Использование ЗУ для застройки и развития населенных пунктов (разрешительный порядок)

· Разработка проектной документации на строительство объекта

· Получение разрешения на архитектурно-строительное проектирование

· Получение разрешения на строительство

· Получение разрешения на ввод объекта

Архитектурное проектирование – вид проектной документации, разрабатываемый на основании инженерных изысканий, и по сути это эскиз того, что будет, если переводить на простой язык. Данный этап подготовки ЗУ в границах НП для использования в целях застройки и развития города проводится не во всех случаях, если гражданин получает ЗУ для ИЖС, он их не проводит, а если осуществляется предпринимательская деятельности – данный этап обязателен. Специфика правового режима, связанный этим подготовительным этапом: определение пригодности ЗУ к застройке, и определение норм, используемых для застройки ЗУ.

Строительство во всех зонах разное, а в СПБ создаются еще и намывные территории, когда намывается грунт на дно и берег объекта. И получается участок суши, на котором возможно возведение дома, объекта социального значения. Устойчивость иная, чем на суше, особые требования и к инженерным изысканиям, тут объектом изыскания является и водный объект, и берега. Кроме того, нужно изучение и природных условий, более детальное описание будущих конструктивных особенности объекта, особые меры по охране ОС в процессе работа, после окончания работы, т.к. объект охраны не только земля, но и водный объект.

Инженерные изыскания для подготовки проектной документации

Предварительные исследования территории с целью сбора:

· материалов о природных условиях, факторах техногенного воздействия на окружающую среду, прогнозе их изменения, необходимых для выбора целей использования территории;

· материалов, необходимых для обоснования конструктивного и объемно-планировочного решений по использованию территории ЗУ (расчеты и обоснования компоновки зданий на ЗУ(его расположение), устойчивости конструкций, инженерной защиты, особенностей выполнения земляных работ);

· материалов, необходимых для разработки мероприятий по охране окружающей среды;

· материалов, необходимых для оценки влияния созданного объекта

Кроме того, на этой территории будут дома, а значит будут подведены инженерные коммуникации. ЗУ предоставляется, когда определяются условия подключения инженерных коммуникаций, и на таких территориях предъявляются повышенные требования безопасности к коммуникациям, для того, чтоб такая территория не стала островом.

Содержание АПЗ

Так вот, в данном случае архитектурно строительное проектирование в соответствии с законодательством проводится в случаях, установленных законом, пример, когда оно не проводится – предоставление ЗУ гражданам для ИЖС. Также это проектирование как подготовительный этап, направленный на определение пригодности и предназначенности ЗУ в черте НП состоит из нескольких элементов: и экологические, и санитарные, и противопожарные, и особые условия строительства объекта.

Следующая особенность правового режима: разрешительный порядок застройки, он может показаться не особенным, так как это реализация общего принципа по реализации права на застройку. Но применительно к землям НП особенность, связанные соблюдать нормы градостроительного проектирования, иПЗЗ, и градостроительный план ЗУ – документ, который подтверждает факт пригодности ЗУ для застройки, и определяет требования, которые необходимо соблюдать при застройке ЗУ при застройке. Наличие границы, неоднородность структуры, наличие подготовительного этапа, и признак разрешительного порядка использования ЗУ, связанный с обязательностью соблюдения правил ПЗЗ для всех ЗУ в границах НП.

Нужно иметь ввиду следующее: правовой режим земель НП может охраняться при наличии условий: утвержденные границы НП(утвержденных генеральный план), принятые ПЗЗ в составе карты градостроительного зонирования и градостроительного регламента, причем закон о введения градостроительного кодекса в ст. 4 и 4.1 регулирует то, что Т.Г. сказала: наличие условий обеспечивает режим охраны ЗУ.

ПЗЗ как основной документ, регулирующий правой режим земель НП, основной, но не единственный. ПЗЗ регулируют порядок использования земель НП, территорий,для которых разработан градостроительный регламент. Т.е. ПЗЗ – всеобщий документ, который регулирует не все земли в границах НП, а только те,для которых есть градостроительный регламент, а границы которых утверждены. Есть границы города, он делится на зоны, и для некоторых зон есть градостроительные регламенты, а если нет – иные нормы. Поэтому и получается, во-первых, многообразие НПА, регулирующих правой режим земель НП, связан с многообразием актов. ПЗЗ какосновной документ устанавливает границы территориальных зон,это важный момент, так как внешние границ – территориальный план, а внутри деление на зоны – ПЗЗ, и в частности в составе ПЗЗ карта градостроительного зонирования, на которой устанавливаются границы территориальных зон. Для территориальных зон,границы которых установлены на карте градостроительного зонировании- градостроительный регламент, что можно делать на ЗУ и что нельзя по характеристикам – предельные параметры разрешенного использования, виды разрешенного использования (классификатор, утвержденный Минэкономразвития сентября 2014 года. Котором как раз принятая в РФ классификация видов разрешенного использования для унификации видов разрешенного использования).

Предельные параметры разрешенного использования – в ГрК есть специальная статья по таким параметрам, нов не что относится к предельным параметрам, например, нормы максимальные и минимальные. Кроме того, это могут быть требования к объектам, например, к объектам капитального строительства (ограничения по высоте), это ст. 38 ГрК. Ограничения по высоте – в принципе, это могут быть особые требования к эстетике, единое архитектурное решение улицы, если она является центральной,но все эти параметры должны быть установлены в ГрК, т.к. это НПА, принимаемый МО, и они должны быть написаны понятным языком, исключающим толкование. Значит если есть параметры ограничения по высоте – соответствующая цифра. Если речь идет о процентном соотношении- процент или правильная дробь. Это могут быть требования к высоте ограждения и способу исполнения ограждения, например, в СПб есть требования к прозрачности ограждения, и максимальная высота – 1.8 м.,все, что выше – согласовывается с соседскими участками в рамках соседских отношений.

Кроме ПЗЗ порядок использования земель на территории НП регулируется законодательством об охране памятников об истории и культуры[2], это к территориям, где они расположены, для таких участков градостроительные нормы не разрабатываются, действуют ФЗ, и принятые во исполнение региональные нормы. Кроме того, ЗУ общего пользования территории, для которых градостроительный регламент не распространяется, и он регулируется НПА ОМСУ, или применительно СПБ – Закон СПБ. Самый яркий пример такого закона, регулирующего порядка использования ЗУ общего пользования: Закон «о зеленых насаждениях», и тут законодатель пошел не по земельному пути, а через особое охрану объекта, придав ему статус объекта особой охраны.

Они могут регулироваться в правилах благоустройства, либо специальными НПА, о порядке использования земель общего пользования. Если допустим особенности разрешительного порядок использования земель НП, можно выделить эти этапы: проведение инженерных изысканий, получение разрешения на архитектурно-строительное проектирование, разработка проектной документации на строительство объекта, получение разрешения на строительство и на ввод объекта.