Анализ рынка офисной недвижимости г. Омска

Продажа

По информации общегородской базы данных объектов коммерческой недвижимости, выставленных на продажу, в течение 1-го квартала 2014 г. границы цен предложения на офисные помещения составляли 8617-87333 р. за 1 кв.м. Средняя цена предложения 1 кв.м. офиса составила 48033,52 р., а средневзвешенная 42897,06 р.

Ценовой минимум (8617 р./кв.м.) подвергся коррекции со знаком минус (-23,61%). Ценовой максимум, остался неизменным. Показатель средней цены предложения квадратного метра подвергся корректировке со знаком плюс (+0,46%). Средневзвешенная цена 1 квадратного метра (42897,06 р.), напротив уменьшилась, продемонстрировав худшее за последний год значение.

В 1-ом квартале 2014 г. в секторе продаж было зафиксировано 127 объектов, суммарной площадью 40963 кв.м. На рынке купли-продажи офисных помещений отмечено серьезное снижение количества экспонируемых объектов (-17,53%) – минимальное значение за последний год. Еще более существенными оказались потери показателя “суммарный метраж экспонируемых объектов” (-22,26%). В результате показатель “средняя площадь экспонируемых объектов”, подвергся коррекции со знаком минус и составил 322,54 кв.м. (-5,73%).

Районом сосредоточения офисной недвижимости, выставленной на продажу, является ЦАО (в количественном выражении не менее 55%; в физическом выражении не менее 70%). Самые дорогие офисные квадраты зафиксированы в САО (52176 р./кв.м.) и ЦАО (51187 р./кв.м.), при средней цене предложения 1 кв.м. по городу 48033,52 р. В 4-ом квартале 2013 г. лидерство по средней цене предложения 1 кв.м. также принадлежало САО и ЦАО. Наибольший прирост величины средней цены предложения в 1-ом квартале 2014 г. продемонстрировали объекты, расположенные в ОАО (+0,29%). Лидерство по показателю средней площади экспонируемых объектов принадлежит ЦАО (402 кв.м.), при среднем показателе по городу 322,54 кв.м.

Таблица 6. Распределение и цены 1 кв.м. офисных объектов, предложенных к продаже на вторичном рынке коммерческой недвижимости, по округам

	КАО	ЛАО	ОАО	САО	ЦАО
Число объектов, в шт.
Доля от общего числа объектов, %	8,66	5,51	10,24	19,69	55,91
Минимальная цена, руб. / кв.м.
Средняя цена, руб./ кв.м.
Максимальная цена, руб. / кв.м.
Суммарный метраж, в кв.м.
Доля от суммарного метража, %
Средняя площадь, в кв.м.

Площадь около 44% объектов от общего числа предложенных к продаже офисных помещений, не превышает 100 кв.м. В 1-ом квартале 2014 г. мы не наблюдаем обратно пропорциональную зависимость между площадью экспонируемых объектов и средней ценой предложения. Средняя цена предложения объектов площадью 101-250 кв.м. выше соответствующего показателей категории до 100 кв.м. При этом лучшая динамика средней цены предложения в рассматриваемый период зафиксирована в категории объектов площадью до 100 кв.м. (+0,63%).

Таблица 7. Распределение и цены 1 кв.м. офисных объектов, предложенных к продаже на вторичном рынке коммерческой недвижимости, в зависимости от их площади

	до 100 кв.м.	101-250 кв.м.	251-500 кв.м.	Более 500 кв.м.
Число объектов, в шт.
Доля от общего числа объектов, в %	44,09	25,20	18,11	12,60
Минимальная цена, руб. / кв.м.
Средняя цена, руб./ кв.м.
Максимальная цена, руб. / кв.м.

Аренда

По информации общегородской базы данных объектов коммерческой недвижимости, предложенной к аренде, в 4-ом квартале 2013 г. средняя по городу арендная ставка в сегменте офисных помещений составила 426,29 р./кв.м./месяц, а средневзвешенная – 396,59 р./кв.м./месяц.

Показатель минимальной арендной ставки (200 р./кв.м./месяц) не изменился. Максимальная арендная ставка, выросла (+7,7%), рост на протяжение последних шести месяцев. Показатель средней арендной ставки предложения продемонстрировал заметный рост (+3,8%) и вновь обновил рекордное значение (426,29 р./кв.м./месяц). Средневзвешенная арендная ставка в 4-ом квартале 2013 г. прибавила значительнее: 28 рублей 34 копейки (+7,7%).

Таблица 8.Распределение и средние арендные ставки офисных объектов по городу

	Минимальная арендная ставка, min rental rates, в руб.	Максимальная арендная ставка, max rental rates, в руб.	Средняя арендная ставка, Average rental rates, в руб.	Средневзвешенная арендная ставка, в руб.
Q4/12	147 (=%)	650 (+5,5%)	388 (+2,1%)	359 (+1,7%)
Q1/13	160 (+8,8%)	616 (-5,2%)	404 (+4,1%)	369 (+2,8%)
Q2/13	200 (+25%)	616 (=%)	409,36 (+1,3%)	368,09 (-0,3%)
Q3/13	200 (=%)	650 (+5,5%)	410,87 (+0,4%)	368,25 (+0,04%)
Q4/13	200 (=%)	700 (+7,7%)	426,29 (+3,8%)	396,59 (+7,7%)

В 4-ом квартале 2013 г. к аренде было предложено 239 объектов, суммарной площадью 34180 кв.м. По данным общегородской базы данных объектов коммерческой недвижимости, предложенных к аренде, в 4-ом квартале 2013 г. в секторе аренды офисных помещений отмечено заметное увеличение суммарного метража экспонируемых объектов (+10,8%). Количество объектов, предложенных к аренде, выросло на 19 единиц (+8,6%). Как следствие показатель “средняя площадь экспонируемого объекта” (143,02 кв.м.) незначительно прибавил (+2%).

Районом сосредоточения офисной недвижимости, предложенной к аренде, является ЦАО (не менее 69% в количественном выражении и 72% в физическом выражении). Самые дорогие арендные ставки в сегменте офисных помещений по данным 4-го квартала 2013г. зафиксированы в САО (458 р./кв.м./месяц) и ЦАО (439 р./кв.м./месяц), при среднем показателе по городу 426,29 р./кв.м./месяц. В 3-ем квартале 2013 г. лидерство по величине средней арендной ставки также принадлежало САО и ЦАО. Наибольший прирост величины средней арендной ставки в 4-ом квартале 2013 г. продемонстрировали объекты, расположенные в ОАО (+9%). Лидерство по показателю средней площади экспонируемых объектов принадлежит КАО и ЦАО (300 и 149 кв.м., соответственно), при средней величине показателя по городу 143,02 кв.м.

Таблица 9. Распределение и средние арендные ставки офисных объектов, по округам

	КАО	ЛАО	ОАО	САО	ЦАО
Число объектов, в шт.
Доля от общего числа объектов, в %	5,02	5,86	7,95	11,72	69,46
Минимальная ставка, руб. / кв.м.
Средняя ставка, руб./ кв.м.
Максимальная ставка, руб. / кв.м.
Суммарный метраж, в кв.м.
Доля от суммарного метража, в %
Средняя площадь, в кв.м.

Площадь около 70% от числа предложенных к аренде офисных помещений не превышает 100кв.м. Самые высокие средние арендные ставки зафиксированы в сегменте до 100 кв.м.
(432 р./кв.м./месяц) и в сегменте 251-500 кв.м. (430 р./кв.м./месяц). Наибольший прирост показателя средней арендной ставки (+20%) продемонстрировали объекты категории более 500 кв.м.

Таблица 10. Распределение и средние арендные ставки офисных объектов, в зависимости от их площади

	до 100 кв.м.	101-250 кв.м.	251-500 кв.м.	Более 500 кв.м.
Число объектов, в шт.
Доля от общего числа объектов, в %	69,87	16,32	8,79	5,02
Минимальная ставка, руб. / кв.м.
Средняя ставка, руб./ кв.м.
Максимальная ставка, руб. / кв.м.

В 4-ом квартале 2013г. направления динамики средней цены предложения квадратного метра и средней арендной ставки в сегменте офисной недвижимости совпадали. Средняя цена предложения была зафиксирована с положительной коррекцией (+2,1%). Средняя арендная ставка, подросла существеннее (+3,8%). В целом мы характеризуем ситуацию в сегменте офисной недвижимости как стабильную (данный тренд характерен для этого сегмента в течение 2011 – первой половины 2013гг.).

Средняя цена предложения в 4-ом квартале 2013 г. составила 47813,05 р./кв.м. – это максимальный показатель за 4 года наблюдений. На протяжении 2010 – 2013 гг. средняя цена предложения в сегменте варьировалась в пределах 40349-47813,05 р./кв.м. (разбег 7464,05 р.). Прирост показателя за 2013 год составил 2159,05 р. (+4,7%).

Средняя арендная ставка предложения в 4-ом квартале 2013 г. составила 426,29 р./кв.м./месяц – это максимальный показатель за 4 года наблюдений. На протяжении 2010 – 2013 гг. средняя арендная ставка предложения в сегменте варьировалась в пределах 372-426,29 р./кв.м. (разбег 54,29 р.). Прирост показателя за 2013 год составил 38,29 р./кв.м./месяц (+9,87%).