражданам, имеющим в соответствии с законодательством право на дополнительную жилую площадь, расчет производится с ее учетом. Так, в соответствии с п. 8 ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих" право на дополнительную общую площадь жилого помещения имеют отдельные категории военнослужащих, которым расчет размера субсидии производится с учетом нормы дополнительной общей площади жилого помещения в размере 15 квадратных метров.
Правилами установлен особый подход в определении членов семьи гражданина - участника Подпрограммы. Абзацем 5 п. 8 Правил определено, что к членам семьи гражданина (применительно к Подпрограмме) относятся совместно с ним проживающие супруга (супруг), их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица учитываются в расчете размера субсидии при условии признания их в судебном порядке членами его семьи.
Право на получение государственных жилищных сертификатов и порядок оформления документов. Военнослужащие и сотрудники ранее указанных органов, подлежащие увольнению (увольняемые) с военной службы (службы) по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе (службе), приобретают право на получение сертификата за год до увольнения с военной службы (службы). В общую продолжительность военной службы (службы) включается суммарная продолжительность военной службы по контракту и призыву, службы в органах внутренних дел Российской Федерации, в Государственной противопожарной службе Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, учреждениях и органах уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции Российской Федерации (Федеральной службы исполнения наказаний), содержащихся за счет средств федерального бюджета.
В первую очередь сертификаты предоставляются гражданам, не имеющим жилых помещений для постоянного проживания на территории Российской Федерации и признанным в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Выдачу сертификатов осуществляют федеральные органы исполнительной власти, в которых законодательством Российской Федерации предусмотрена военная служба (служба), и органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Размер субсидии рассчитывается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (далее - органы исполнительной власти), указывается в сертификате и является неизменным на весь срок его действия. Расчет размера субсидии производится на дату выдачи сертификата.
Для участия в Подпрограмме граждане подают в органы местного самоуправления или соответствующие воинские части, организации, учреждения федеральных органов исполнительной власти, в которых они состоят на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, заявление (рапорт) на участие в Подпрограмме и необходимые документы. Органы исполнительной власти организуют работу по проверке указанных документов и содержащихся в них сведений. Представленные документы и содержащиеся в них сведения подлежат проверке соответственно органами местного самоуправления или подразделениями. По результатам проверки принимается решение о включении либо об отказе во включении заявителя в число граждан - участников Подпрограммы. О принятом решении заявитель уведомляется в установленном порядке.
Основаниями для отказа во включении заявителя в число граждан - участников Подпрограммы являются:
а) несоответствие заявителя требованиям, указанным в п. 4 Правил;
б) непредставление или неполное представление документов, указанных в Правилах;
в) недостоверность сведений, содержащихся в представленных документах;
г) ранее реализованное право на улучшение жилищных условий с использованием сертификата.
Повторное обращение с заявлением (рапортом) на участие в Подпрограмме допускается после устранения указанных оснований для отказа во включении заявителя в число граждан - участников Подпрограммы (п. 12 Правил).
Принятие органом местного самоуправления указанного заявления после 1 июля года, предшествующего планируемому, не допускается.

Государственный заказчик Подпрограммы на основании заявок, представленных органами исполнительной власти, и с учетом графика выпуска и распределения государственных жилищных сертификатов издает приказ о выдаче сертификатов и в трехдневный срок направляет соответствующее количество бланков сертификатов в органы исполнительной власти, которые осуществляют их выдачу.
Органы исполнительной власти в двухмесячный срок с даты получения бланков сертификатов производят их оформление на имя граждан - участников Подпрограммы и выдают сертификаты органам местного самоуправления и подразделениям для вручения гражданам - участникам Подпрограммы. В случае высвобождения по каким-либо основаниям сертификатов, предусматриваемых к выдаче гражданам - получателям сертификатов, они подлежат выдаче гражданам, включенным в резерв на получение сертификатов, в порядке их очередности.

Орган исполнительной власти вправе выдавать сертификаты только в пределах размера субсидий, установленного приказом государственного заказчика Подпрограммы для этого органа. При выявлении превышения размера субсидий по оформленным сертификатам над суммой, установленной указанным приказом, выписка из реестра выданных сертификатов возвращается органу исполнительной власти, а перечисление средств субсидии по сертификатам, включенным в эти выписки, не производится.
Орган исполнительной власти обязан в трехдневный срок устранить допущенное превышение размера субсидии путем аннулирования выданных сертификатов на сумму превышения и представить новую выписку из реестра выданных сертификатов государственному заказчику Подпрограммы.
В случае выдачи органом исполнительной власти сертификатов на сумму меньше размера субсидий, установленного приказом государственного заказчика Подпрограммы, этот орган ежемесячно, до 20-го числа, вправе направить государственному заказчику Подпрограммы заявку на дополнительный выпуск сертификатов на сумму в пределах остатка неиспользованных средств субсидий.
Заявка на дополнительный выпуск сертификатов также может быть представлена в случае, если владельцами сертификатов не были открыты в установленном порядке банковские счета, а также в случае закрытия банковского счета без зачисления на него средств субсидии. В этих случаях вместе с заявкой на дополнительный выпуск сертификатов государственному заказчику Подпрограммы представляются списки граждан, сертификаты которых подлежат исключению из единого реестра выданных сертификатов.
Государственный заказчик Подпрограммы на основании дополнительных заявок органов исполнительной власти ежемесячно, по состоянию на 20-е число, издает приказ о выдаче сертификатов на сумму в пределах остатка неиспользованных средств субсидий.
Вручение сертификатов гражданам - участникам Подпрограммы осуществляется органами местного самоуправления или подразделениями по месту учета граждан в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, если иное не установлено органом исполнительной власти. Факт получения сертификата гражданином - участником Подпрограммы подтверждается его подписью (подписью уполномоченного им лица) в книге учета выданных сертификатов (п. 31 Правил).
В случае если гражданин - получатель сертификата проживает на служебной жилой площади или в жилом помещении на территории закрытого военного городка или поселка, при вручении сертификата от него истребуется обязательство о сдаче жилого помещения. Один экземпляр обязательства подшивается в учетное дело гражданина, другой экземпляр направляется в соответствующий орган исполнительной власти.

При получении сертификата гражданин - участник Подпрограммы информируется о порядке и условиях получения субсидии по этому сертификату.

22. Порядок и условия предоставления жилищных кредитов.

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья.

В кредитном договоре стороны предусматривают следующие условия: сумма предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и другие.

В договор об ипотеке стороны включают следующие условия: предмет ипотеки; цена передаваемого в ипотеку помещения; существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств); размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами); срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит); указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке); требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие.

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав.

В случае если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:

1) предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит;

2) оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура именуется андеррайтинг заемщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения);

3) подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли - продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли - продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита;

4) оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита;

5) заключение договора купли - продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса.

Обеспечение кредита может быть оформлено:

договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;

трехсторонним (смешанным) договором купли - продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли - продажи;

6) проведение расчетов с продавцом жилого помещения. Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли - продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли - продажи;

7) страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.

В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.

В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.

В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

Для снижения кредитного риска (риск невозврата кредита) необходимо:

обеспечить кредитору реальную возможность обращения взыскания и реализации заложенного имущества, создать условия для быстрого рассмотрения в судебных инстанциях дел, связанных с обращением взыскания на предмет залога;

обеспечить надежную систему регистрации земли, недвижимого имущества, ипотеки и других прав в целях уменьшения для кредитора риска появления непредусмотренных прав;

отработать механизм андеррайтинга ипотечных кредитов, повысив тем самым их обоснованность;

выработать надежные процедуры предоставления и обслуживания ипотечных кредитов.

Для снижения риска процентной ставки (риска превышения стоимости кредитных ресурсов, привлекаемых кредитором, над ставкой процентов по уже выданным ипотечным кредитам) возможно использование кредиторами при расчете платежей по кредиту различных методов их индексации с учетом инфляции и доходов заемщика.

Для решения проблемы снижения данного вида риска ключевым вопросом является разработка системы надежных показателей, отражающих изменение рыночной процентной ставки.

Снижение риска ликвидности непосредственно связано с развитием вторичного рынка ипотечных кредитов, созданием условий для привлечения долгосрочных ресурсов в данную сферу, обеспечением рефинансирования выданных кредиторами ипотечных жилищных кредитов.