Образрование землепользований несельскохозяйстенного назначения

3.1. Общие положения

Образование новых объектов несельскохозяй­ственного назначения представляет собой постоянный процесс, происходящий в связи с развитием несельскохозяйственных от­раслей, перераспределением земельных участ­ков и недвижимого имущества между собственни­ками, совершением различных сделок.

На земле строят промышленные предприятия, энергетические объекты, автомобильные и железные дороги, линии электропере­дачи и связи, трубопроводы, населенные пункты, объекты обороны, культуры, здравоохранения. Постоянно существует потребность в выделении земли пред­приятиям, организациям, учреждениям и гражданам которые в ней нуждают­ся. При предоставлении земель для различных несельскохозяйст­венных целей, обычно происходит перераспределение земель между категориями и расходование продуктивных земель.

Земельным законодательством России предусмотрено ограни­чение и недопущение расходования ценных земель.

Сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяй­ственного назначения имеют приоритет в использовании и подле­жат особой охране. Изъятие сельскохозяйственных угодий с кадаст­ровой оценкой, превышающей среднерайонный уровень, для раз­мещения несельскохозяйственных объектов допускается только в исключительных случаях при отсутствии других вариантов их раз­мещения. Особо ценные продуктивные угодья с кадастровой оценкой, превышающей сред­нерайонный уровень более чем на 20 % включаются в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.

Правовая (юридическая) сторона предоставления и изъятия земель также очень важна, так как при этом решаются вопросы образования, землепользований, изменяются или устанавливаются права на определенные земельные участки.

Основой для формирования земельного участка несельскохозяйственного назначения служит проект землеустройства, включающий в себя определе­ние площади и конфигурации объекта землеустройства, размещение границ, установление состава земельных угодий и т.д.

Землеустроительный проект по образованию землепользования составляют незави­симо от площади участка, формы собственности предоставляемых земель, с участием органов местного самоуправления, исполнитель­ной власти регионального уровня, государственных служб, органов, осуществляющих учет земель и контроль за их использованием, юридических и физических лиц, чьи интересы они затрагивают.

Несельскохозяйственные объекты, их землеполь­зования должны:

· иметь минимально необходимую площадь;

· не содержать в своем составе ценных сельскохозяйствен­ных угодий;

· не нарушать существующую организацию территории сельско­хозяйственных предприятий;

· не вести к ухудшению качества земель;

· не создавать неудобств, для функционирования окружающих объектов;

· не воздействовать отрицательно на окружающую террито­рию и среду.

Выполнение этих требований, имеющих кроме производствен­ного и экологическое значение, возможно только при тща­тельной разработке землеустроительного проекта.

Границы объектов землеустройства могут быть определены точно и сразу или проектным (расчетным) способом.

Проектные расчеты выполняют на основе Строительных норм и правил соответствующие организации и специалисты.

Проект территориального землеустройства разрабатывают инженеры - зем­леустроители.

В последние годы проекты образования землепользований несельскохозяйственного назначения разрабатываются с целью обоснования размеров, местоположения и границ объектов землеустройства. Составление проекта территориального землеустройства является гарантией полноты и точности соблюдения законов, других нормативных документов по использованию земель и охране окружающей природной среды.

Процесс образования землепользований несельскохозяйственного назначения состоит из нескольких этапов:

1. Составление проекта с обоснованием необходимой площади предоставления земельного участка;

2. Подготовка межевого плана и постановка земельного участка на кадастровый учет;

3. Получение кадастрового паспорта и документов, удостоверяющих права на землю.

Составление землеустроительного проекта производится на основании решения уполномоченных органов по месту нахождения испрашиваемого земельного участка и включает: подготовительные работы; составление проекта; согласование и утверждение проекта.

При разработке проекта землепользования несельскохозяйственного назначения необходимо учитывать: категории земель, формы собственности на землю, имеющиеся ограничения и обременения, наличие особо охраняемых природных территорий, кадастровую оценку земель и другие данные.

Земли для несельскохозяйственных целей должны предоставляться при строгом соблюдении требований земельного законодательства; приоритета сельскохозяйственного землепользования; с учетом социально-экономических условий муниципального образования по месту расположения объекта, комплексности развития территории.

На этапе подготовительных работ изучают планово-картографический материал, исходные данные для проектирования.

3.2. Основные требования к размещению мельзавода

СНиП 2.10.05-85 «Предприятия, здания и сооружения по хранению и переработке зерна» распространяется на проектирование элеваторов, зерноскладов, мельниц, комбикормовых заводов и других предприятий, зданий и сооружений по хранению, обработке и переработке зерна.

Размещение предприятий должно обеспечивать минимальное расстояние перевозок сырья и готовой продукции, в том числе приближение зернохранилищ к местам производства зерна.

При этом мельзаводы и комбикормовые заводы следует размещать ближе к местам потребления, а зернохранилища - к местам производства зерна.

Предприятия следует, как правило, располагать с наветренной стороны (ветров преобладающего направления) по отношению к предприятиям и сооружениям, выделяющим вредности в атмосферу, и с подветренной стороны по отношению к жилым и общественным зданиям.

Кроме того они должны располагаться на расстоянии не менее 200 м от предприятий по хранению и переработке ядовитых жидкостей и веществ. Не допускается располагать проектируемые объекты вплотную к указанным предприятиям, к предприятиям по хранению и переработке легковоспламеняющихся горючих жидкостей, а также ниже по рельефу местности.

При проектировании предприятий должно быть обеспечено создание единого архитектурного ансамбля в увязке с архитектурой прилегающих предприятий и населенного пункта.

Здания и сооружения следует проектировать простых геометрических форм или в видеих сочетания.

К основным зданиям и сооружениям относятся производственные корпуса мельнично-крупяных и комбикормовых предприятий, рабочие здания элеваторов, корпуса для хранения зерна, сырья и готовой продукции с транспортерными галереями, включая отдельно стоящие силосы и силосные корпуса.

Общая длина зданий и сооружений, расположенных в линию, не должна превышать 400 м, а суммарная площадь застройки соединенных зданий и сооружений не превышать 10 000 м.

При проектировании генеральных планов следует предусматривать, при соответствующем обосновании, возможность расширения предприятий.

В площадь застройки входят здания и сооружения, погрузочно-разгрузочные площадки, пандусы у приемных сооружений для разгрузки зерна с примыкающими к ним площадками, рампы у складов готовой продукции и т. п.

Для предприятий с большим грузооборотом сырья и продукции, как правило, кроме автомобильных дорог следует проектировать железнодорожные подъездные пути.

Между торцами зданий зерноскладов допускается размещать сооружения для приема, сушки, очистки и отпуска зерновых продуктов, крупяных цехов и мельниц производительностью до 50 т/сут.

Расстояния между зерноскладами и указанными зданиями и сооружениями не нормируются при условии, если:

торцевые стены зерноскладов выполнены как противопожарные;

расстояния между поперечными проездами линии зерноскладов (шириной не менее 4 м) не более 400 м;

Санитарные разрывы между складами готовой продукции мельнично-крупяных предприятий и другими промышленными предприятиями следует принимать равными разрывам между этими предприятиями и селитебной зоной, а между указанными складами и комбикормовыми предприятиями, - как правило, не менее 30 м.

На площадке мельнично-крупяных и комбикормовых предприятий и в их санитарно-защитных зонах не допускается предусматривать насаждения из деревьев и кустарников, семена которых переносятся по воздуху.

Площадь асфальтированных покрытий на территории предприятий должна быть минимальной, определяемой технологическими требованиями. Остальная часть территории должна быть благоустроена и озеленена.