Методика совместного учета физического и морального износа зданий

Учеными многих стран делались неоднократные попытки оценить моральный износ зданий, планировать на перспективу ремонт и реконструкцию зданий и сооружений не только по физическому, но и функциональному снашиванию.

Известна методика сплошного обследования жилищного фонда, разработанная институтом Ленжилпроект и широко применяемая в Санкт-Петербурге с 1968 г. Методика предусматривает классификацию жилых зданий на четыре группы по моральному износу и на четыре группы по физическому износу в зависимости от установленных признаков. Предложена также система классификации зданий, учитывающая взаимодействие морального и физического износа. На основе этой классификации осуществляется отбор здания для капитального ремонта, устанавливаются сроки его продолжительности, составляются планы прогнозы реконструктивных мероприятий по жилищному фонду города.

Вопросу совместного учета морального и физического износа при установлении непригодности использования жилых зданий по их основному назначению и отнесению к категории непригодных для проживания посвящены работы Рогонского В.А., Ройтмана А.Г.

В настоящее время совместный учет физического и морального износов определяется по специальной методике, позволяющей учитывать затраты на одновременное их восполнение в стоимостном выражении. Для этого рассчитывается:

а) коэффициент приведенных затрат на устранение физического износа конструктивных элементов и инженерного оборудования здания в целом:

(1)

где - стоимостная оценка физического износа здания в целом;

- восстановительная стоимость здания, рассчитанная по УПВС.

б) коэффициент приведенных затрат на устранение морального износа:

(2)

где - стоимостная оценка морального износа здания в целом.

в) коэффициент приведенных затрат на устранение физического и морального износов:

(3)

Поскольку в реальной системе эксплуатации жилых зданий капитальному ремонту подвергаются, в основном, сменяемые элементы, такие как кровля, отопление, горячее и холодное водоснабжение, канализация и прочие элементы (балконы, козырьки и т.д. ), при совместном учете физического и морального износов, возможно учитывать шесть вышеперечисленных элементов и по ним определять значение

Тогда общий коэффициент:

При этом стоимостная оценка физического износа каждого конструктивного элемента рассчитывается как

, (5.3.4)

где - удельный вес i-го конструктивного элемента;

- восстановительная стоимость шести основных конструктивных элементов, рассчитанных по УПВС;

- коэффициент восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента.

Значение коэффициента восстановительной стоимости может быть рассчитано с использованием кусочно-линейной зависимости (Ройтман), либо криволинейной зависимости, заложенной в подсистему экономического модуля «Информационно–аналитической системы ЖКХ», который позволяет получить для каждого здания в целом изменение физического износа в зависимости от качества эксплуатации.

На основе имеющихся данных о физическом и моральном износах объекта и их стоимостной оценке определяется потребность в проведении того или иного вида ремонта (комплексный капитальный, выборочный капитальный, текущий). Она зависит от значения коэффициента отношения стоимости ремонтных работ по устранению физического и морального износов к восстановительной стоимости основных конструктивных элементов (коэффициента изношенности) (рис.1).

Рис. 5.3.1. Коэффициент отношения стоимости ремонтных работ к восстановительной стоимости здания (для основных конструктивных элементов).

	- при К < 0,4 - текущий ремонт;
	- при 0,4 ≤ К < 0,6- выборочный капитальный;
	- при 0,6 ≤ К < 1,0 - комплексный капитальный;
	- при К ≥ 1,0 - стоимость ремонтных работ превышает восстановительную стоимость здания. (при значении физического износа > 60%). Капитальный ремонт экономически нецелесообразен. Требуется комплекс мер по реконструкции и модернизации объекта.

Стоимостная оценка физического и морального износов рассчитывается по укрупненным показателям восстановительной стоимости объекта (УПВС сб.28). Она позволяет укрупнено оценить затраты на проведение того или иного вида ремонтных работ, основываясь на анализе данных объектов – аналогов, исследований ведущих ученых России в области организации технической эксплуатации жилых зданий и действующих нормативных документов (справочное пособие 1993 г. технического обслуживания и ремонта зданий и сооружений).

Рис. 5.3.1. Сравнение вариантов проведения ремонтных работ: для здания в целом, и для основных конструктивных элементов и систем жизнеобеспечения

Прогнозируемая стоимость ремонтных работ рассчитывается по конкретным дефектным ведомостям с использованием сметных норм и может отличаться от стоимостной оценки физического износа в среднем на 27– 30 % (в зависимости от величины НДС и прибыли генподрядчика). Укрупненная стоимостная оценка позволяет выполнить перспективное планирование проведения ремонтных работ, учитывая реальное техническое состояние зданий.