Второй этап. Разработка стратегии и программы управления объектом недвижимости

На этом этапе осуществляется планирование процессов управления недвижимостью. Определяется общая стратегия формирования и управления портфелем недвижимости. Планируются процессы развития объектов недвижимости применительно к каждой стадии жизненного цикла объектов недвижимости:

¾ создание (строительство, приобретение);

¾ реконструкция (перепрофилирование);

¾ текущая эксплуатация, техническое обслуживание и использование;

¾ ликвидация (снос, продажа).

Такие планы составляются как применительно к портфелю недвижимости в целом, так и к каждому конкретному объекту, входящему в портфель. Применительно к каждому конкретному объекту недвижимости составляется программа управления.

Формирование стратегии управления объектом недвижимости является творческим процессом, плохо поддающимся формализации, здесь как нигде велика роль высшего руководства компании и управляющего объектом. Тем не менее, можно отметить ряд моментов, на которые стоит обратить особое внимание. Опыт показывает, что в процессе определения стратегии управления объектом недвижимости необходимо внести ясность в следующие вопросы:

¾ выбор наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости;

¾ определение субъекта, который будет реализовывать программу управления недвижимостью;

¾ определение основных элементов стратегии маркетинга.

Определение субъекта, который будет реализовывать программу управления объектом.Собственнику необходимо проанализировать возможные варианты делегирования функций по текущему управлению недвижимостью. Собственник должен определить, обладает ли он достаточными знаниями, опытом и другими ресурсами (временными, управленческими, материально-техническими) для выполнения работ по текущему управлению объектом недвижимости в соответствии с принципами профессионального управления. При выборе управленческого решения должны также приниматься во внимание степень ликвидности объекта, необходимость в капитальных вложениях. Возможный механизм выбора субъекта управления недвижимостью может выглядеть следующим образом (табл. 6.2).

Таблица 6.2

Выбор субъекта управления в зависимости от цели существования
и масштаба недвижимости

Рассмотрим подробнее виды субъектов.

Силами собственника (физического или юридического лица). Неустойчивая форма управления, но самая распространенная на данный момент. Обычно, штатный заведующий хозяйством или его аналог. Как правило, это квалифицированный технический работник, главная цель которого ¾ поддержание инженерно-технического состояния здания на уровне исправного функционирования. Данная форма управления не требует значительных расходов собственника, качество управления и сохранности недвижимости, как правило, на уровне ниже среднего.

Профессиональный управляющий ¾ штатный сотрудник управляющей компании либо индивидуальный предприниматель, прошедший обучение по специальной программе и аттестованный в установленном порядке для профессионального управления объектами недвижимости различного назначения и уровня сложности. Под профессиональным управлением подразумевается стремление увеличивать стоимость объекта недвижимости.

Управляющая компания ¾ организация, основным видом деятельности которой является управление недвижимостью. По сути, данный вариант ¾ аналог профессионального управляющего, с целями, так же ориентированными на увеличение стоимости недвижимости. Но в отличие от профессионального управляющего недвижимостью, управляющая компания обладает преимуществом с финансовой стороны за счет эффекта масштаба. Управляющая компания имеет возможность сократить ряд издержек (сэкономить на эксплуатации объекта, рекламе и др.), так как компания одновременно оказывает услуги нескольким собственникам.

Выбор наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости.Выбор наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости позволяет принять принципиальное решение о форме существования объекта недвижимости и путях его развития в период управления недвижимостью.

Варианты наилучшего и наиболее эффективного использования объекта:

¾ оставить все как есть;

¾ внести небольшие изменения, как, например, смена арендаторов; расширение числа помещений, сдаваемых в аренду; проведение ремонта и т. д.;

¾ изменить функциональное назначение объекта, например, в результате реконструкции и перепрофилирования помещений;

¾ ликвидировать (снос, продажа) объект недвижимости с последующим приобретением или арендой другого объекта.

В процессе выбора варианта использования объекта недвижимости необходимо определить наиболее приемлемый и эффективный путь с точки зрения законодательства, технической возможности, экономической целесообразности и максимальной реализуемости целей собственника объекта недвижимости. Для этого необходимо рассмотреть и рассчитать все возможные варианты использования объекта.

Можно выделить три основных этапа процедуры выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости:

1) составление перечня возможных вариантов использования объекта недвижимости;

2) определение нескольких максимально прибыльных вариантов;

3) определение максимально продуктивного варианта с точки зрения целей собственника.

На первом этапе формируется перечень всех возможных вариантов использования объекта недвижимости по функциональному назначению (рис. 6.1). В каждом из указанных сегментов продукты (помещения, отдельные объекты) используются потребителями для разных целей, а значит, предъявляются разные требования к их основным свойствам и характеристикам. Отсюда вытекают различия в типах архитектурных и объемно-планировочных решений объектов, в качестве отделки помещений, в требованиях к техническому обслуживанию и эксплуатации. Соответственно, для объектов различного функционального назначения будут различаться: перечень необходимых работ, затраты на капитальный ремонт, расходы на текущее содержание и т. д. Различаются и законодательные требования к функционированию объектов того или иного назначения.

На втором этапе проводится проверка соответствия рассматриваемых вариантов использования четырем критериям:

1) быть законодательно разрешенным;

2) быть физически осуществимым;

3) быть управленчески возможным;

4) быть экономически целесообразным и финансово осуществимым.

Итогом выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости должно стать определение нескольких вариантов, отдача от которых максимальна.

На третьем этапе анализа для каждого из оставшихся вариантов готовится долгосрочный (3-5 лет) бюджет управления объектом, по результатам анализа которого выбирается вариант, максимально удовлетворяющий целям собственника, но не всегда лучший с экономической или инвестиционной точек зрения.

Определение лучшего варианта использования рекомендуется производить дисконтированием потоков чистых операционных доходов. При этом желаемая норма отдачи выбирается с учетом риска инвестиций и целей собственника. При прочих равных условиях наилучшее и наиболее эффективное использование будет у того варианта, который имеет максимальное значение чистого дисконтированного дохода.

При выборе максимально продуктивного варианта необходимо учитывать, что часто наилучшее и наиболее эффективное использование подразумевает многофункциональное использование объекта недвижимости. Например, на одном объекте могут быть реализованы и офисные, и торговые, и жилые функции.

Определение основных элементов плана маркетинга. Стратегия маркетинга включает в себя подходы к управлению недвижимостью и инициативы, которые использует компания для привлечения клиентов, ведения конкурентной борьбы и укрепления своей позиции на рынке. В основе стратегии маркетинга лежит конкурентное преимущество объекта недвижимости, т. е. такие качества, которые являются исключительной чертой объекта и которые отсутствуют у конкурирующих объектов. В качестве основных отличительных преимуществ объекта недвижимости могут быть: расположение объекта, его внешний вид, состояние прилегающей территории, размеры и отделка помещений, предлагаемых к сдаче в аренду, уровень арендной платы, перечень дополнительно оказываемых услуг, профессионализм персонала управляющей компании.

Необходимо проводить анализ рынка, который должен начинаться с определения существующих и возможных конкурентов и включать в себя информацию о названиях и месторасположении зданий, их «возрасте» и классе, а также информацию об общей и полезных площадях, о проценте незанятых помещений, стоимости аренды (за м²) и об уступках, предлагаемых другими собственниками зданий такого же уровня. Подобный анализ должен проводиться регулярно, отслеживая любые изменения на рынке недвижимости.

Собранная информация используется для разработки маркетинговой стратегии, особенно той ее части, которая касается применения различных рекламных средств.

В качестве рекламных средств в основном используются PR-акции и средства массовой информации, а именно:

¾ газеты, издания по недвижимости, периодические журналы о бизнесе, профессиональные журналы;

¾ телевидение и радиовещание;

¾ Интернет, вывески, почтовая рассылка, брошюры, рекламные щиты.

Выбор того или иного средства массовой информации зависит, в первую очередь, от самого объекта: его ценового уровня, функционального назначения, целей и возможностей собственника и др.

Для оценки эффективности маркетинговой стратегии и рекламной деятельности необходимо вести журнал, содержащий информацию о заявках, активных претендентах на покупку или аренду, подписанных договорах, а также о требованиях к площадям, о расценках и сроках аренды.

Программа управления объектом недвижимости.Выбранная стратегия управления получает свое выражение в виде программы управления объектом недвижимости. По сущности она представляет собой бизнес-план, программу деятельности управляющего, описывает объект недвижимости (настоящее или будущее), планируемые услуги по аренде или продаже (особенно важны преимущества по сравнению с конкурентами), рынок, на который эти услуги нацелены, ресурсы и квалификацию персонала, финансовые потребности и планируемые финансовые результаты.

По форме ¾ это документ, позволяющий планировать управление объектом недвижимости путем конкретизации способа достижения цели собственника, что является основой для определения практических действий по реализации управленческих мероприятий. Программа характеризует основы стратегии управления и обеспечивает оценку конкурентоспособности объекта на рынке, а также намечает круг проблем и задач для достижения намечаемых целей.

По каждому направлению управления объектом недвижимости разрабатываются целевые мероприятия, необходимые для достижения поставленных целей. Все мероприятия взаимоувязываются по срокам выполнения. Разрабатывая программу управления, управляющий продумывает свою рыночную стратегию, соизмеряет свои замыслы с реальностью и различными ресурсными ограничениями. Это позволит при реализации замысла избежать таких фундаментальных ошибок, как нехватка времени и капитала, отрицательный баланс движения денежных средств. Хорошо проработанная программа управления является инструментом контроля и управления объектом недвижимости, поскольку служит основой для сопоставления намеченных результатов с фактическими достижениями.

Для разработки способной принести успех программы управления необходимо затратить много времени. Требуется собрать и проанализировать разнообразную информацию, иногда перепроверить собранные сведения или выполнить дополнительные исследования. Требуется время и для хорошего оформления самой программы управления. В программе управления объектом недвижимости должны найти свое отражение следующие данные:

¾ адрес объекта;

¾ тип объекта;

¾ цель программы;

¾ срок реализации проекта;

¾ правовой статус объекта с земельным участком;

¾ описание объекта;

¾ заключение о техническом состоянии объекта недвижимости;

¾ фактическое использование объекта;

¾ имеющиеся ограничения по использованию объекта недвижимости;

¾ результаты маркетинговых исследований;

¾ наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости;

¾ стратегия управления объектом недвижимости;

¾ основные мероприятия по управлению объектом недвижимости;

¾ сводная таблица доходов и расходов на весь период управления;

¾ капитальные вложения и погашение кредита;

¾ величина чистой настоящей стоимости будущих доходов.