Метод предполагаемого использования
Метод применяют для оценки застроенных и незастроенных ЗУ. Условия применения метода: возможность использования ЗУ способом, приносящим доход.
При данном методе используют следующий алгоритм расчета:
1. определяют сумму и временную структуру расходов, необходимых для использования ЗУ в соответствии с вариантом НЭИ, затраты на создание следующих или прогнозируемых улучшений ЗУ, либо затраты на разделение ЗУ на отдельные части отличающимися формами, видом и характером использования;
2. определяют величину и временную структуру дохода от НЭИ участка;
3. определяют сумму и временную структуру операционных расходов, необходимых для получения доходов от НЭИ ЗУ;
4. определение ставки дисконтирования соответствующий уровню риска инвестирования в капитал или в покупку ЗУ;
5. определение стоимости ЗУ, путем дисконтирования всех расходов и доходов, связанных сего использованием.
При этом под дисконтированием понимают процесс проведения всех будущих доходов и расходов к дате оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.
Для определения ставки дисконтирования используют анализ ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций. Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование ЗУ или ЕОН либо продажа ЗУ или ЕОН в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.
При расчете доходов в варианте при сдаче недвижимости в аренду следует учитывать доход от продажи ЕОН в конце прогнозного периода (стоимость реверсии или возврата).
ПРИМЕР:
ЭТАП № 1: Характеристика ЕОН, включающего в себя ЗУ.
Основные несущие конструкции здания, наружные и внутренние несущие стены, фундаменты, междуэтажные и чердачные перекрытия и несущие конструкции которыми имеют значительные повреждения, получили большой физический износ. Подавляющее число элементов находится в аварийном состоянии. Техническое состояние конструкций не позволяет их дальнейшего использования. Необходим сравнительно снос здания.
Таблица № 1 – Характеристика объекта оценки.
№ | Физические характеристики ЗУ | |
Рельеф | Ровный | |
Площадь | 907 м² | |
Застроенная площадь здания | 749 м² | |
Улучшение ЗУ | 3-х этажное кирпичное здание | |
Местоположение | ||
Административный округ | ЦАО | |
Адрес | ||
Локальные особенности местоположения: - транспортная доступность - удаленность до метро | Отличная 3 м пешком от станции Чистые пруды | |
Физические характеристики улучшений | ||
Назначение | Нежилое помещение в Административном 3-х этажном здании | |
Год постройки | До 1917 года | |
Конструктивное решение | Бескаркасное здание с жесткой конструктивной схемой, основные несущие конструкции внутренние и наружные кирпичные стены | |
Конструктивная схема здания | Однопролетное, с пролетами 9,5 м² и 3,2 м² | |
Состояние | Непригодно к дальнейшей эксплуатации |
ЭТАП № 2: Анализ наиболее эффективного использования.
НЭИ объектом оценки в соответствии с текущим состоянием существующего здания анализом рынка и местоположением ЗУ является снос существующего здания и строительство на его месте офисного здания класса А общей площадью здания 3500 м².
ЭТАП № 3: затраты на строительство офисного здания с учетом затрат на снос существующего здания и вывоз мусора составляет 5250000 у.е.
ЭТАП № 4: Период времени необходимый на снос существующего здания и его новую застройку.
В данном примере он составляет 12 месяцев, включают следующие этапы:
1. получение разрешения на снос здания;
2. снос здания, вывоз мусора;
3. разработку архитектурной концепции застройки;
4. оформление исходно-разрешительной информации;
5. разработка и согласование проекта застройки;
6. разработка рабочей документации;
7. строительство офисного здания.
При этом затраты будут распределены равными частями за весь период застройки и составит 1312500 у.е. в квартал.
ЭТАП № 5: Определение величины и временной структуры доходов, которые могут быть получены после застройки ЗУ.
Таблица № 2 – Величина и временная структура доходов.
№ | Элементы анализа | Значения |
Площадь, потенциально сдаваемая в аренду, м² | ||
Рыночная ставка арендной платы, у.е. за м² * | ||
ПВД, у.е. в год | ||
Потери от недоиспользования и недополучения платежей, в % ** | ||
ДВД, у.е. в год | ||
Операционные расходы в % от ДВД *** | ||
ЧОД в год, у.е. **** |
* - основание, аналитический обзор рынка аренды офисных помещений класса А, опубликованный в ежемесячном информационно-аналитическомрынке недвижимостиRWAY ПО 7-10 2001 год.
** - по аналогичным объектам недвижимости является загрузка площадей, однако следует заложить 10% на потери, которые могут возникнуть при смене арендаторов и недополучения арендной платы.
*** - типичная величина операционных расходов на данном сегменте рынка недвижимости находятся в интервале 5-10% от ДВД, при 10% недоиспользования помещений включают арендную плату за землю, налог на имущество и другие, условно постоянные расходы.
**** - величина ЧОД от ЕОН при его наиболее вероятном использовании, которая с наибольшей вероятностью возможно же в одном квартале после окончания застройки, т.к. на дату оценки данного ЗУ заключено на 70% площадей, уже заключены предварительные договора аренды.
ЭТАП № 6: Величина ставки дисконтирования.
Исходя из сложившейся на рынке средней ставки дохода на капитал по офисам класса А равной 25% за квартал с учетом повышающей поправки 20% за дополнительный риск, который связан со сносом существующего здания и его застройка составляет 25%*1,2 = 30%.
ЭТАП № 7: Для определения величины дохода от продажи ЕОН в конце прогнозного периода используют метод прямой капитализации дохода, учитывая, что земельный участок будет застроен новым капитальным зданием (срок эксплуатации составит 125 лет) и после застройки земельного участка. Наиболее вероятно получение равновеликих доходов, ставку капитализации принимают равной ставке дохода на капитал, т.е. 30%, что составит коэффициент капитализации равной 0,3. таким образом величина дохода от продажи в конце прогнозного периода будет равна 1559250/0,3 = 5197500 у.е.
ЭТАП № 8: Расчет рыночной стоимости, проводят по формуле:
,где
- денежный поток n – ого периода;
- ставка дисконтирования или отдача на капитал;
- горизонт расчета;
- реверсия, доход от продажи ЕОН;
- время, за которое будут получать доходы.
Таблица № 3 – Расчет рыночной стоимости.