Что является критерием наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли?

На чем основана рыночная стоимость земли?

Рыночная стоимость земли определяется как наиболее вероятная цена, по которой данная земля может быть отчуждена на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сдел­ки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать землю, а другая не обязана принимать ис­полнение;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение, кроме того принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· оцениваемая земля представлена на открытом рынке посредством публичной оферты,

типичной для аналогичных земельных участков;

· платеж выражен в денежной форме.

Что определяет улучшение земли?

Качественные изменения земли, которые могут проявляться как в изменении качества земли (ее плодородия), так и созданий на земле зданий, сооружений и пр.

Что является критерием наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли?

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. и.

Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из земельного участка и по­строек, придается анализу ННЭИ, во-первых, предположительного вакантного земельного уча­стка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями.

Анализ предположительного вакантного земельного участка является необходимым эта­пом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного вари­анта использования земли.

Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности объекта.

Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть законными, физически допустимыми и эко­номически эффективными.

Оптимальное использование земли определяется следующими факторами:

1.Местоположение - фактор, оказывающий основное влияние па стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность, характер окружения).

2.Рыночный спрос - фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на рынке. Он изучается для обоснования выбираемого варианта использования земельного участка (со­стояние и перспективы рыночного спроса на предлагаемое использование, конкуренция других участков, виды налогов и другие условия). Следует выделить сегмент рынка, на котором и надо развивать деятельность.

3.Финансовая обоснованность - способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли.

4.Физическая пригодность участка- перспектива создания улучшений - размер, гологра­фия, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.

5.Технологическая обоснованность и физическая осуществимость - анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка.

6.Законодательная (юридическая) допустимость - соответствие варианта использования земельного участка действующему законодательству. Выявляется в результате анализа строи­тельных, экологических нормативов, ограничений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности в районе исторической городской застройки, воз­можное изменение нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настрое­ния местного населения.

7.Максимальная доходность (максимум дохода собственности и стоимости участка), ко­торая определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использо­вания, с учетом риска инвестиций.