Стратегия 1 (автостоянка, офисные и жилые помещения)

Стратегия 2

Во втором варианте использования рассматриваем стратегию 2: строительство гаража-стоянки с офисным блоком класса С (табл. 7.10).

Таблица 7.10

Стратегия 2 (автостоянка, офисные помещения)

Стратегия 3

В третьем варианте предусматривается строительство офисного здания класса А с парковкой для арендаторов (табл. 7.11).

Таблица 7.11

Стратегия 3 (офисные помещения, паркинг)

Анализ рисков по проекту

Проектные риски

Проектирование комплекса велось с 1997 г. Генеральным проектировщиком ГУП МНИИП ¾ Моспроект-4. Строительство было начато в 2002 г. и приостановлено в 2003 г. в связи с перепривязкой секций жилых домов над автостоянкой. Корректировку проектной документации выполнял Архитектурный фонд России и Москвы.

Для удобства еще раз приведем технико-экономические показатели комплекса (стратегия 1).

Общая площадь комплекса составляет 24 435,9 кв. м, в т. ч.:

¾ жилой дом общей площадью 9600,0 кв. м;

¾ офисные помещения общей площадью 2667,1 кв. м;

¾ автостоянка-гараж общей площадью 12 168,8 кв. м, в т. ч. площадь гаража-стоянки ¾ 10 904,4 кв. м, площадь складских помещений ¾ 438,6 кв. м, площадь технических помещений ¾ 825,8 кв. м.

Первоначально проектом было предусмотрено строительство комплекса жилого дома и автостоянки раздельно в две очереди, затем в процессе проектирования и согласования предусмотрено также размещение офисных помещений на всех этажах автостоянки. При размещении офисных помещений совместно с автостоянкой здание перешло в раздел многофункциональных зданий (стратегия 1).

В исходно-разрешительной документации при рассмотрении и согласовании проектной документации имеются ограничения по высоте проектируемого жилого дома до 7 этажей.

При размещении над автостоянкой секций жилого дома комплекс относится к многофункциональному зданию с помещениями различного класса функциональной пожарной опасности, а именно:

¾ жилой дом;

¾ офисные помещения (возможно, частично торговые);

¾ автостоянка.

Поэтому, принимая во внимание, что комплекс является многофункциональным, потребуется выполнение полного комплекса противопожарных мероприятий по системе противопожарной защиты и, соответственно, обновление технических условий по увеличению потребных нагрузок по воде.

Строительные риски

При визуальном осмотре строительной площадки объекта определено, что на данный момент выполнены основные монолитные железобетонные конструкции сооружения автостоянки с офисными помещениями, а именно: фундаменты, подпорная стена, поэтажно ¾ внутренние и наружные стены, колонны и перекрытия. Не в полном объеме выполнена въездная рампа. Не в полном объеме выполнены внутренние инженерные разводки электроосвещения и спринклерного пожаротушения. Частично смонтированы короба вентиляции.

После приостановки выполнения строительных работ сооружение не было законсервировано, в связи с чем практически все выполненные трубные разводки электроосвещения и спринклерного пожаротушения проржавели и требуют полной замены.

Арматура незаконченных железобетонных конструкций также в значительной степени подверглась коррозии.

При визуальном осмотре видно отсутствие раздельных эвакуационных лестничных клеток из зон автостоянки и офисных помещений; отсутствуют тамбур-шлюзы между зонами, что является несоответствием требованиям противопожарных норм.

Так как сооружение постоянно подвергалось атмосферным осадкам, требуется выполнение технического обследования выполненных монолитных железобетонных конструкций и инженерных разводок.

Рыночные риски

В результате анализа рынка можно сделать вывод, что основные факторы стоимости: арендные ставки и цены продажи каждого компонента объекта, учитывая три варианта строительства, могут выглядеть следующим образом.

1. Предполагаемая арендная ставка и цена продажи офисов объекта.

Возводящееся здание расположено в развивающемся офисном субрынке, а также в Центральном административном округе, что увеличивает привлекательность объекта как офисного здания.

Исходя из приведенного ранее анализа, офисный объект класса А будет востребован рынком. Соответственно, чистая ставка аренды офисов класса А (стратегия 3) составляет 500 дол. за кв. м в год. При определении данной ставки были учтены факторы месторасположения, предложения и спроса.

Офисы класса С (стратегии 1 и 2) менее привлекательны. Однако учитывая спрос на офисные помещения в субрынке, арендная ставка может составлять 250 дол. за кв. м в год.

2. Предполагаемая арендная ставка и цена продажи парковочных мест.

По расчетам, ставка аренды парковочного места в парковке офиса класса А (стратегия 3) составит 250 дол. за место в месяц.

Можно также предположить, что цена продажи одного парковочного места в автостоянке составит 20 000 дол. за место (стратегия 1 и 2). При этом продается 193 места (63 ¾ жильцам комплекса, 130 ¾ на открытом рынке), а 129 сдается в аренду по 250 дол. США за место в месяц.

3. Предполагаемая ставка продажи квартир объекта.

Цена продажи квартир (стратегия 1) составит приблизительно 4500-5000 дол. за кв. м (из расчета, что продается 7200 кв. м жилья). Мы рассматриваем жилые помещения класса В или В+, так как вероятность того, что жилье класса А вне зоны элитной застройки будет воспринято потенциальными покупателями как элитное, слишком мала, что увеличивает риски стратегии 1 в результате строительства элитного жилья.