Управление управляющей организацией

Управляющая организация- юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, осуществляющие деятельность по управлению МКД (ч.4.2 ст.20 ЖК РФ).

Это всегда коммерческая организация, главной целью которой является извлечение прибыли от оказания услуг и/или выполнения работ по управлению МКД.

Деятельность по управлению МКД осуществляется УО на основании лицензии на осуществление деятельности по управлению МКД, выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта РФ (ч.1.3 ст.161 ЖК РФ).

Лицензирование деятельности по управлению МКД регламентируется главой 19 ЖК РФ.

В отношении УО, управляющих МКД, осуществляется не жилищный надзор, а лицензионный контроль со стороны уполномоченного органа субъекта РФ (ГЖИ).

Лицензиат, в случае исключения сведений о МКД из реестра лицензий субъекта РФ, а также в случае прекращения или аннулирования лицензии обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению домом, до дня, определенного ч.3 ст.200 ЖК РФ.

Деятельность по управлению МКД– выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению МКД на основании договора управления (ч.2. ст.192 ЖК РФ).

МКД может управляться только одной УО (ч.9 ст.161 ЖК РФ).

Особенности управления УО (ч.ч.6.2, 13 ст.155, п.1 ст.157, п.2 ст.158, ч.ч.2.3, 9, 10, 10.1, 11 ст.161, ч.7, 10, 11 ст.162 ЖК РФ):

1)УО несет ответственность перед собственниками помещений в МКД:

- за оказание услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание ОИ в данном доме;

- за предоставление КУ в зависимости от уровня благоустройства данного дома.

2) УО обязана приступить к выполнению договора управления не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.

3) УО обязана размещать в ГИС ЖКХ информацию о деятельности по управлению МКД.

4) УО получает плату за предоставленные КУ и осуществляет расчеты с РСО за поставленные коммунальные ресурсы и водоотведение, с региональным оператором за оказание услуг по обращению с ТКО.

5) УО вправе давать предложения ОСС по перечню работ и услуг (управление МКД, содержание,текущий и капитальный ремонт ОИ) и по размеру соответствующей платы.

6) УО обязана отчитываться перед собственниками о выполнении ДУ за предыдущий год ежегодно в течение первого квартала текущего года и размещать отчет в ГИС ЖКХ.

УО вправе осуществлять работы своими силами или с привлечением подрядных организаций и не вправе отказываться от заключения договоров с РСО и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами (ч.12 ст.161 ЖК РФ).

УО по своему усмотрению привлекает подрядчиков для выполнения работ. Собственники помещений в МКД не наделены полномочиями по выбору подрядчиков и определению условий, на которых привлекается та или иная подрядная организация.

Собственники обязаны выбрать Совет МКД (с. 161.1 ЖК РФ).

Председатель Совета МКД осуществляет контроль за выполнением обязательств по ДУ, направляет обращения в ОМСУ о невыполнении УО указанных обязательств, подписывает акты выполненных работ, акты о непредоставлении или некачественном предоставлении ЖКУ.

Размер платы за жилищные услуги в МКД, которым управляет УО, устанавливается решением ОСС и определяется с учетом предложений УО и устанавливается на срок не менее чем один год (ч.7 ст.156 ЖК РФ).

Примерная повестка ОСС по выбору УО.

1) Выбор способа управления МКД – управление УО.

2) Выбор УО.

3) Утверждение условий ДУ с выбранной УО.

4) Установление размера платы за жилое помещение по ДУ с выбранной УО, в том числе размера платы за коммунальные ресурсы, поставленные в целях содержания ОИ.

3) Товарищество собственников жилья

ТСЖ признается вид ТСН, представляющий собой объединение собственников в МКД для (ч.1 ст.135 ЖК РФ, ст. 291 ГК РФ):

1) совместного управления общим имуществом в МКД/нескольких МКД или имуществом собственников нескольких жилых домов;

2) обеспечения владения, пользования и распоряжения общим имуществом;

3) осуществления деятельности:

- по созданию, содержанию, сохранению и приращению ОИ, предоставления КУ лицам, пользующимся помещениями в данных МКД или данными жилыми домами;

- осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления МКД либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких МКД, или имущества собственников нескольких жилых домов.

Размер обязательных платежей и взносов членов ТСЖ, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт ОИ, определяется органами управления ТСЖ в соответствии с уставом, и утверждаются решением общего собрания членов ТСЖ по смете доходов и расходов товарищества на год (ч.8 ст.156 ЖК РФ).

Размер взносов устанавливается одинаковым для всех собственников помещений в МКД независимо от членства в товариществе.

Собственники помещений в МКД, не являющиеся членами ТСЖ, вносят плату за содержание и ремонт ОИ и плату за КУ в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт (ч.6 ст.155 ЖК РФ).

ТСЖ несет ответственность за содержание ОИ, за предоставление КУ в зависимости от уровня благоустройства МКД.

ТСЖ вправе оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту ОИ в МКД своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности.

ТСЖ осуществляющие управление МКД самостоятельно, без заключения ДУ, обязаны размещать в ГИС ЖКХ информацию о деятельности по управлению МКД (ч.10.1 ст.161 ЖК РФ).

Собственники помещений в одном МКД могут создать только одно ТСЖ.

ТСЖ – некоммерческая организация.

Она не может прибыль от своей деятельности распределять между членами.

Доход от хозяйственной деятельности ТСЖ используется для оплаты общих расходов или направляется на основании решения общего собрания членов ТСЖ в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные Уставом.

Хозяйственная деятельность ТСЖ (ст. 152 ЖК РФ):

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в МКД;

2) строительство дополнительных помещений и объектов ОИ;

3) сдача в аренду, в наём части ОИ.

ТСЖ имеет право заключить договор управления с УО (п.1 ч.1 ст.137 ЖК РФ).

Заключать и расторгать такой договор имеет право правление товарищества. Договор управления подписывает председатель правления ТСЖ от имени товарищества, действие договора распространяется на всех собственников помещений в доме.

Срок действия данного договора в жилищном законодательстве не определен, поэтому может заключаться на любой срок.

Решение собрания собственников или членов ТСЖ для этого не нужно (п.4 ст.148 ЖК РФ).

В случае заключения ДУ:

- ТСЖ не несёт ответственности за ненадлежащее содержание ОИ;

- ТСЖ не отвечает за качество КУ;

- ТСЖ осуществляет контроль за выполнением УО обязательств по ДУ.

- КУ собственникам/пользователям помещений в доме предоставляет УО;

- требования к качеству КУ, содержанию и управлению домом, а также требования к раскрытию информации по Стандарту (ПП РФ №731), штрафы и другие меры административного наказания за несоблюдение требований жилищного законодательства предъявляются к УО.

ТСЖ может передать УО только некоторые функции по управлению МКД.

В этом случае УО выступает в качестве подрядной организации – получает вознаграждение по договоруоказания услуг(гл.39 ГК РФ).

Стоимость и условия договора обслуживания определяются УО и ТСЖ по взаимному согласию.

В случае заключении договора подряда ТСЖ с УО собственники предъявляют к товариществу требования:

- по ненадлежащему содержанию ОИ;

- к качеству выполняемых работ и оказываемых услуг;

- к качеству предоставления КУ;

- к раскрытию информации (ПП РФ №731).

Штрафы и другие меры административного наказания за несоблюдение норм жилищного законодательства предъявляются к ТСЖ.

При наличии вины УО в возникновении ответственности ТСЖ перед органами контроля по договору обслуживания, ТСЖ вправе взыскать убытки с УО как с подрядчика по договору.

ПОЛНОМОЧИЯ ОМСУ

В сфере управления МКД

ОМСУ не могут принять решение за собственников помещений в МКД о выборе или об изменении способа управления домом, но могут и должны создавать условия для принятия собственниками решения о выборе (изменении) способа управления МКД.

В определенных законодательством случаях ОМСУ может:

1) Созвать ОСС по выбору/смене способа управления МКД, в том числе, созданию ТСЖ (ч.6 ст.161, ст.161.1,ч.1.1 ст.165 ЖК РФ).

2) Провести открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления МКД.

Случаи, когда ОМСУ созывает ОСС для решения вопросов о выборе/изменении способа управления МКД:

1) если по результатам внеплановой проверки выявлено невыполнении УО обязательств по ДУ, то не позднее чем через 15 дней со дня соответствующего обращения собственников, председателя Совета МКД, ТСЖ созывается ОСС о расторжении ДУ и о выборе новой УО/измененииспособа управления (ч.1.1ст.165 ЖК РФ);

2) если собственники в срок, определенный ст.161.1 ЖК РФ, не выбрали Совет МКД, то созывается ОСС по выбору Совета или создания ТСЖ;

3) после получения уведомления о прекращении действия лицензии УО, о ее аннулировании созывается ОСС по выбору способа управления МКД (ч.ч.4,5 ст. 200 ЖК РФ).

4) если до окончания срока ДУ, заключенного с УО по результатам открытого конкурса, не выбран или не реализован способ управления МКД – не позднее чем за месяц до окончания срока действия ДУ созывается ОСС по выбору способа управления МКД (ч.6 ст.161ЖК РФ);

Если по результатам ОСС, созванногоОМСУ, не принято решение о выборе/смене способа управления МКД, либо оно не было реализовано, орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурса по отбору УО для управления таких МКД (ПП РФ №75).

ОТКРЫТЫЙ КОНКУРС ПО ОТБОРУ УО

Перечень оснований для проведения открытого конкурса по отбору УО:

1) собственниками не выбран способ управления МКД (ч.4 ст.161 ЖК РФ, п.3ПП РФ №75):

- собственниками ОСС по вопросу выбора способа управления МКД не проводилось или решение не было принято;

- по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся ОСС по вопросу выбора способа управления повторное собрание не проводилось или решение о выборе способа управления МКД не было принято;

2) принятое собственниками решение о выборе способа управления не реализовано:

- при выборе управления МКД управляющей организацией собственниками/пользователями не заключены договоры управления с выбранной УО (п.п.1 п.3 ПП РФ №75);

- выбранная УО в течение 30 дней не приступила к управлению МКД (ч.7 ст.162 ЖК РФ);

- при выборе непосредственного способа управления МКД большинство собственников не заключили договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в МКД, договоры с РСО о предоставлении КУ (ст. 164 ЖК РФ);

- собственники не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации ТСЖ, ЖК, ЖСК (ч.5 ст.136 ЖК РФ);

3) до окончания срока действия договора управления МКД, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления не было реализовано (п.п.3 п.3 ПП РФ №75);

4) выдано разрешение на ввод МКД в эксплуатацию (специальные сроки – ч.13 ст. 161 ЖК РФ).

Условия проведения ОМСУ открытого конкурса в случае аннулирования лицензии ранее выбранной УО определены ч.ч.4,5 ст.200 ЖК РФ.

Конкурс не проводится при условии, что ОСС по вопросу выбора способа управления таким МКД, созванное ОМСУ, имело кворум, и решение, принятое собранием, реализовано в течение 3-х дней со дня его проведения.

Порядок проведения открытого конкурса регламентируется ПП РФ №75.

Предметоткрытого конкурса по отбору УО для управления МКД – право заключения договора управления МКД (абз.3 п.2 ПП РФ № 75) .

Объект открытого конкурса – ОИ в МКД, на право управления которым проводится конкурс (абз.4 п.2 ПП РФ №75).

Организатор открытого конкурса размещает извещение о проведении конкурса и конкурсную документацию на официальном сайте России для размещения информации о проведении торгов – www.torgi.gov.ru(п. 32 ПП РФ № 75).

1) Конкурсная документация должна быть доступна для ознакомления на официальном сайте всеми заинтересованными лицами без взимания платы.

2) Проект ДУ разрабатывается и утверждается в рамках подготовки конкурсной документации для проведения открытого конкурса организатором – органом местного самоуправления (п.41 ПП РФ №75).

3) Конкурс проводится на право заключения ДУ одним или несколькими МКД если (п.6 ППРФ №75):

- общая площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в таких домах не превышает 100 000 кв. м;

- дома расположены на граничащих земельных участках, между которыми могут располагаться земли общего пользования.

4) Формы и способы контроля собственниками за выполнением обязательств УО входят в состав конкурсной документации (п.п.14 п.41 ПП РФ №75):

- обязанность УО представлять по запросу собственника и лица, принявшего помещение от застройщика, в течение 3 рабочих дней документы, связанные с выполнением обязательств по ДУ;

- право собственника и лица, принявшего помещение от застройщика, за 15 дней до окончания срока действия ДУ ознакомиться с расположенным в помещении УО, а также на досках объявлений в МКД ежегоднымписьменным отчетом о его выполнении.

Срок действия ДУ по конкурсу – не менее чем один год и не более чем три года (п.п.15 п.41 ПП РФ №75).

ОМСУ в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса должен уведомить всех собственников и лиц, принявших от застройщика помещения в МКД по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах конкурса и об условиях ДУ (ч.5 ст.161 ЖКРФ).

Собственники и лица, принявшие помещения от застройщика в МКД, в отношении которого был проведен открытый конкурс, обязанызаключить ДУ и вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги УО, признанной победителем открытого конкурса при условии соблюдения ею порядка заключения ДУ, установленного п.91 ПП РФ №75.

Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с УО, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом (ч.13 ст.161 ЖК РФ).

Собственники вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДУ, заключенного по результатам открытого конкурса по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, если ОСС принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом(ч.8.1 ст.162 ЖК РФ).