Цели управления коммерческой недвижимостью

Исходной точкой управления недвижимостью является определение основных целей этого управления. В смешанной рыночной экономике управление недвижимостью характеризуется многообразием форм и механизмов своего проявления в зависимости от характера собственности на тот или иной объект недвижимости, от функционального назначения. Соответственно, цель управления недвижимостью есть не что иное, как ожидаемый результат от владения, распоряжения и пользования соответствующим объектом недвижимости. «Этот ожидаемый результат дифференцируется в зависимости от типа объекта недвижимости, намерений собственника и этапа жизненного цикла объекта недвижимости».¹

В частности, в торговые и офисные здания физические лица вкладывают деньги по многим причинам. Одни заинтересованы в постоянном доходе, другие хотят получить преимущества при уплате налога с прибыли. Некоторые инвестируют средства на длительный срок, чтобы потом продать недвижимость по более высокой цене. Корпорация или какая-либо другая организация (юридическое лицо) покупают недвижимость не для вложения средств, а для обеспечения необходимых площадей для своего бизнеса и т. д.

С точки зрения роли недвижимости в реализации интересов собственника вся коммерческая недвижимость может быть разделена на три класса.

1. Операционная недвижимость ¾ недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для реализации своих функций или бизнес-процессов (административных, производственных и др.). Причем собственник (или компания) может построить или купить здание, чтобы разместить все свои подразделения в одном месте и по одному адресу. Иногда эти здания имеют больше площади, чем это необходимо собственнику, так как произошли изменения в рабочем процессе или в структуре компании, тогда встает вопрос о сдаче этих площадей в аренду, которая могла бы принести компании дополнительный доход.

2. Коммерческая недвижимость ¾ недвижимость, непосредственно собственником не используемая и предназначенная для осуществления c ней коммерческих операций (продажа, сдача в аренду и т. д.). В таком случае собственность приобретается целенаправленно именно для сдачи в аренду или разовых спекулятивных операций.

3. Недвижимость как инвестиционный инструмент ¾ собственник использует недвижимость как объект инвестиций с целью сохранения и приумножения собственного капитала.

Во всех трех классах объект недвижимости (в первую очередь здание) нуждается в управлении. Управляющим этого здания обычно называют человека, который отвечает за то, чтобы здание бесперебойно и эффективно функционировало в рамках того или иного класса недвижимости. Таким образом, основная функция управляющего ¾ планировать, организовывать и управлять площадями так, чтобы они максимально эффективно способствовали достижению целей и задач собственника. Он также может быть ответствен за сдачу помещений в аренду, обеспечение арендаторов необходимыми услугами и за предоставление им нужной информации о компании-собственнике. Управляющие зданиями могут управлять не только зданиями, находящимися в частной собственности, но и той недвижимостью, в которой располагаются публичные (правительственные, военные) или некоммерческие (школы, университеты) организации, о чем свидетельствует положительный опыт европейских стран и США.

Соответственно, исходя из трех классов коммерческой недвижимости, цели управления недвижимостью бывают трех типов ¾ операционные, коммерческие и инвестиционные.

Цели управления операционной недвижимостью:

¾ обеспечение выполнения основной деятельности собственника;

¾ поддержание хорошего состояния объекта недвижимости;

¾ минимизация затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию недвижимости;

¾ сохранение стоимости недвижимости;

¾ повышение престижа собственника в результате обладания соответствующим объектом недвижимости.

К целям управления коммерческой недвижимостью можно отнести:

¾ получение периодического дохода и его максимизацию;

¾ увеличение стоимости недвижимости;

¾ спекуляцию недвижимостью;

¾ поддержание хорошего состояния объекта недвижимости;

¾ минимизацию затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию недвижимости.

Инвестиционные цели сходны с целями управления коммерческой недвижимостью, а именно:

¾ сохранение стоимости недвижимости;

¾ получение периодического дохода или увеличение стоимости недвижимости;

¾ повышение престижа собственника в результате обладания соответствующим объектом недвижимости.

Если речь идет о государстве как крупном собственнике недвижимости, то к его операционным и коммерческим целям добавляются цели социального характера:

¾ стимулирование развития малого и среднего бизнеса путем обеспечения максимально простого и удобного доступа предпринимателей к объектам недвижимости;

¾ создание благоприятного климата для увеличения инвестиций в недвижимость;

¾ создание благоприятной экономической и социальной среды для проживания населения;

¾ сохранение стоимости недвижимости;

¾ поддержание хорошего состояния объекта недвижимости;

¾ минимизация затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию недвижимости.

Многообразие целей управления недвижимостью представлено на рис. 6.1.

Рис. 6.1. Цели управления недвижимостью

В центре, на первом уровне представлены цели, которые характерны для всех типов недвижимости и которые являются необходимыми условиями для достижения целей следующего уровня.

На втором уровне происходит разграничение целей частных собственников, желающих увеличить первоначальную стоимость недвижимости или заработать на объекте, и государства как субъекта социального регулирования, интересующегося в первую очередь сохранением стоимости недвижимости. Государство как собственник объектов недвижимости имеет также операционные и коммерческие цели, но они являются второстепенными.

Третий уровень отражает цели, специфические для каждого типа недвижимости.

В соответствии с указанными целями управление недвижимостью должно обеспечить выполнение следующих задач:

¾ создание информационно-аналитической базы для принятия адекватных управленческих решений в сфере недвижимости;

¾ оптимизация распределения объектов недвижимости по типам использования (операционная, коммерческая, инвестиционная недвижимость);

¾ формирование стратегии и программ управления недвижимостью;

¾ надлежащая техническая эксплуатация и обслуживание объектов недвижимости;

¾ обеспечение функционирования систем безопасности объектов недвижимости;

¾ надлежащее продвижение объектов недвижимости на рынок;

¾ обеспечение гибкой системы обслуживания арендаторов;

¾ ведение мониторинга за состоянием объекта недвижимости с целью оперативного принятия управленческих решений;

¾ минимизация затрат на содержание системы управления недвижимым имуществом.

В соответствии с перечисленными задачами общая система управления недвижимостью подразделяется на ряд взаимосвязанных подсистем. При этом подсистемы управления различаются по уровням, а именно:

¾ уровень управления отдельным объектом недвижимости;

¾ уровень управления взаимосвязанным комплексом объектов недвижимости;

¾ уровень управления портфелем недвижимости.

На каждом нижестоящем уровне системы управления приходится решать ряд дополнительных задач, возникающих в результате соединения отдельных объектов недвижимости (рис. 6.2).

Рис. 6.2. Задачи управления недвижимостью

Кроме того, существуют определенные различия в перечне задач управления недвижимостью в зависимости от целей. Наличие общих базовых целей подразумевает единство стоящих перед системой управления недвижимостью всех классов задач. Напротив, различия в целях более высокого уровня выливаются в различие соответствующих задач.

Для решения поставленных задач в основу системы управления недвижимостью должны быть положены принципы²:

¾ пообъектного управления;

¾ целенаправленности управления;

¾ комплексности управления;

¾ обоснованности управленческих решений;

¾ наилучшего и наиболее эффективного использования;

¾ единства системы управления;

¾ профессионализма управления.

Принцип пообъектного управления.Основным объектом управления является объект недвижимости, под которым понимается юридически обособленная часть недвижимого имущества, состоящая из земельного участка (или его доли) и всех связанных с ним зданий и сооружений (или их частей). В качестве объекта управления могут выступать также имущественные комплексы, основу которых составляют объекты (группы объектов), объединенные единством территории, инженерной инфраструктурой, предназначением и взаимодополняющие друг друга таким образом, что могут рассматриваться как единый взаимосвязанный комплекс недвижимого имущества, управление которым как единым целым в наибольшей степени обеспечивает достижение целей собственника.

Принцип целенаправленности управления.Применительно к каждому объекту недвижимости собственником должна быть определена и зафиксирована цель, которую он преследует и достижению которой служит объект. Цели собственника должны иметь соответствующее количественное выражение, позволяющее оценить степень их реалистичности и результаты деятельности по их достижению. На основании целей собственника, мониторинга рынка и анализа состояния объекта недвижимости (имущественного комплекса) применительно к каждому объекту управления должен разрабатываться перечень мероприятий, обеспечивающих максимальное достижение целей собственника (стратегии и программы управления объектом недвижимости). Программы управления (бизнес-планы) каждым объектом недвижимости должны содержать экономически обоснованные показатели текущего и среднесрочного планирования, финансовых, экономических и иных результатов.

Принцип комплексности управления.Деятельность по управлению недвижимостью предполагает систематическое принятие решений и их выполнение на всех стадиях ее жизненного цикла, направленных на достижение целей собственника. Полноценный процесс управления недвижимостью может быть обеспечен только при соблюдении обязательного условия охвата всего жизненного цикла объекта. В соответствии с тройственной сущностью недвижимости (как физического объекта, как объекта экономических отношений и как объекта правовых отношений) в течение всего срока жизни объекта параллельно выполняются три цикла: правовой, экономический и физический. Решения по физическому изменению объекта, изменению его правового статуса принимаются в тесной связи с изменением его экономических характеристик.

Принцип обоснованности управленческих решений.Управленческие решения должны приниматься в соответствии с четко выверенными критериями, на основании достоверной и всесторонней информации о состоянии объекта недвижимости, рынка недвижимости, тенденциях развития экономических явлений и процессов. Данный принцип предполагает проведение полной инвентаризации и учета объектов недвижимости, создание кадастра коммерческой недвижимости, включающего систему технико-экономических и финансовых показателей, адекватно отражающих состояние и основные тенденции в использовании недвижимого имущества.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.В соответствии с данным принципом управление объектом недвижимости должно обеспечивать его наилучшее и наиболее эффективное использование. Наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) определяется как разумное и возможное использование, которое в наибольшей степени обеспечивает достижение целей собственника. Определение ННЭИ принимает во внимание цели собственника, существующие нормативно-правовые и технические ограничения на то или иное функциональное использование объекта недвижимости, экономические и социальные результаты от различных вариантов использования объекта недвижимости.

Применительно к коммерческой недвижимости понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает такое использование объекта, когда из всех юридически допустимых, физически осуществимых, экономически приемлемых и максимально продуктивных вариантов происходит повышение его рыночной стоимости, сведение до минимума расходов и максимальное увеличение доходов собственника объекта при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска.

На основе определения ННЭИ выбирается тот или иной вариант использования конкретного объекта недвижимости, который затем претворяется в жизнь в процессе управления им.

Принцип единства системы управления.Система управления недвижимостью должна строиться на основе неразрывного единства следующих взаимосвязанных элементов:

¾ целей собственника;

¾ анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости;

¾ определения ответственных за управление каждым конкретным объектом недвижимости лиц (управляющих) и системы их мотивации;

¾ контроля за объектами управления и деятельностью управляющих;

¾ предоставления отчетности о результатах управления;

¾ принятия управленческих решений на основании анализа результатов контроля и отчетности;

¾ ответственности за результаты управления;

¾ постоянного поступления, обработки и анализа информации о работе управляющих и состоянии объектов управления.

Принцип профессионализма управления.Управление недвижимостью должно осуществляться на профессиональной основе:

¾ специализированными управляющими компаниями, обладающими необходимым опытом и обученным кадровым потенциалом;

¾ в соответствии с апробированными стандартами и методиками.

Сложность и многогранность недвижимости, разнообразие возможностей ее рыночного обращения и видов использования обусловливают необходимость создания эффективной системы управления недвижимостью, которая:

¾ охватывает все этапы жизненного цикла;

¾ формулирует единую плановую систему целевых показателей результата и ликвидности для различных объектов недвижимости;

¾ обеспечивает эффективность управления всеми видами и формами использования недвижимости.

В конечном итоге из перечисленных выше целей, задач и принципов собственников интересуют:

¾ максимизация прибыли или минимизация расходов в период эксплуатации недвижимости;

¾ максимизация стоимости объекта недвижимости в период всего жизненного цикла.

Собственники, которые содержат свою недвижимость в порядке тем или иным способом (своими силами, силами профессиональных управляющих или управляющих компаний), зачастую получают неплохие доходы: арендаторы платят больше и увеличивается стоимость всего имущества, которое впоследствии может быть продано по более высокой цене, нежели было построено или приобретено. Отсюда следует цель управляющего недвижимостью: понять, какие цели преследует собственник (владелец или инвестор), и сделать все для достижения этих целей.

Только после получения детального представления о целях и задачах собственника в отношении своей недвижимости (и, возможно, других заинтересованных сторон) следует приступать к созданию концепции управления недвижимостью. В противном случае появляется риск неверного управления объектом (вопреки изложенным ранее принципам), что может снизить доходность недвижимости или значительно увеличить физический и моральный износ объекта, т. е. снизить стоимость недвижимости.