Вопрос №1. Жилье как экономическая категория. Рынок жилья и жилищных услуг: основные проблемы и пути развития.
В России проблема жилья была и остается довольно острой. Отчасти это обусловлено климатом страны, где возможны только капитальные постройки с мощной теплоизоляцией, поэтому весьма высокой себестоимостью жилья. Другой причиной является стремительная урбанизация страны в начале ХХ века. Переселение огромного числа людей из сельской местности в города привело к дефициту жилья такого масштаба, что на борьбу с ним ушел почти век.
Первоначальным решением этой проблемы в послереволюционные годы явилось уплотненное расселение новоприбывших горожан по имеющимся площадям, использование любых помещений, хотя бы отчасти пригодных для жизни. Помимо этого, производилось строительство жилья барачного типа, общежитий и т.д. После Великой Отечественной войны настал второй этап – строительство «хрущевок», обеспечивающее множеству российских семей низкокачественные, но отдельные квартиры. Этот знаменитый проект эстонского архитектора Марта Порта, чьими детищами застроены города современной России, получил звание самого экономного проекта в мире. Как известно, «хрущевки» отличаются чрезвычайно малыми габаритами, дешевизной и недолговечностью. Благодаря широкому распространению этого типа домостроения Россия существенно отстает от развитых стран мира по средней площади жилья на душу населения.
Переход России к рыночной экономике породил еще большее количество проблем. Если раньше большинство нуждающихся семей рассчитывала в основном на бесплатное получение жилья, то сегодня семьи во все большей степени переходят к рыночным способам решения своей жилищной проблемы.
Поэтому проблемы жилья является достаточно сложными и актуальными не только с практической, но и с теоретической точки зрения. Поэтому для того, чтобы разобраться с такой сложной проблемой как жилищная, прежде всего, необходимо определиться с основными понятиями.
Жилье – это такой стандартный продукт труда и условие жизнеобеспечения, который позволяет пространственно зафиксировать положение человека, удовлетворяя личные и групповые общественно-необходимые потребности существования, обеспечивая соответствующий уровень благосостояния.
Жилье как материальное благо, продукт труда в условиях рыночных отношений приобретает форму товара, обладая такими свойствами, как стоимость и потребительная стоимость.
Потребительная стоимость жилья определяется тем, что жилье удовлетворяет потребности человека и может быть определена в зависимости от оценки самого жилья, оценки дома (строения), оценки жилищно-коммунальных услуг, привлекательности территории, района, города, транспортных и иных коммуникаций.
Стоимость товара «жилье»определяется по затраченному общественно-необходимому труду и материально-вещественными ценностями.
Государство, присоединившееся к нормам международного права, принимает на себя ответственность и обязанность удовлетворять минимальные требования по обеспечению жильем. В соответствии с Конституцией РФ, имеется четко направленная государственная политика, согласно которой с целью удовлетворения жилищных потребностей людей, осуществляется переход от системы преимущественно государственной монополии на жилье (в виде государственного жилищного фонда и государственной экономической деятельности в области жилья) к системе множественности форм собственности на жилье. Появилась частная форма собственности на жилище граждан, а также частных юридических проектных и строительных организаций, жилищных банков, риэлторских компаний и т.д. Возник рынок жилья.
Рынок жилья – это совокупность экономических отношений, которые складываются в сфере обмена по поводу реализации и купли жилья, характеризующегося своей технической сложностью и тесной связью с рынком земли.
Рынок жилья существенно отличается от других рынков товаров и услуг, т.к. жилье – единственный в своем роде товар, обладающий определенной спецификой. Выделяют ряд характерных особенностей, отличающих жилье от других товаров:
· жилье неоднородно, т.е. жилища различаются по размеру, месторасположению, времени постройки, внутренней планировки, коммунальными удобствами и т.д.;
· жилье является недвижимостью, и передвигать его из одного места в другое невозможно;
· жилье – это товар массового потребления, долговечного пользования и если его содержать в должном порядке, оно может служить долгие годы;
· обладает высокими издержками приобретения – чтобы приобрести жилье обычная семья должна копить в течение долгого времени, либо взять в заем крупную сумму денег;
· высокие издержки переезда: денежные – стоимость собственно переезда, психологические – связаны с изменением обычного окружения – семьи, друзей, родственников и т.д.
Рынок жилья включает в себя, во-первых, жилищный фонд как собственность на жилье; и, во-вторых, функционирование жилья, т.е. жилищные услуги. Схематично структуру рынка жилья можно представить следующим образом.
Таким образом, рынок жилья является системой взаимосвязанных рынков, которая состоит из жилищного фонда и жилищно-коммунальных услуг.
Жилищный фонд или жилищная собственность– это строения или дома, размеры которых всегда определяются на конкретный момент времени. В соответствии с Жилищным Кодексом, вступившем в силу с 01.03.2005 г., жилищный фонд по принадлежности к виду собственности можно классифицировать следующим образом.
Частный жилищный фонд– это фонд, находящийся в собственности граждан и фонд, находящийся в собственности юридических лиц.
Государственный жилищный фондвыступает в следующих формах:
· ведомственный фонд – фонд, находящийся в хозяйственном ведении федеральных предприятий; и фонд, находящийся в собственности субъектов федерации;
· муниципальный жилищный фонд – фонд, находящийся в собственности района, города, а также в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.
Общественный жилищный фонд – фонд, состоящий в собственности общественных организаций.
|
Схема 2 - Структура рынка жилья
Жилищный фонд смешанной формы собственности– это фонд, состоящий в совместной или долевой собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной собственности, а также собственности общественных организаций.
Жилищная услуга – это комплекс работ, обеспечивающих функционирование внутридомовых инженерных систем, коммуникаций здания или его части, придомовой территории. Понятие жилищных услуг относится к аспекту текущего функционирования жилищного фонда, каждая единица которого производит ряд потребительских услуг: служит убежищем, средством развития семьи, местом отдыха и т.п. Таким образом, единица жилищного фонда производит непрерывный поток жилищных услуг, которые можно количественно измерить за определенный период времени. Рассмотрим особенности жилищного фонда и их влияние на рынок жилищных услуг.
Одна из характеристик жилья – это его долговечность, имеет три последствия для рынка жилищных услуг:
во-первых, владелец жилья может контролировать темпы физического износа, тратя средства на его техническое обслуживание и ремонт;
во-вторых, регулярно на рынок поступает большое количество ненового жилья;
в-третьих, так как на рынке доминирует неновое жилье, и изменения цен вызывают относительно небольшие изменения предлагаемого количества, то можно говорить об относительной неэластичности предложения жилья. Поскольку обслуживание и ремонт повышают качество жилищных услуг, то покупатели готовы больше платить за него, т.е. улучшение качества технического обслуживания повышает размер квартирной платы и, соответственно, рыночную стоимость жилья.
Следующей характеристикой жилья является его высокая стоимость, которая ведет к тому, что, во-первых, из-за необходимости крупных инвестиций в домовладения, многие семьи в странах с рыночной системой арендуют жилье; во-вторых, большинство семей со средним доходом используют домовладения как средство накопления. Поэтому возникает еще большая необходимость в обслуживании данного жилья, что способствует развитию рынка жилищных услуг.
Таким образом, рынок жилья можно рассматривать как диалектическую взаимосвязь двух составляющих: рынка жилищного фонда и рынка жилищных услуг, которые тесно взаимосвязаны и оказывают сильное влияние на развитие друг друга.
Чем же характерен современный рынок жилья сегодняшней России?
Согласно социологическим исследованиям, 61% семей (31 млн.семей) желает улучшить свои жилищные условия, в очереди находится около 4,5 млн.семей. Время нахождения в очереди на улучшение жилищных условий достигает 15-20 лет. Общая потребность в жилье составляет более 1,5 млрд кв.м, но внутренняя ориентация граждан связана в основном с собственными усилиями и возможностями позиционирования на рынке жилья. Лишь 7% однозначно отдают предпочтение или считают возможным для себя реализацию своих интересов только через социальное жилье. В 2003 г. общий объем жилищного фонда составлял 2,85 млрд кв.м (19 млн жилых строений), в т.ч. старше 30 лет – 62,1%, со степенью износа более 1/3 – 61,6%; ветхий и аварийный фонд – 3,1% (88,7 млн кв м). Большая часть существующего жилищного фонда (вторичного рынка жилья) в нынешнем состоянии не соответствует не только современным представлениям о комфортности, но порой даже элементарным санитарным требованиям. Что же происходит с вводом нового жилья? Максимальный объем ввода жилья был достигнут в 1987 г. – 76,4 млн кв м. С 2000 г. падение объемов жилищного строительства удалось не только остановить, но даже добиться его относительно устойчивого роста (2001 г. -3%, 2002 – 8%, 2003 г. – свыше 10%). Объемы жилищного строительства в 2003 г. достигли 36,3 млн кв м, в т.ч. индивидуального – 42%; муниципального – 25,2; государственного – 9,2: в т.ч. федерального – 5,6; регионального – 3,6%.
Говоря о характерных чертах российского рынка жилья необходимо отметить, что наиболее развитым и успешно функционирующим его сегментом является вторичный рынок и в первую очередь рынок квартир. С точки зрения прогнозирования рынка жилья большой интерес представляют не только уровень нынешней платежеспособности, но и потребности семей в жилье. Размер занимаемого жилья для большинства семей мало связан с их доходами. Степень расхождения потребностей и реальных возможностей семей свидетельствуют об остроте жилищной ситуации в городах.
Для того, чтобы разобраться и ответить на вопросы, что же происходит на рынке жилья, необходимо проанализировать значения основных параметров жилищного рынка. Условно жилищный рынок можно разделить на 4 сектора:
I сектор – это сектор формирования квартирной платы;
II сектор – сектор формирования цены на жилищную недвижимость;
III сектор – сектор формирования строительных инвестиций;
IУ сектор – сектор формирования жилищного фонда.
Рассмотрим процессы, происходящие на данных секторах.
Уровень цены на квартирную плату определяется объемами жилищного фонда и потребительским спросом на конкретные объекты жилищной недвижимости (ее качественные характеристики). Чем больше объем предлагаемого жилья, тем ниже квартирная плата, скорректированная на спрос. Первый сектор российского жилищного рынка, где непосредственно формируется цена на квартирную плату, в т.ч. и плату за жилищно-коммунальные услуги, остается функционировать в условиях жесткого государственного регулирования, т.е. в этом секторе малоэффективны рыночные механизмы, поэтому квартирная плата перестает полноценно выполнять свою функцию в механизме ценообразования объектов жилищной недвижимости. Статистические данные показывают, что доля квартирной платы в общем объеме расходов населения в настоящее время понижается в связи с ростом объемов получаемых доходов. Это приводит к росту платежеспособного спроса на дополнительные жилищные услуги и как следствие на объекты жилищной недвижимости, увеличивая давление спроса на рынок.
Сложившиеся цены на квартирную плату влияют на цену приобретаемого жилья, формирующегося во втором секторе на рынке жилищного фонда. Чем выше уровень квартирной платы, тем выше уровень цен на недвижимость при установившейся норме капитализации доходов. Уровень капитализации доходов – это тот текущий доход, который стремятся получить инвесторы, приобретая недвижимость; на него оказывают влияние процентная ставка по долгосрочным займам, ожидаемый рост квартирной платы, риски недополучения дохода, налоги на недвижимость. То что размер квартирной платы определяется не рынком, а государством, влияет не только на цену жилищной недвижимости, но и на другие параметры рынка – строительство и жилищный фонд. Недвижимость перестает выполнять долгосрочную инвестиционную функцию, которая должна обеспечить рост вложений с течением времени. Общеизвестно, что жилищные реформы не будут способствовать развитию экономики, если не создадут стимулы для повышения нормы сбережений населения. Отсутствие достаточного внутреннего накопления в стране никогда не компенсировалось и не может компенсироваться иностранными инвестициями. К сожалению, неразвитость рыночных отношений в сфере жилья, приводит к тому, что пока не происходит также строительство доходных домов, которые можно было бы сдавать в аренду нуждающимся, поэтому спрос на аренду жилья высок и продолжает расти. Ограничения, накладываемые государством на размер квартирной платы, не дают возможность собственникам (инвесторам) жилья получить желаемый уровень дохода, предлагаемый рынком, что естественно ограничивает строительство жилых домов. На сегодняшний день инвесторы на рынке ограничиваются строительством жилых домов с целью их быстрой реализации еще на стадии нулевого цикла строительства. Цены на объекты недвижимости вызывают определенный объем нового строительства, объемы которого могут увеличиваться до тех пор, пока цена объектов недвижимости не сравняется с уровнем затрат на строительство, что создаст прирост жилищного фонда. Таким образом, чем выше уровень цен на недвижимость, тем выше объемы строительства.
Какими средствами и методами может государство регулировать процессы на жилищном рынке? Конечно, экономические регуляторы, действующие на рынке жилья стихийно, в целом способны установить равновесие в системе и создать соответствие спроса, предложения, цен и объемов строительства жилья. Однако такое равновесие не будет соответствовать ни поставленной государством цели, ни потребностям граждан. Роль государства состоит в смягчении или усилении тех направлений развития жилищного рынка, которые способствовали бы реализации государственной жилищной политики. Жилищная политика занимает особое положение в системе государственной и региональной политики, т.к. она затрагивает интересы каждого гражданина и находится во взаимосвязи с другими направлениями социально-экономической политика государства. Принимая стратегию борьбы с бедностью и повышения благосостояния граждан, государство должно обеспечить платежеспособный спрос на рынке жилья, направляя свои усилия на обеспечение жильем малоимущих граждан. С точки зрения государства, подъем жилищного строительства, и развития рынка жилья имеет социальные и экономические эффекты. К социальным эффектам относятся: борьба с бедностью и рост благосостояния; благоприятные демографические последствия; рост занятости и мобильности; рост конкурентоспособности и социальной ответственности граждан. К экономическим эффектам относятся: развитие страховых рынков; развитие финансовых рынков и банковской системы; рост жилищного строительства и индустрии стройматериалов; инвестиции в городские объекты инфраструктуры.
Сейчас приобретение жилья возможно преимущественно только для самых высокодоходных групп населения. Продуманный режим кредитования способен включить в процесс приобретения жилья следующую по доходам группу населения. В принципе это уже не предприниматели, а верхние слои среднего класса. К сожалению, в период реформ данная наиболее экономически значимая группа населения понесла большой материальный урок. В то же время именно она может считаться основной базой реформ. Стимулирование экономической активности указанных слоев населения - чрезвычайно важная задача, решение которой во многом определяет выход экономики из кризиса. Включение данной группы населения в процесс приобретения жилья может рассматриваться как отдельный аргумент в пользу льготного кредитования жилищного строительства. Поэтому, жилищные реформы не будут способствовать развитию экономики, если не дадут стимулы для повышения нормы сбережений населения. В этих условиях реальной возможностью является:
· использование ипотечного кредита, но его внедрение идет чрезвычайно сложно. Однако рынок ипотечного кредитования растет очень быстрыми темпами. Но пока доля приобретаемого в кредит жилья невелика. Развитие ипотеки сдерживают высокие расходы заемщика, низкие доходы населения, высокие цены на жилье и низкие объемы жилищного строительства.
· при существующем дефиците денежных средств актуальной схемой может стать небанковское кредитование строительства и приобретения жилья. Например, продажа квартир в рассрочку с одновременным оформлением его в собственность и залог.
· То, что никакой бюджет и никакие внебюджетные источники не помогут обеспечить жильем всех очередников – факт неоспоримый. В этих условиях единственный выход – привлечение сбережений самих граждан. Это может быть осуществлено в таких формах, как
А) предоставление безвозмездных субсидий из бюджета для строительства и приобретения жилья очередниками по следующей схеме: 40% стоимости приобретенного жилья оплачивают сами граждане, остальные 60% - федеральный бюджет и муниципалитеты;
Б) выпуск займа социально-направленного, т.е. выпуск жилищных облигаций, что даст гражданам возможность постепенного накопления средств на квартиру (от года до 10 лет) и привлечет в строительство муниципального жилья реальные средства граждан. Гражданин может накопить по облигациям половину стоимости квартиры, оформить ее в собственность, а на оплату другой половины стоимости получить рассрочку на 5-10 лет.
В новом Жилищном Кодексе, вступившем в силу 1 марта 2005 г указано, что право на получение бесплатного государственного жилья будет принадлежать только малоимущим гражданам. Для определения гражданина как малоимущего, должны проводиться проверки не только его текущих доходов, но и имущества: жилого дома, квартиры, дачи, садового домика, автомобиля и иного транспортного средства, предметов антиквариата и искусства, ювелирных изделий, паенакопления в жилищно-строительных организациях, банковские вклады, земельные участки, ценные бумаги и прочее. Все остальные граждане с помощью различных форм финансирования должны самостоятельно приобретать себе жилье.
Вопрос №2. Содержание и особенности экономических отношений в отрасли жилищно-коммунального хозяйства. Тарифная политика в ЖКХ.
Жилищно-коммунальное хозяйство – это самостоятельная сфера в системе народного хозяйства, основной целью функционирования которой является удовлетворение потребностей населения и предприятий в услугах, обеспечивающих нормальные условия жизни и работы населения и предприятий, расположенных на территории населенного пункта путем развития, эксплуатации и содержания его технического, инженерного оборудования и других видов благоустройства.
Таким образом, для жилищно-коммунальных услуг характерны следующие черты:
Во-первых, принадлежность к группе жизнеобеспечения;
Во-вторых, социальная значимость;
В-третьих, низкая заменяемость другими услугами.
С точки зрения управления, под жилищно-коммунальной сферой понимается совместная деятельность субъектов жилищно-коммунального хозяйства, органов государственной и муниципальной власти по обеспечению граждан жилищно-коммунальными услугами, а также управлению жилищным фондом. К субъектам ЖКХ относятся производитель, управляющая компания, потребитель жилищно-коммунальных услуг.
До недавнего времени в ЖКХ сохранялось преобладание административных рычагов регулирования. Взятый в начале 90-х гг курс на рыночные преобразования во всех сферах хозяйства страны, обнажил противоречие между сложившейся затратной формой финансирования ЖКХ и требованием его окупаемости. Необходимость экономической реформы ЖКХ стала очевидной еще в начале 90-хгг. Реально реформирование началось с передачи жилищного фонда и объектов коммунальной инфраструктуры от государства к муниципальным образованиям. Предполагалось, что жилищно-коммунальная сфера завершит переход к бездотационному функционированию в течение короткого периода, но ситуация в реальном секторе экономики не позволила это сделать. К началу 2001 г. население оплачивало около 60% стоимости жилищно-коммунальных услуг, а фактически с учетом льгот и субсидий около 40%. Эта ситуация существенно ухудшилась за счет огромной задолженности со стороны бюджетов разных уровней. Недостаток средств привели к увеличению износа основных фондов жилищно-коммунального комплекса (сегодня он составляет более 60%), а их планово-предупредительный ремонт уступил место аварийно-восстановительным работам, затраты на которые в 2-3 раза выше. В результате, жилищно-коммунальная сфера становится и является источником социально-экономической напряженности в стране. Что же стало причиной такого кризиса? По мнению многих ученых, это произошло и по ряду объективных причин:
Во-первых, существует экономическая зависимость регионов, муниципальных образований от природно-климатических условий, их отдаленность от рынков сырья. Недостаточный учет районных особенностей усиливает разрушение ЖКХ;
Во-вторых, следующей причиной является то, что затратный механизм ценообразования в ЖКХ соседствует с бедностью основной массы населения. Согласно статистическим данным, 27% граждан имеют доход ниже прожиточного минимума, 50% - в пределах прожиточного минимума; 23% имеют достаток. Поэтому, существует сложность перехода к 100%-ной оплате жилищно-коммунальных услуг населением;
Третья причина кризисного состояния ЖКХ связана с недостатками процесса формирования конкурентной среды и договорных отношений между субъектами ЖКХ и муниципального образования;
Четвертая причина – это сильнейшая зависимость ЖКХ от тарифной политики естественных монополистов, к которым относится, например, РАО «ЕЭС России», ОАО «Газпром» и другие. Доля стоимости ресурсов в тарифах на коммунальные услуги сегодня составляет более 60-65%.
Выявив причины системного кризиса в жилищно-коммунальной сфере, перейдем к рассмотрению структуры ЖКХ .Условно структуру ЖКХ можно представить в виде 4 блоков:
I блок – объекты жилищного фонда, к которым относятся: частный жилищный фонд; ведомственный жилищный фонд; муниципальный жилищный фонд; общественный жилищный фонд.
II блок – объекты ресурсосбережения – тепло-; электроснабжение; водоснабжение; водоотведение;
III блок – объекты благоустройства населенных пунктов – дорожно-мостовое хозяйство; озеленение; санитарная очистка; утилизация отходов;
IУ блок – объекты бытового обслуживания – банно-прачечное хозяйство; гостиничное хозяйство; ритуальные услуги. Задачи приватизации предприятий бытового обслуживания и создание в данном секторе условий для развития конкурентных отношений в настоящее время решены в достаточно полной мере. Этот сектор ЖКХ сегодня функционирует в рыночных условиях.
За последние годы значительно изменилась ситуация с собственностью на объекты жилищного и коммунального хозяйства. Эта ситуация характеризуется тремя главными тенденциями:
· Массовой приватизацией жилищного фонда;
· передачей объектов жилищно-коммунального хозяйства из государственной собственности в муниципальную собственность;
· акционированием части объектов ЖКХ, в основном объектов электро- и теплоснабжения, входящих в единую систему энергообеспечения страны.
Эти процессы заложили предпосылки для развития конкуренции и демонополизации в отрасли, но в настоящее время позитивных результатов не дали. Поэтому такие проблемы и вопросы, как и что сделать и каковы должны быть созданы условия для развития рыночных отношений в ЖКХ и сегодня являются достаточно острыми.
Говоря о новых механизмах управления в ЖКХ, следует различать два самостоятельных блока проблем:
= управление жилищным фондом как сферы с высоким потенциалом конкуренции;
= управление объектами инженерной инфраструктуры как естественно-монопольной сферы, где возможности конкуренции ограничены.
Специфика жилищно-коммунальной сферы такова, что в современной финансово-экономической ситуации ее нормальное функционирование, с одной стороны, невозможно без ее административного подчинения муниципальным органам управления, т.к. поддержание жизнедеятельности города и населенных пунктов – это одна из основных задач муниципального управления. С другой стороны, - необходимо сделать так, чтобы муниципальные органы не обладали бы монопольной властью в данной сфере. Рассмотрим отдельно проблемы управления и функционирования жилищной сферы, и отдельно проблемы управления в отраслях ее обслуживающих.
В жилищной сфере к настоящему времени произошло разграничение функций владения, управления и хозяйствования через обособление функций заказчика и подрядчика работ. Повсеместно созданы Единые службы заказчикам. Всего их по России насчитывается около 3 тысяч. Муниципальное учреждение «Дирекция Единого Заказчика» («ДЕЗ») занимается оперативным управлением муниципальной собственностью. Принцип его действия таков: службы заказчика города составляют планы будущего года, предварительно прорабатывая их с подрядчиками и производителями жилищно-коммунальных услуг, затем согласовывают их с местной администрацией и утверждают в представительном органе муниципального образования и в Департаменте Управления ЖКХ – областной Дирекции Единого Заказчика. Областной Департамент формирует сводный коммунальный бюджет, согласовывает их со всеми структурными подразделениями Администрации области и представляет для утверждения Областной Думе.
Коммунальный бюджет – основной документ, по которому финансируются работы в сфере ЖКХ. В нем учтены доходы, полученные от всех потребителей коммунальных услуг (населения, предприятий, организаций), ассигнования бюджетов всех уровней и расходы поставщиков жилищно-коммунальных услуг.
Таким образом, происходит разделение функций владения – управления и хозяйствования, т.е. возникает цепочка: собственник (муниципалитет) – заказчик (Управляющая компания «ДЕЗ») – подрядчик (поставщик жилищно-коммунальных услуг). На местах вместо жилищно-эксплутационных контор сформировались прообразы управляющих компаний – Службы Заказчика. Сегодня более 70% жилищно-коммунального фонда обслуживаются такими структурами.
Разграничение функций послужило основой для формирования договорных отношений и перехода к конкурсному отбору подрядных организаций. Тенденция такова, что среди предприятий, осуществляющих обслуживание и ремонт жилищного фонда, постоянно растет доля частных компаний. Так, в Кемеровской области 22,5% жилищного фонда обслуживается предприятиями частной формы собственности, в Волгоградской области – 59,5%, а в самом Волгограде – 100% Обслуживание жилищного фонда передается также частным вновь созданным предприятиям и предприятиям, образованным на базе муниципальных унитарных.
Общая динамика такова, что монополия государственных и муниципальных предприятий в этом секторе нарушена, и сегодня начинается ее следующий этап – демонополизация сферы управления жилищным фондом. На рынок выходят частные управляющие компании, которые также начинают конкурировать между собой. Этот опыт пока не стал массовым, но бесспорно, он развивается.
Управление жилищным фондом – это деятельность, направленная на обеспечение его сохранности и надлежащего технического и санитарного состояния, безопасных условий проживания, решение вопросов пользования жилыми домами и придомовыми земельными участками, а также финансового обеспечения содержания жилых домов, включая обоснование расходов на эти цели, расчет и сбор всех платежей (взносов) с собственников, нанимателей и арендаторов помещений.
В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации осуществляемое собственниками управление должно обеспечивать:
– благоприятные и безопасные условия проживания;
– надлежащее содержание дома и земельного участка, на котором он расположен;
– своевременный ремонт общего имущества в многоквартирном доме и расположенных на земельном участке объектов;
– решение вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме;
– предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме.
Содержание жилья включает в себя обслуживание, ремонты и другую деятельность, направленную на сохранность и создание необходимых условий по проживанию и пользованию жилыми домами, придомовыми земельными участками и расположенными на них элементами благоустройства и озеленения.
Обслуживание – выполнение работ (оказание услуг) по поддержанию надлежащего технического и санитарного состояния имущества.
Ремонты – работы по восстановлению и улучшению состояния имущества.
Рациональное разделение функций в системе управления жилищно-коммунальным хозяйством и организация взаимоотношений между собственником жилого помещения, управляющей организацией, подрядными организациями различных форм собственности, осуществляющими обслуживание жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры, и иными организациями позволяет достичь необходимое качество в обслуживании жилищного фонда и отвечает целям проводимой в стране реформы жилищно-коммунального хозяйства. Это позволяет значительно уменьшить общий объем потребления ресурсов за счет предотвращения неоправданных расходов воды, газа и других энергоресурсов. Население привыкает экономно относиться к предоставляемым услугам, прослеживая связь между своими затратами и потреблением этих услуг, что ведет в конечном итоге к эффективному управлению жилищно-коммунальным комплексом.
После приватизации многоквартирного жилищного фонда объектом управления стал каждый отдельный многоквартирный дом. В нем собственники сами управляют своими квартирами и нежилыми помещениями, а для управления общим имуществом в доме и придомовым земельным участком им необходимо выбрать один из вариантов, предлагаемых действующим законодательством.
Собственники помещений в многоквартирном доме в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (часть 2 статьи 161) обязаны выбрать на общем собрании один из следующих способов управления:
– непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
– управление ТСЖ, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, предусмотренным федеральным законом;
– управление юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (управляющая организация).
В соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерацииобщее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К его компетенции относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
4) выбор способа управления многоквартирным домом;
5) другие вопросы, отнесенные Жилищным кодексом Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Полномочияобщего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (в частности, по использованию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и иных объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме) вытекают из права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество.
При выборе на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме непосредственного управления ими в таком доме договорные отношения собственников помещений с другими физическими и юридическими лицами возникают у них непосредственно.
На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.
Однако договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) является одной из правовых форм, позволяющей собственникам помещений в многоквартирном доме управлять этим домом.
ТСЖ может быть создано также при объединении:
1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;
2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений – жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
Для ТСЖ характерно демократическое самоуправление. Это означает, что основные решения в отношении общего имущества принимаются всеми собственниками совместно на общем собрании. Для исполнения решений избирается правление, подотчетное общему собранию, деятельность которого контролируется ревизионной комиссией, также отчитывающейся на общем собрании. Именно собственники квартир, но не каждый в отдельности, а все вместе, являются главными в ТСЖ.
ТСЖ является некоммерческой организацией, т.е. организацией, не имеющей извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющей полученную прибыль между членами (участниками). Оно создается без ограничения срока деятельности (если иное не предусмотрено уставом ТСЖ) и является юридическим лицом с момента его государственной ре