Управление управляющей организацией.

При выборе способа управления ТСЖ, ЖСК или иным специализированным потребительским кооперативом размер обязательных платежей членов ТСЖ, ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления данного кооператива в соответствии с уставом. Перечень услуг и работ также определяется в порядке, определенном уставом.

При выборе способа непосредственного управления в домах с количеством квартир не более чем 12 и в домах с количеством квартир более 12 порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения различен.

Если в доме не более чем 12 квартир, проект перечня услуг и работ составляется и представляется собственникам помещений одним из таких собственников. Собственники помещений на общем собрании рассматривают перечень и утверждают его решением общего собрания. На этом же собрании целесообразно рассмотреть вопрос об установлении платы за содержание и ремонт жилого помещения и принять решение общего собрания собственников о размере платы.

Если в доме более 12 квартир, то проект перечня услуг и работ составляется и представляется собственникам помещений управляющей организацией и отражается в договоре оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества. На основании утвержденного перечня услуг и работ управляющая организация рассчитывает размер платы за содержание и ремонт жилого помещения и представляет собственникам помещений для рассмотрения и утверждения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается собственниками помещений на общем собрании.

При выборе способа управления управляющей организациейпроект перечня услуг и работ составляется и представляется собственникам помещений управляющей организацией. Перечень услуг и работ отражается в договоре управления. Управляющая организация производит расчет размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и представляет его собственникам помещений для рассмотрения и утверждения на общем собрании.

Необходимо отметить, что в соответствии со статьей 45 Жилищного кодекса собственники помещений обязаны ежегодно проводить общее собрание. Одним из ключевых вопросов ежегодных собраний, является определение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, который устанавливается на основании предложений управляющей компании на срок не менее, чем 1 год.

Перечень услуг и работ для конкретного многоквартирного дома определяется на основании минимального перечня, утвержденного постановлением правительства Российской Федерации № 290. Периодичность оказания услуг и выполнения работ определяется с учетом требований, установленных законодательством Российской Федерации, но по решению собственников помещений может устанавливаться более частая периодичность оказания услуг и выполнения работ, чем это предусмотрено законодательством.

Жилищным кодексом предусмотрены случаи, когда размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливают органы местного самоуправления.

Так, в рамках предоставленных полномочий ежегодно принимается постановление Администрации города Омска об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда.

Если собственники помещений в многоквартирном доме не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом или выбранный способ управления не был реализован, то размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого Администрацией города Омска. Порядок проведения открытого конкурса установлен постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 года № 75. Также по результатам открытого конкурса устанавливается размер платы для собственников помещений, проживающих в домах-новостройках.

В соответствии с частью 4 статьи 158 Жилищного кодекса размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в многоквартирном доме, которые на их общем собрании не приняли решение об установлении размера такой платы, устанавливается органом местного самоуправления. При этом собственниками помещений должен быть выбран способ управления, решением общего собрания определен перечень работ и услуг, но собственники помещений не пришли к соглашению с управляющей (обслуживающей) организацией относительно стоимости работ (услуг).

Постановлением Администрации города Омска от 14 февраля 2013 года утвержден административный регламент предоставления муниципальной услуги «Установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в многоквартирном доме, которые на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (город Омск)». В соответствии с административным регламентом заявитель (представитель собственников или управляющая организация) представляет документы, необходимые в соответствии с нормативными правовыми актами для расчета размера платы за содержание и ремонт жилого помещения по конкретному многоквартирному дому (заявление, протоколы общих собраний о выборе способа управления, об утверждении перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, договоры с управляющей и подрядными организациями, документы на многоквартирный дом и земельный участок, акт о состоянии общего имущества). На основании представленных документов производится расчет и устанавливается размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для конкретного многоквартирного дома.

В декабре 2012 года был принят Федеральный закон № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации». В соответствии с данными изменениями плата за жилое помещение для собственников помещений теперь включает в себя взнос на капитальный ремонт. Взносы уплачиваются ежемесячно и, накапливаясь, образуют фонд капитального ремонта.

Собственники помещений вправе выбрать один из двух способов формирования фонда капитального ремонта:

- на специальном счете ТСЖ (кооператива) или регионального оператора;

- на счете регионального оператора.

Региональным оператором в Омской области определена некоммерческая организация «Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов».

Региональный оператор будет вести учет поступивших денежных средств отдельно по каждому собственнику помещений. По запросу собственника региональный оператор обязан предоставить информацию о размере начисленных и уплаченных взносов, задолженности, размере средств, направленных на капитальный ремонт.

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имуществав многоквартирных домах, расположенных на территории города Омска и Омской области, с 1 января 2014 года составляет 6,7 рубля за 1 кв. м общей площади помещения в месяц.

Собственники помещений вправе на общем собрании принять решение об установлении размера взноса на капитальный ремонт в большем размере. Часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет превышения минимального размер взноса, по решению общего собрания может быть направлена на финансирование любых работ по капитальному ремонту.