Определение величины коэффициента капитализации для улучшений

За основу определения величины коэффициента капитализации для улучшений используется значение коэффициента капитализации для единых объектов недвижимости определенное методом рыночной экстракции. Данный метод основан на исследовании связи между рыночной ценой аналогичных объектов недвижимости и величиной чистого операционного дохода от аналогичных объектов недвижимости. Применение метода обусловлено наличием достоверной информации по данному сегменту рынка.

Формула определения величины коэффициента капитализации методом рыночной экстракции имеет следующий вид:

NOI - чистый операционный доход от объекта недвижимости (долл.США).

V – рыночная стоимость единого объекта недвижимости (долл.США)

На дату оценки были выявлены следующие предложения на продажу и сдачу в аренду единых объектов недвижимости аналогичных с оцениваемым объектом.

№ п/п Объект	Цена предложения (долл.США)	Предполагаемый чистый операционный доход (долл.США/ год)	Коэффициент капитализации
1.			0,40
2.			0,30
3.			0,48
4.			0,28
5.			0,25
6.			0,40
7.			0,40
8.			0,38
9.			0,84

Как видно из приведенных данных коэффициент капитализации колеблется от 0,25 до 0,84. В этой связи, была проведена статистическая обработка исходной информации путем расчета среднеквадратического отклонения коэффициентов капитализации от среднего значения. Величина среднеквадратичного отклонения ( ) является показателем точности результата, полученного усреднением ряда значений.

Формула для расчета среднеквадратического отклонения имеет следующий вид:

-среднее квадратичное отклонение.

C – среднеарифметическое значение ряда

С_i – i-ое значение ряда.

N – количество членов ряда.

С= (0,40+0,30+0,48+0,28+0,25+0,40+0,40+0,38+0,84) / 9 = 0,41

Доверительный интервал значений ряда (C±1,94 в соответствии с законом нормального распределения) составляет 0,41 1,94х 0,19, то есть от 0,05 до 0,77. Таким образом, значение ряда 0,84 не используются в дальнейших расчетах, как не отражающее типичный уровень коэффициента капитализации.

Значение величины коэффициента капитализации для единого объекта недвижимости, определенное методом рыночной экстракции принимается равным среднеарифметическому значению:

(0,40 +0,30 +0,48 +0,28 +0,25 +0,40 +0,40 +0,38) / 8 = 0,36

Переход от коэффициента капитализации для единого объекта недвижимости к коэффициенту капитализации для улучшений осуществляется путем расчета нормы дохода на капитал, инвестируемый в приобретение недвижимости, и прибавления к данной величине требуемой нормы возврата капитала, инвестируемого в улучшения земельного участка.

Для этого перехода путем анализа были установлены:

по аналогичным объектам наиболее вероятная доля улучшений в рыночной стоимости единого объекта недвижимости, равная 2/3 (67%);

по аналогичным объектам наиболее вероятное значение нормы возврата капитала, инвестируемого в улучшения, равное 3 %.

Расчет нормы дохода на капитал, инвестируемый в приобретение недвижимости, осуществляется следующим образом:

0,36=0,67 х (Х+0,03) + 0,3 3 х Х

0,36=0,67 х Х + 0,0201 + 0,33 х Х

Х=0,34

Таким образом, коэффициент капитализации для улучшений составит:

0,34+0,03=0,37

5. Расчет величины ренты - части чистого операционного дохода относящегося к праву безвозмездного срочного пользования земельным участком.

№ п/п	Элемент анализа	Значение
	Чистый операционный доход (долл.США в год)
2.	Стоимость улучшений (долл.США)
3.	Коэффициент капитализации для улучшений	0,37
4.	Чистый операционный доход, относящийся к улучшениям (долл.США в год) (2х3)
5.	Земельная рента (долл.США в год) (1-4)

6. Определение величины коэффициента капитализации для дохода, приносимого правом безвозмездного срочного пользования земельным участком.

С точки зрения определения величины коэффициента капитализации отличительной от права собственности особенностью права безвозмездного срочного пользования земельным участком является ограниченность во времени получения пользователем земельной ренты. Поэтому при расчете коэффициент капитализации для данного права следует учесть помимо нормы дохода на капитал норму возврата капитала. При этом наиболее вероятным является прямолинейный возврат капитала.

Так как оставшийся срок действия договора безвозмездного срочного пользования земельным участком равен 23 года, а вероятность его продления ничтожна, то величина коэффициента капитализации для данного права равна:

0,34+1/23=0,38

7. Расчет рыночной стоимости права безвозмездного срочного пользования земельным участком.

№ п/п	Элемент анализа	Значение
	Рента (долл. США в год)
2.	Коэффициент капитализации для дохода, приносимого правом безвозмездного срочного пользования земельным участком	0,38
3.	Рыночная стоимость права безвозмездного срочного пользования земельным участком (долл.США) (1/2)

С учетом округления рыночная стоимость права безвозмездного срочного пользования земельным участком составляет: