Национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России»
Из всех национальных проектов именно этот нуждается в самых крупных и долгосрочных затратах, требующих масштабных финансовых ресурсов, и именно этот проект вызывает наибольшее количество негативных оценок. Законодательной базой проекта является пакет из 27 законов, принятых в основном в конце 2004 г., в том числе Жилищный и Градостроительный кодексы, а главным механизмом реализации выступает обновленная Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002–2010 гг., в которой, в отличие от самого проекта, названы сроки, показатели, определена ответственность за выполнение положений программы.
Главная цель проекта — формирование эффективного механизма функционирования жилищного рынка и определение форм участия в нем государства. На первом этапе реализации (2006–2007 гг.) нац.проект включал четыре основных направления:
— повышение доступности жилья,
— увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования;
— увеличение объемов жилищного строительства и модернизации объектов коммунальной инфраструктуры;
— выполнение государственных обязательств по предоставлению жилья категориям граждан, установленных федеральным законодательством.
Целевыми задачами национального проекта в его первоначальном варианте являлись увеличение объемов жилищного строительства в 2 раза (с 41,2 до 80 млн м2), снижение времени нахождения в очереди до 5–7 лет, увеличение объемов выдаваемых в год ипотечных жилищных кредитов в 20 раз (с 20 до 415 млрд рублей), увеличение доли семей, которым доступно приобретение жилья в 3,2 раза (с 9 до 30%). При этом государство сохраняет за собой обязательства по обеспечению жильем военных, ликвидаторов аварии на Чернобыльской АЭС, северян, вынужденных переселенцев [3].
Основной акцент в нацпроекте, который, как и другие национальные проекты, разрабатывался в закрытом режиме, без широкого обсуждения, сделан на преимущественном развитии (при существенной поддержке государства) рыночных механизмов приобретения жилья, вопросы строительства муниципального жилья некоммерческого использования или формирования сектора арендуемого жилья в проект не вошли. На второй план отошли проблемы ремонта и восстановления уже существующего жилого фонда. Однако острота данной проблемы оказалась настолько большой, что потребовала дополнительных решений, на что было указано в Послании Федеральному собранию Президента России. Удельный вес непригодного для проживания жилья продолжает увеличиваться. За последние 5 лет объем ветхого и аварийного жилья удвоился и превысил 100 млн м2. Задолженность бюджетов всех уровней по непроизведенному капитальному ремонту, по официальным оценкам, превышает 3 трлн рублей. По официальным подсчетам Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, ежегодные расходы по модернизации ветхого жилья должны составлять более 70 млрд рублей (в настоящее время выделяется в 5 раз меньше). Такое положение снижает возможности для улучшения жилищных условий, кроме того, территории развития нового строительства в основном не совпадают с географией концентрации ветхого и аварийного жилья [4].
Для национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» фундаментальным вопросом является понятие доступного жилья. По нормам современных развитых стран, понятие «доступное и комфортное жилье» означает, что основная масса работающего населения (до 80%) имеет возможность купить или арендовать жилье, при этом регулярные расходы семьи на обслуживание кредита или расходы по найму не должны превышать 30–40% дохода, чтобы не оставлять людей без средств на другие необходимые расходы.
Четкого показателя доступности жилья исполнительные органы России пока не предоставили. Разработчики проекта рассматривают эту категорию главным образом с точки зрения доходных возможностей населения приобрести жилье. В федеральной целевой программе «Жилище» для оценки доступности приобретения жилья используется показатель доли семей, имеющих возможность приобретения жилья, соответствующий стандартам обеспечения жилыми помещениями (54 м2 для семьи из трех человек), с помощью собственных и заемных средств.
Ипотечное кредитование — наиболее динамично развивающаяся часть программы. За 2006 г. в стране выдано ипотечных кредитов на сумму 240 млрд рублей, что в 2 раза превышает целевой показатель программы на 2006 г. За первые 6 месяцев 2007 г. объем выданных ипотечных кредитов увеличился на 60% и превысил 200 млрд рублей. Еще одной позитивной тенденцией является снижение процентной ставки по ипотеке: если в 2004 г. средняя ставка составляла 17–19%, в 2005 г. — 14–16% то в 2006 г. уже 10–14% в рублях. С учетом того, что стоимость ипотечных займов напрямую привязана к инфляции и ставке рефинансирования, Правительство рассчитывало, что в 2007 г. средняя ставка по ипотечному кредиту составит 10,5%, а в перспективе понизится до 6–8%.
Снижаются требования банков по объемам первоначального взноса: в 2004 г. требовалось не менее 40%, в 2005 г. — 25–30%, в 2006 г. многие банки установили этот показатель на уровне 10%. Увеличивается срок кредитования с 10–15 до 25–30 лет. Упрощается процедура оформления сделок. Банки становятся более гибкими в вопросе оценки платежеспособности заемщика (правда, при установлении величины займа могут использовать различные понижающие коэффициенты при оценке возраста, профессии, опыта работы потенциального должника). Снижаются требования при оценке соотношения ежемесячный платеж/доход [3].
Тем не менее, несмотря на рост предложения банковских ипотечных продуктов, для отечественного рынка ипотеки доступен пока стандартизированный продукт, способный удовлетворить потребности очень узкой группы заемщиков. На зарубежном ипотечном рынке действует несравнимо более широкий диапазон кредитных продуктов, учитывающих не только предмет залога, но и возраст, карьерный рост заемщика, прогнозы по росту стоимости объекта и др., особенно для молодых семей.
Рынок коммерческой ипотеки в основном ограничивается территориями Москвы и Санкт-Петербурга, где сосредоточен основной спрос на «рыночные» ипотечные кредиты, в значительно меньших объемах коммерческая ипотека действует в ряде крупных городов и наиболее успешных нефте- и газодобывающих субъектах России (Ханты-Мансийский автономный округ, Нижний Новгород, Самара, Новосибирск и др.). Региональные программы ипотечного кредитования развиваются благодаря бюджетным схемам и зависят от поддержки региональных и местных администраций и крупных компаний. Сохранение социальных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий населения и очередников в условиях сокращения федерального финансирования и падения объемов жилищного строительства подталкивает администрации городов и регионов к развитию так называемой социальной ипотеки, созданию фондов, использующих бюджетные дотации [3].
Первые итоги реализации нацпроекта показали, что программа в современном виде может привлечь лишь очень ограниченный слой населения и нуждается в серьезной корректировке и смене акцентов. Ипотечное кредитование развивается быстрыми темпами, но основная масса кредитов выдается в регионах с высокими средними доходами населения, 90% вводимого в эксплуатацию жилья достается 14–15% населения — самым обеспеченным и верхней прослойке среднего класса. Доступность жилья снижается и за счет опережающего роста цен по сравнению с ростом реальных доходов и вследствие вымывания с рынка дешевого жилья. Участники социальных программ жилищных сертификатов и поддержки молодых семей в обеспечении жильем сталкиваются с тем, что реальная цена имеющихся на рынке квартир на порядок превышает расчетные показатели. Общее число участников программ оказывается ниже даже весьма скромных запланированных показателей.
Более того, успешное формирование инфраструктуры кредитования покупки жилья заметно не изменило положение с доступностью жилья, скорее ситуация осложнилась в связи с быстрым ростом стоимости жилья. За 2006 г. стоимость жилья возросла на 40%, а реальные доходы населения — только на 10%. По заявлению председателя Счетной платы, из-за роста цен на недвижимость покупательная способность населения в приобретении жилья с помощью ипотеки за последние 2 года снизилась в среднем на 30% [3].
Причины ускоренного роста цен кроются далеко не только и не столько в развитии ипотеки. Сложившаяся на рынке жилья ситуация характеризуется огромным разрывом между себестоимостью и ценой предлагаемого продукта, который складывается за счет обременений со стороны органов местного самоуправления и завышенной рентабельности. Обременения связаны не только со взятками, но и с хроническим недофинансированием субъектов Российской Федерации и муниципалитетов и представляют собой требования в обмен на предоставление участков отдать часть квартир в распоряжение муниципального образования, вложить деньги в объекты жилищно-коммунального хозяйства и социальную инфраструктуру. Завышенная рентабельность вызвана высоким уровнем монополизации и отсутствием конкуренции на строительном рынке. Средний уровень рентабельности строительных компаний составляет не менее 30%, доходя в отдельных случаях до 100% и более. В результате, по официальным данным, стоимость строительства 1 м2 в 2006 г. в среднем по России составила 13 662 рублей, а цена продажи — 32 500 рублей за 1 м2 [3].
За 2006 г. цены на недвижимость в региональных (областных) центрах в среднем выросли на 80–100%, в некоторых городах был достигнут более чем двойной ценовой рост. По данным российских риэлтеров, на которые ссылался С. Степашин на Всероссийской конференции контрольно-счетных органов по реализации нацпроекта в июне 2007 г., за 2006 г. 2/3 потенциальных заемщиков, решивших взять кредиты на покупку жилья, так и не смогли купить нужную квартиру из-за постоянного роста цен — накопленных сбережений не хватало на первоначальный взнос.
Реализация нацпроекта привела к значительной активизации строительства во всех областях — от малоэтажного строительства до комплексной застройки отдельных районов, но его темпы еще далеки от современного европейского стандарта — 1 м2 на душу населения. Собственно строительный рынок пока отстает от ипотечного.
Потенциальные мощности строительного комплекса в целом по России, согласно оценкам Института экономики города, с учетом высокой степени изношенности основных фондов, смогут обеспечить выполнение намеченных объемов строительства в течение ближайших 2–3 лет, далее потребуется расширение строительных мощностей в среднем более чем на треть. Физически не хватает мощностей по производству цемента, теплоизоляции, арматурной стали, в зачаточном состоянии находится деревообработка. По подсчетам экспертов, дефицит стройматериалов на российском рынке в среднем составляет от 20 до 50%. Отделочных и комплектующих материалов (фурнитура, герметики, лакокрасочные материалы, напольные покрытия и др.) ввозится до 70% [3].
Тем не менее возможности индустрии строительных материалов не рассматриваются как главные ограничители для планируемых объемов строительства. Более острыми являются проблемы доступности источников финансирования жилищного строительства и монополизации жилищного рынка, сохранения неоправданных льгот и привилегий для отдельных участников рынка. Ни у строителей, ни у проектировщиков нет серьезных стимулов для совершенствования технологии и удешевления строительства.
Ключевой момент реализации нацпроекта связан с тем, что его основные задачи возложены на регионы и муниципалитеты. Общий недостаток этих программ их небольшие масштабы из-за ограниченности местных и региональных бюджетов. Запланированные крупно-масштабные проекты — в основном проекты строительства дорогостоящего жилья. Стимулирование строительства типового жилья, снижение цен до уровня себестоимости и разумной рентабельности наряду с экономическими мерами (льготное выделение земли под строительство, госбюджетная поддержка проектов создания инфраструктуры) должно осуществляться и иными способами — от законодательных до административных. Застройщики должны получить гарантированные права долгосрочного владения земельными участками, инвесторы — правовую информацию о потенциальных вложениях в обустройство недвижимости, земельные участки для застройки должны предоставляться на основе определенной типовой процедуры.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Радикальные экономические и социальные реформы последних лет породили в России глубокие социальные изменения. Российское общество более десяти лет находится в процессе преобразований и перехода к иному качественному состоянию, что заставляет ученых снова обращаться к вопросу о его специфике, с одной стороны, и о типичных чертах переходного общества, с другой.
Вследствие ускорения процесса имущественной дифференциации, резко обозначилось социальное расслоение общества, поляризовались возможности и интересы различных групп. Возникли и приобрели характерный облик не только «новые богатые», но и «новые бедные», среди которых, что наиболее драматично, трудоспособные и занятые (в основном, в финансируемых государством отраслях) граждане. Так, в состоянии «потери своего места» в обществе, находятся медицинские работники, преподаватели, инженеры и рабочие предприятий многих отраслей и т.п.
Социальное расслоение, наряду с профессиональным, имеет довольно четко выраженную половую и возрастную специфику. Большинство новых богатых — сравнительно молодые мужчины, большинство новых бедных — женщины средних лет, как правило, с детьми. Проблематично положение пенсионеров, имеющих, как правило, низкие текущие доходы и отсутствие умения использовать накопленное имущество для улучшения текущего положения. Неожиданно много оказалось безнадзорных и беспризорных детей, живущих и работающих на улице, которые, наверное, являются самым безусловным индикатором неблагополучия российского общества.
Нуждается в осмыслении система управления социальными процессами на разных уровнях, необходима новая концепция социальной политики, в которую была бы вписана как политика развития человека, так и политика социальной защиты, отвечающие требованиям сегодняшнего дня. Выступая в роли механизма целеполагания и регулирования развития общества, социальная политика требует разработки нормативной базы и критериев эффективности, касающихся как изменений общества в целом, так и его подсистем [3].
Приоритетным критерием эффективности социальной политики необходимо считать развитие человека как цели развития общества, особенно учитывая кризис моделей роста благосостояния и непрямую зависимость между уровнем и качеством жизни в развитых странах мира. Но становление новой концепции социальной политики на федеральном, региональном и муниципальном уровнях сталкивается с серьёзными трудностями и чрезвычайно высокими «человеческими издержками». Эти издержки реформирования вызывают постоянный рост потребности населения в социальной защите на фоне спада производства или недобора налогов, влекущих сокращение доходной части бюджета и возможностей формирования бюджета внебюджетных социальных фондов.
При этом многие предприятия, которые в условиях плановой экономики вносили существенный вклад в обеспечение социальной поддержки своих работников, в условиях конкурентного производства отказываются от своей социальной инфраструктуры и её финансирования. Это, в свою очередь, особенно в условиях небольших городов, где одно-два предприятия определяют как условия занятости, так и степень защищённости основной части населения, ведёт к снижению уровня жизни людей и возможностей их социальной адаптации, а также к усилению нагрузки на муниципальную, региональную и федеральную системы социальной защиты, которые с этой новой ролью не всегда справляются.