Анализ рынка земель сельскохозяйственного значения
Самостоятельный сегмент земельного рынка составляют земли сельскохозяйственного назначения. Их приобретают либо для использования по прямому назначению, либо для размещения объектов недвижимости, задействованных в сельскохозяйственном процессе
Стоимость 1 га земли на сегодня (в зависимости от местоположения, бонитета почв, площади, формы, уклона, близости к водоемам) в среднем составляет 1100-2000 евро. Но разброс цен велик - от 800 до 5000 евро за 1 га. За последние три года цена росла на 25-35% в год. И, несмотря на это, данные земли даже сейчас недооценены и рост цен на них сохранится.
Сельскохозяйственные земли, приобретаемые для обработки последующей в основном поблизости к главным дорогам по всей Республике. Их стоимость в отличие от вышеуказанных земель на порядок выше, так как в нее уже заложена перспектива
Однако относительно невысокий спрос. Продолжительность ее может составить от полугода до трех лет и более. А затраты на перевод земли в другую категорию часто сопоставимы со стоимостью участка на момент приобретения. В среднем стоимость 1 га сельхозземель с перспективой изменения назначения составляет от 40 тыс. до 500 тыс. евро.
Рынок сельскохозяйственных участков Республики Молдова слишком уязвим, в отсутствие инвестиций в инфраструктуру, логистику при том, что цены по сравнению с рынками других стран в несколько раз ниже.
Цена пахотных земель не может быть единственным элементом, который следует учитывать. Имеет значение и качество этих земель. Также имеет значение и «окружающая среда» рынка недвижимости. Агрономы Молдовы подчеркивают замечательное соотношение между ценой и качеством пашни. Здесь практически самые низкие цены в регионе и одна из самых плодородных земель для сельскохозяйственного производства.
Несмотря на то, что земля хороша и дешева, дотаций не хватает. За последние 20 лет многое пришло в негодность, нет инвестиций в инфраструктуру, поэтому люди, начинающие работать, открывая фермы (приобретя землю), практически начинают с нуля. Строительные материалы, в основном импортируемые, дорогие, а возврат денег от продажи сельскохозяйственной продукции идет медленно, так как она дешевая.
В сельском хозяйстве не хватает рабочей силы, так как низкая заработная плата вынуждает жителей села искать более прибыльную работу, чаще всего в сельском хозяйстве и за рубежом.
Низкий спрос на участки Молдовы обусловлен низкой прибыльностью аграрного бизнеса, а также сложными кредитными условиями для тех, кто намерен заняться аграрным бизнесом. К тому же, аренда стоит дорого, присутствует заниженные цены на землю в договорах купли-продажи для снижения нотариальной пошлины и расходов на регистрацию в Земельном кадастре.
Уровень цен земельных участков по районам не всегда зависит от плодородности почв, а от динамики экономического развития Республики Молдова в том числе. Рост цен на землю может наблюдаться только на фоне повышения спроса на местную продукцию на рынках.
А у наших инвесторов не хватает финансовых средств, чтобы успешно вести бизнес в течение хотя бы нескольких лет.
По информации газеты «Маклер», 1 гектар земли сельскохозяйственного назначения в пригороде Кишинева стоит в среднем от 4000 до 7000 евро в зависимости от места расположения. В районах цена на такие участки составляет от 10 до 15 тысяч лей за гектар. Сельскохозяйственные земли составляют примерно 75% от всей площади Республики Молдова. Перепись сельскохозяйственных участков пока не проводилась.
В селеПаустова, рынок земель сельскохозяйственного назначения не развитВ 2014 году было зарегистрировано две сделки, в 2015- 3, и в 2016 - 16 сделки по купли - продажи.
Таблица 3.2 - Зарегистрированные сделки по купли - продажи земель сельскохозяйственного назначения в селе Паустова
| Но. | Расположение | Площадь, га | Цена, лей | Цена, лей/1 га |
| 2014 год | ||||
| с. Паустова, окраина | 0,62270 | |||
| с. Паустова, окраина | 0,46840 | |||
| Средняя цена за 1 гектар | ||||
| 2015 год | ||||
| с. Паустова, окраина | 0,3683 | |||
| с. Паустова, окраина | 0,5787 | |||
| с. Паустова, окраина | 0,5798 | |||
| Средняя цена за 1 гектар | ||||
| 2016 год | ||||
| с. Паустова, окраина | 0,6153 | |||
| с. Паустова, окраина | 0,6153 | |||
| с. Паустова, окраина | 0,6153 | |||
| с. Паустова, окраина | 0,1875 | |||
| с. Паустова, окраина | 0,4517 | |||
| с. Паустова, окраина | 0,05 | |||
| с. Паустова, окраина | 0,7287 | |||
| с. Паустова, окраина | 0,7286 | |||
| с. Паустова, окраина | 0,7285 | |||
| с. Паустова, окраина | 0,7231 | |||
| с. Паустова, окраина | 0,71 | |||
| с. Паустова, окраина | 0,484 | |||
| с. Паустова, окраина | 0,4841 | |||
| с. Паустова, окраина | 0,4841 | |||
| с. Паустова, окраина | 0,4841 | |||
| с. Паустова, окраина | 0,738 | |||
| Средняя цена за 1 гектар |
Источник: разработано автором на основе информации, предоставленной Агентство земельных отношений и кадастра, по земельным сделкам, совершенным с 2014 по 2016 году.
Средняя цена за 1 гектар на 2014 год составляет 15580 леев, в 2015 - 17945 леев и в 2016 году - 16337 леев.
Рисунок 3.2 - Динамика средних цен за 1 га в селе Долинное
Рисунок 3.2 представляет динамику цен за 1 га на период 2014 - 2016 года, но нельзя утверждать правильность средних цениз-за низкого количества сделок. Анализируя ситуацию в целом, можно с уверенностью сказать, что рынок сельскохозяйственных земель остается на низком уровнеразвития.
В процессе анализа рынка земель сельскохозяйственного назначения в селе, на основе источников: www.makler.md, www.999.md, www.proimobil.md, в основном не были определены обширные предложения и запросы аналогичных объектов, поэтому были рассмотренытри сделки с аналогичнымиобъектами, представленных в приложении Д.