Определение величины коэффициента капитализации для дохода от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок

Для целей оценки настоящего объекта оценки для определения величины коэффициента капитализации используется метод рыночной экстракции. Данный метод основан на исследовании связи между рыночной ценой аналогичных объектов недвижимости и величиной чистого операционного дохода от аналогичных объектов недвижимости. Применение этого метода обусловлено наличием достаточной достоверной информации по данному сегменту рынка.

Формула определения величины коэффициента капитализации методом рыночной экстракции имеет следующий вид:

,

- чистый операционный доход от i -го объекта - аналога ($)

- цена продажи (предложения) i -го объекта - аналога ($)

n - количество объектов аналогов

На дату оценки были выявлены предложения на продажу и на сдачу в аренду одновременно следующих объектов недвижимости аналогичных с оцениваемым объектом.

№ п/п	Объект	Общая площадь (кв.м.)	Ставка арендной платы ($/кв.м./год)	Потенциальный валовой доход ($/год) [03х04]	Потери от недоиспо-льзования (%)	Действительный валовой доход ($/год) [05/(1-06/100)]	Коэффициент операционных расходов	Проектируемый чистый операционный доход ($/ год) [07-05х08]	Цена предложения ($)	Коэффициент капитали- зации [09/10]
1.	Офис, м. Марксистская, ул. Марксистская, д.34, 2457 кв.м.	2 457					0,05		3 316 950	0,2933
2.	Офис, м. Улица 1905 года., 880 кв.м.			193 600		183 920	0,05	174 240	607 200	0,2870
3.	Особняк/Офис, м. Таганская, ул Николоямская, д.48, стр. 2, 3-х этажное офисное здание	571,9		285 950		271 652,5	0,05	257 355	1 700 000	0,1514
4.	ОСЗ, 2-х эт. кирпичное здание, м. Измайловский Парк,			100 980		95 931	0,05	90 882	480 000	0,1893
5.	Административное 2-х этажное кирпичное здание, м. Алтуфьевская	705,7		141 140		134 083	0,05	127 026		0,3000
	Офис, м. Маяковская, ул. Тверская, д.28, стр. 2,	735,1		382 252		363 139	0,05	344 026	1 850 000	0,1860
	Офисный центр, м. Полянка, ул. Полянка д. 7/10, стр. 1, 6-этажное здание	2724,4		1 144 248		1 087 036	0,05	1 029 824	4 250 000	0,2423
	Офис, м. Преображенская Площадь, 6-этажное здание			1 056 000		1 003 200	0,05	950 400	4 320 000	0,2200

Значение величины коэффициента капитализации, определенного методом рыночной экстракции принимается равным среднеарифметическому значению:

С=

Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок методом капитализации дохода

	Показатель	Значение
	Ставка арендной платы ($/кв.м./год)
	Общая площадь (кв.м.)
	Потери от недоиспользования (%)
	Операционные расходы (% от потенциального валового дохода)
	Чистый операционный доход ($/год)
	Коэффициент капитализации	0,2337
	Рыночная стоимость единого объекта недвижимости ($)

Таким образом, рыночная стоимость единого объекта недвижимости с учетом округления составит:

Три миллиона двести семьдесят пять тысяч (3275000) доллара США.