Скидка на цену предложения рынка жилой недвижимости
| Тип объекта | Скидка от цены предложения до цены сделки при продаже объекта | ||
| min | max | среднее | |
| Коттеджи | -4,00% | -14,00% | -9,00% |
| Частные дома | -3,00% | -10,00% | -6,50% |
| Однокомнатные квартиры | 0,00% | -4,00% | -2,00% |
| Двухкомнатные квартиры | -1,00% | -5,00% | -3,00% |
| Трехкомнатные квартиры и более | -1,00% | -6,00% | -3,50% |
Данные о сроках экспозиции объектов недвижимости приняты на основании данных сборника «Корректировки, рекомендуемые к применению при расчете рыночной и ликвидационной стоимостей объектов недвижимости, расположенных на территории г.Омска и Омской области», изданного Некоммерческим партнерством «Омская коллегия оценщиков», выпуск 4 за 2013 год:
Таблица 3 Средние сроки экспозиции, месяцев.
| Тип объекта | Средние сроки экспозиции, месяцев | ||
| min | max | среднее | |
| Однокомнатные квартиры | 1,0 | 3,0 | 2,0 |
| Двухкомнатные квартиры | 1,0 | 4,0 | 2,5 |
| Трехкомнатные квартиры и более | 2,0 | 5,0 | 3,5 |
| Элитные квартиры | 4,0 | 10,0 | 7,0 |
| Коттеджи | 3,0 | 10,0 | 6,5 |
| Частные дома | 3,0 | 7,0 | 5,0 |
Корректировка на качество отделки. Безусловным фактором, влияющим на стоимость жилого объекта, является наличие и уровень его внутренней отделки (ремонта). За исходное значение приняты квартиры, требующие полного ремонта, без отделки. Качество ремонта сегментировано по четырем основным категориям. Ниже представлены сводные результаты экспертного опроса в виде диапазона и средних значений стоимости.
Таблица 4 Расчетные затраты на отделочные работы различного уровня качества для жилых помещений
| Описание качества отделочных работ | Интервал расчетных затрат на отделку | Средние расчетные затраты на отделку |
| Без отделки (требуется отделка) | 0,00 т.р./кв.м | 0,00 т.р./кв.м |
| Удовлетворительная отделка (эконом) | 1,90 т.р./кв.м – 3,30 т.р./кв.м | 2,60 т.р./кв.м |
| Хорошая отделка (стандарт) | 3,40 т.р./кв.м – 5,60 т.р./кв.м | 4,50 т.р./кв.м |
| Улучшенная отделка (с элементами дизайна) | 5,60 т.р./кв.м – 9,80 т.р./кв.м | 7,70 т.р./кв.м |
| Отличная отделка (индивидуальные дизайнерские работы) | от 11,60 т.р./кв.м | от 11,60 т.р./кв.м |
Результаты экспертного опроса были дополнительно подтверждены мониторингом стоимости:
- строительных отделочных материалов и элементов инфраструктуры квартир, предлагаемых на рынке города Омска;
- необходимых видов услуг на внутренние отделочные работы в городе, предоставляемых специализированными организациями в городе Омске.
В затратной части на элементы инфраструктуры квартиры и отделочные материалы включены расходы на приобретение: окон, входных и межкомнатных дверей, настенных обоев, линолеума (ламината), керамической плитки, сан. техники, натяжных потолков. При расчетах учтены соответствующие категории цен в зависимости от уровней отделки помещений.
В расходы за услуги на внутренние отделочные работы включены среднерыночные цены, сформировавшиеся на омском рынке. В категории «удовлетворительная отделка (эконом)» расходы на услуги специализированных организаций включены только по установке окон и входных/межкомнатных дверей.
Одним из важнейших факторов определяющей стоимость продажи объекта жилой недвижимости является расположение на определенном этаже здания. В случае отсутствия специфики местоположения дома (дефицит коммерческой недвижимости, видовые характеристики и т.п.) ликвидность крайних этажей в силу ряда причин, безусловно, ниже, чем средних этажей. Согласно определенному экспертным путем рейтингу значимости характеристик квартир «не первый этаж» занимает второе место и «не последний этаж» четвертое место в предпочтениях покупателей жилья. В таблице представлены соответствующие корректировки.
Таблица 5 Корректировки на этаж для жилых помещений (среднее значение)
| Объекты аналоги Объект оценки | Первые этажи | Средние этажи | Последние этажи |
| Первые этажи | 1,000 | 0,932 | 0, 985 |
| Средние этажи | 1,068 | 1,000 | 1,053 |
| Последние этажи | 1,015 | 0,947 | 1,000 |
Характеристикой, непосредственно влияющей на определение стоимости жилого объекта, является материал несущих стен дома. «Монолит» - жилые здания на монолитно-каркасной основе, в том числе – облицованные кирпичом, керамогранитом и т.п. «Кирпич» - жилые дома с несущими стенами исключительно из кирпичного материала, т.н. «чисто кирпичные». Корректировочные значения представлены ниже.
Таблица 6 Корректировки на материал стен для жилых помещений (среднее значение)
| Объекты аналоги Объект оценки | Кирпич | Монолит | Панель |
| Кирпич | 1,000 | 0,982 | 0,967 |
| Монолит | 1,018 | 1,000 | 0,985 |
| Панель | 1,033 | 1,015 | 1,000 |
Для проведения корректировки на площадь был проанализирован рынок жилой недвижимости. В результате анализа было установлено, что стоимость 1 кв. м, напрямую зависит от общей площади объектов. Далее с помощью прикладных компьютерных программ была построена математическая модель и проведен регрессионный анализ.
В качестве парных аналогов брались предложения по продаже объектов жилой недвижимости, аналогичных по основным ценообразующим характеристикам (местоположению, техническому состоянию и т.п.). Результатом анализа данных является построение зависимости величины отношения стоимостей 1 кв.м. жилой недвижимости от величины отношений исследуемых площадей. Коэффициент изменения стоимости 1 кв.м. жилой недвижимости в зависимости от площади является поправкой на различие площадей объектов аналогов от объекта оценки и определяется по следующей формуле:
(2)
где: КS – поправка на различие площадей;
SОО – площадь объекта оценки, кв.м.;
SОА– площадь объекта аналога, кв.м.
Наличие балкона или лоджии в квартире представляется значимым для потребителя и, соответственно, влияет на стоимость объекта жилой недвижимости – третье место по значимости факторов ценообразования согласно экспертному мнению. За исходное значение приняты квартиры без балкона и лоджии. Рекомендуемый диапазон повышающих корректировок (%) указан ниже.
Таблица 7 Коэффициенты корректировки средних цен на квартиры с наличием/отсутствием