Понятие, виды и форма сделок. Положения Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации о государственной регистрации сделок.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.

2. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

3. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

2. Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку.

3. Молчание признается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ).

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним определено пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации).

Государственную регистрацию сделок проводят на всей территории Российской Федерации на основании ГК РФ, Закона о регистрации, а также иных нормативных правовых актов Российской Федерации.

Государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (ее территориальные органы) (пункт 1 статьи 9 Закона о регистрации), а также Федеральное государственное Бюджетное Учреждение «Кадастровая Палата» (далее – ФГБУ «КП»). Новыми полномочиями по приему-выдаче документов ФГБУ «КП» наделены в связи с введением в действие Федерального закона № 334-ФЗ, который, внося изменения в Закон о регистрации установил, что предусмотренные последним полномочия органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, за исключением полномочий, упомянутых в статье 10 Закона о регистрации, на основании решений Федерального органа в области государственной регистрации (Росреестра) вправе осуществлять подведомственные ему государственные учреждения.

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Несоблюдение положения, предусмотренного пунктом 3 статьи 433 ГК РФ, в одних случаях влечёт незаключённость сделки (п.2 ст.558, п.2 ст.651, п.2 ст.658 ГК РФ и иные), в других (п.1 ст.165 ГК РФ, п.1 ст.10 Федерального закона от 16.07.98г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) — ее недействительность. Любой договор, включая нотариально удостоверенный, без государственной регистрации не будет иметь юридической силы. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке (п.2. ст.2 Закона о регистрации).

Сделку считают зарегистрированной, а правовые последствия — наступившими, - со дня внесения записи о ней в Единый государственный реестр прав (п.7 ст.16 Закона о регистрации).

В соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. Обязательной государственной регистрации подлежат следующие операции с недвижимостью:

1. Договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК РФ).

2. Договор купли-продажи предприятия (п. 3 ст. 569 ГК РФ).

3. Договор мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 567 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК РФ).

4. Договор дарения недвижимого имущества (п. 2 ст. 574 ГК РФ), доли в праве общей собственности на объекты недвижимости (ст. 251 ГК РФ), а также отказ от принятия дара (п. 2 ст. 573 ГК РФ).

5. Договор участия в долевом строительстве (ст. 25.1 Закона о регистрации, п. 3 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»).

6. Договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, а также договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, 601 ГК РФ).

7. Договор аренды недвижимого имущества, в том числе лесного участка, за исключением случаев, установленных законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

8. Договор субаренды недвижимого имущества, за исключением случаев, установленных законом (абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ).

9. Договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

10. Договор аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенный на срок более одного года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

11. Договор аренды предприятия (п. 2 ст. 659 ГК РФ).

12. Договор безвозмездного пользования лесного участка (п.2 ст.23 Лесного кодекса РФ).

13. Договор об ипотеке (п.3 ст.339 ГК РФ, п.2 ст.10 Закона об ипотеке), в том числе залог права аренды недвижимости (п.5 ст.5 Закона об ипотеке). При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке (п.3 ст.10 Закона об ипотеке).

14. Соглашения об изменении и расторжении вышеуказанных договоров (п.1 ст.452 ГК РФ), а также соглашения о переводе долга, уступке прав по договорам, требующим государственной регистрации.

В случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, а одна из сторон уклоняется от ее регистрации, то согласно п.3 ст.165 ГК РФ суд имеет право по требованию другой стороны вынести соответствующее решение о регистрации сделки. Сделка в таком случае регистрируется в соответствии с решением суда.

19 Недействительные (оспоримые и ничтожные) сделки. Правовые последствия недействительности сделок.

Недействительная сделка — это сделка, которая не порождает желаемого сторонами правового результата, а при определенных условиях влечет возникновение неблагоприятных для сторон последствий.
Недействительная сделка — это сделка, которая не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью.

Согласно ст. 166 ГК РФ недействительные сделки подразделяются на сделки, признанные таковыми судом по предусмотренным Кодексом основаниям (оспоримые сделки), и сделки, для признания недействительными которых решения суда не требуется (ничтожные сделки).

В зависимости от этого установлены и различные сроки исковой давности: по искам о применении последствий недействительности ничтожной сделки — 3 года с того дня, когда началось ее исполнение; по искам о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности — 1 год со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо с того дня, когда истец узнал или должен быть узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (ст. 181 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 21 июля 2005 г. N 109-ФЗ)).
Оспоримые сделки — это те сделки, недействительность которых связана с превышением имеющихся полномочий на совершение сделки либо с пороком воли лица, совершившего сделку (выход юридического лица за пределы своей правоспособности либо лица или органа юридического лица — за пределы установленных ограничений, совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, ограниченно дееспособным гражданином, гражданином, неспособным в момент совершения сделки понимать значениесвоих действий или руководить ими либо действовавшим под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, а также под влиянием злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или стечения тяжелых обстоятельств).
Ничтожными являются сделки, совершенные с пороком субъектного состава либо из формы или содержания которых с очевидностью вытекает их недействительность. Это сделки, совершенные лицом, не обладающим правом совершать сделки (недееспособным, несовершеннолетним в возрасте до 14 лет), либо с несоблюдением требуемой законом формы, а также сделки, содержание которых порочно или не соответствует закону (мнимые и притворные, не соответствующие требованиям закона и иных правовых актов, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности).
Ничтожными являются:
сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК РФ);
мнимая сделка, т.е. сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (ст. 170 ГК РФ);
притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку (ст. 170 ГК РФ);
сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (ст. 171 ГК РФ);
сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим 14 лет (малолетним) (ст. 172 ГК РФ);
сделки с пороками формы (несоблюдение нотариальной формы сделки) (п. 1 ст. 165 ГК РФ);
сделки, не прошедшие государственной регистрации, для которых установлена обязательная государственная регистрация (п. 1 ст. 165 ГК РФ).
Оспоримость сделки означает, что действия, совершенные в виде сделки, признаются судом недействительными при наличии предусмотренных законом оснований только по иску управомоченных лиц, указанных в законе.
Например, согласно ст. 79 ФЗ "Об акционерных обществах" крупные сделки, связанные с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения акционерным обществом имущества, стоимость которого составляет 25% и более балансовой стоимости активов общества, могут быть признаны недействительными по иску общества или акционеров.
Таким образом, если ничтожная сделка недействительна из самого факта ее совершения независимо от желания ее участников, то оспоримая сделка, не будучи оспоренной по иску ее участника или иного лица, управомоченного законом, действительна и порождает правовые последствия, к которым стремились ее участники.
Например, сделка несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет или ограниченно дееспособного лица действительна постольку, поскольку не оспорена управомоченными законом лицами соответственно.
Оспоримые сделки:
сделки юридического лица, выходящие за пределы его правоспособности, либо юридического лица, не имеющего лицензию на занятие соответствующей деятельностью (ст. 173 ГК РФ);
сделки, совершенные с превышением полномочий на совершение сделки (ст. 174 ГК РФ);
сделки, совершенные несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях когда такое согласие требуется в соответствии с законом (ст. 175 ГК РФ);
сделки, совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, без согласия попечителя (ст. 176 ГК РФ);
сделки, совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ);
сделки, совершенные под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178 ГК РФ);
сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка) (ст. 179 ГК РФ).
В случаях, когда сделка, совершенная с нарушениями требований закона, не исполнялась, она попросту аннулируется. Если такая сделка подлежала государственной регистрации и была зарегистрирована, то на основании решения суда запись о регистрации недействительной сделки погашается. Разумеется, погашение записи может иметь место и по соглашению сторон, участвовавших в такой сделке. Иное дело, если признанная недействительной сделка полностью или частично.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом". Как видим, закон закрепляет два механизма восстановления имущественных прав, нарушенных недействительной сделкой: во-первых, это механизм возврата индивидуально-определенной вещи, переданной во исполнение недействительной сделки; во-вторых, это механизм осуществления денежной компенсации (возмещения стоимости имущества).