Риски обременения и риски, связанные с правами третьих лиц

Под риском обременения понимается возможность несения покупателем неблагоприятных последствий в виде приобретения недвижимости с обременением правами третьих лиц. К таким третьим лицам могут относиться сам продавец в случае, например, регистрации по месту жительства по адресу объекта, лица, проживавшие и (или) также состоящие на регистрационном учете по адресу жилого помещения. В приобретаемом жилом помещении могли проживать лица, которые сняты с регистрационного учета временно (например, по причине службы в армии, отбывания заключения и прочего).

Также к таким лицам могут относиться кредиторы предыдущего собственника, если такой объект находится, например, в залоге. К рискам обременения также можно отнести риск ареста недвижимости до момента государственной регистрации перехода права собственности на объект, а также риск правопритязания настоящего или бывшего супруга продавца, если отчуждаемая недвижимость может быть признана совместно нажитым имуществом.

С целью минимизации указанных рисков покупателю следует запрашивать выписку из ЕГРП по приобретаемому объекту, а также выписку из домовой книги (либо справку из территориального органа Федеральной миграционной службы) о лицах, зарегистрированных в жилом помещении, а также справку управляющей компании о лицах, проживающих в таком помещении. В договор купли-продажи, а также в предварительный договор (договор аванса, договор задатка) следует включить гарантии продавца об отсутствии обременений в отношении объекта, а также установить сроки юридического и физического освобождения жилого помещения. От продавца следует потребовать нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение недвижимости, если таковая является совместно нажитым имуществом.

Также следует отметить, что обременение может быть не только юридическим, когда права соответствующих лиц отражаются в публичных реестрах и базах соответствующих органов и организаций, но и фактическим. Так, после совершения сделки лица, до этого проживающие в квартире, просто могут отказаться съезжать. Такие ситуации также могут возникнуть при совершении так называемых альтернативных сделок, при которых сторона продавца одновременно заключает две сделки по продаже одной недвижимости с последующим приобретением другой недвижимости.

Поэтому в договоре следует четко согласовать сроки физического освобождения жилого помещения.

На практике риелторы предлагают на случай возникновения подобных ситуаций производить окончательный расчет только после полного освобождения жилого помещения либо оставлять определенную сумму покупателю в целях выселения и снятия в судебном порядке с регистрационного учета лиц, проживающих в жилом помещении, на случай отказа с их стороны добровольно сняться с регистрационного учета.

Однако подобная схема может принести покупателю массу хлопот, пока он действительно фактически вступит во владение приобретенным жильем, пройдя не одну судебную инстанцию.[20]

Как известно, существенными условиями договора в силу закона являются: предмет (статья 554 Гражданского кодекса РФ), цена (статья 555 Гражданского кодекса РФ) и перечень лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением (пункт 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ). Поэтому еще одним видом обременения является наличие прав третьих лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением (пункт 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ).

При отсутствии указания на таких лиц такой договор будет признан незаключенным.[21]

Однако стоит отметить, что в перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, по смыслу пункта 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ входят только лица, которые после смены собственника сохраняют право пользования жилым помещением в силу закона. К таким лицам, например, относятся лица, проживающие в жилом помещении в силу завещательного отказа (статья 1137 Гражданского кодекса РФ), наниматель по договору коммерческого найма и постоянно с ним проживающие (статья 672 Гражданского кодекса РФ), получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением (статья 602 Гражданского кодекса РФ). Между тем отсутствие регистрации указанных лиц по соответствующему адресу не свидетельствует о том, что таких лиц нет, поскольку право на проживание возникает в данном случае не в силу акта регистрации, а в силу заключенного договора, завещательного отказа или решения суда.

Лица, проживающие в жилом помещении и вселенные предыдущим собственником как члены его семьи, утрачивают права на проживание после перехода права собственности на жилое помещение к новому собственнику (статья 292 Гражданского кодекса РФ). Поэтому перечень таких лиц может и не включаться в договор. Однако при отсутствии в договоре указания на соответствующих лиц, но фактическом проживании их в жилом помещении и (или) регистрации по месту проживания покупатель будет лишен возможности признать указанный договор незаключенным в силу статей 432, 558 Гражданского кодекса РФ. В таком случае он будет вынужден обращаться в суд с требованием о признании таких лиц утратившими право пользования помещением, снятии с регистрационного учета и выселении на основании статей 30, 35 Жилищного кодекса РФ, статей 288, 292 и 304 Гражданского кодекса РФ.[22]

Риски, связанные с правами третьих лиц, являются смежными с рисками обременения. Но в отличие от обременения приобретаемого объекта правами третьих лиц такие риски отражают вероятность нарушения прав третьих лиц в результате заключения договора купли-продажи жилого помещения.

Так, в первую очередь к таким рискам следует относить риск нарушения прав находящихся под опекой или попечительством членов семьи собственника жилого помещения, а также несовершеннолетних.

Как известно, согласно пункту 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Однако следует отметить, что правило о получении такого согласия органа опеки и попечительства в настоящее время распространяется на всех несовершеннолетних, поскольку пункт 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ признан Конституционным Судом РФ не соответствующим Конституции РФ в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника жилого помещения, поскольку такой порядок не позволяет обеспечивать эффективную защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо такая сделка нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.[23]

Поэтому при приобретении недвижимости покупателю следует запросить у продавца согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний либо собственником (сособственником) которого он является. В то же время наличие такого согласия еще не означает, что права несовершеннолетних действительно не нарушены. Так, Верховный Суд РФ неоднократно указывал на то, что только реальное соблюдение прав ребенка - критерий оценки действительности сделки.[24]

Поэтому при заключении договора купли-продажи жилого помещения, затрагивающего права несовершеннолетних, нелишним будет поинтересоваться, где в дальнейшем будет проживать несовершеннолетний, а также по возможности запросить соответствующие подтверждающие документы. Такие меры не будут лишними, поскольку на практике при отсутствии предоставления несовершеннолетним другого жилья взамен проданного сделки по продаже жилья, где проживали либо состояли на регистрационном учете несовершеннолетние, признаются недействительными.

Так, например, рассматривая дело о признании договора купли-продажи недействительным, Московский городской суд указал следующее: "...довод о том, что несовершеннолетние в спорном жилом помещении никогда не проживали, а проживали по другому адресу, не может послужить основанием к отмене решения суда, поскольку данная квартира определена как место их жительства, где они зарегистрированы по месту жительства.[25] В таком случае в удовлетворении иска нового собственника о снятии несовершеннолетнего лица с регистрационного учета и выселении будет отказано.[26]