Государственная регистрация договора купли-продажи жилого помещения
Для вступления договора в законную силу необходимо его государственная регистрация. Она является составной частью правового режима недвижимого имущества и соответственно – жилого помещения. Только с момента государственной регистрации договор продажи жилого помещения считается заключенным.
Статья 131 ГК устанавливает требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество (возникновение, переход, ограничение и прекращение) подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. [20] Регистрации подлежат следующие права на недвижимость: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, право аренды, ипотека, сервитут, а также иные права в случаях, предусмотренных законом.
В отношении купли-продажи недвижимости действует общее правило, предусмотренное Ст.551 ГК РФ, В соответствии с которой не предусматривается государственная регистрация договора (соглашение действительно с момента подписания), регистрации подлежит только переход права собственности. Вместе с тем, одним из исключений является договор купли-продажи жилого помещения (п. 2 ст. 558 ГК). Здесь регистрации подлежат как договор, так и переход права собственности.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой элемент публично-правового регулирования в частноправовых отношениях. Однако первое выполняет вторичную роль по отношению к последним. Цель такого регулирования в том, чтобы обеспечить стабильность в гражданских отношениях. Требование об отражении изменений вещно-правового положения участников в Едином государственном реестре является реализацией принципа публичности в обороте недвижимости. Слово "государственная" означает, что регистрация должна осуществляться специально уполномоченными федеральными государственными органами. Такими органами в настоящее время являются Федеральная регистрационная служба и ее структурные подразделения. [21]
Государственная регистрация является, своего рода, защитой интересов участников договора и эта функция проявляется в направлении деятельности органов, осуществляющих государственную регистрацию. Прежде всего, их деятельность направлена на проверку законности данной сделки (Ст.13 Закона о государственной регистрации)[22], которая реализуется путем анализа волеизъявления участников договора в соответствии с требованиями действующего законодательства: достигнуто ли соглашение по всем существенным условиям, не нарушены ли права третьих лиц и т.д. В случае, если, например, решением суда наложен арест на недвижимое имущество, то регистрационный орган отказывает в государственной регистрации (Ст.20 Закона о государственной регистрации).
Для государственной регистрации договор купли-продажи, участником которого является только один из супругов (бывших супругов, если отчуждаемое имущество было приобретено в браке), требуется согласие второго супруга. [23]
Возможны также случаи продажи квартир и жилых домов с рассрочкой платежа, когда стороны договорились о переходе права, например, после 50% оплаты. Одновременно осуществить регистрацию сделки и перехода права к покупателю в данном случае невозможно. Сначала регистрируется договор, после чего осуществляются расчеты, а после передачи покупателем необходимой суммы продавец передает имущество и заявляет в учреждение юстиции о переходе права к покупателю. [24]
В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, другая сторона на основании п. 3 ст. 165 ГК вправе обратиться в суд за защитой своих прав. Суд при выяснении всех обстоятельств может вынести решение о государственной регистрации перехода права. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, вынуждена будет возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Высший Арбитражный Суд РФ указал, что если договор купли-продажи жилого дома исполнен одной стороной (покупатель оплатил стоимость жилого помещения, а передача осуществлена по акту приема-передачи) и при этом само заключение договора не оспаривалось, то такой договор подлежит государственной регистрации. При уклонении стороны от регистрации суд вправе вынести соответствующее решение. Данное решение является основанием для возникновения у регистрирующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки. [25]
Существуют некоторые проблемы, связанные с государственной регистрацией. Одна из них состоит в передаче денег по договору отчуждения жилого помещения. Раньше, когда подобные сделки осуществлялись под контролем нотариуса, он и контролировал момент передачи денег. Теперь, когда эти сделки контролирует государство, этот момент никак не урегулирован. В итоге уже есть прецеденты, когда, произведя отчуждение жилого помещения, люди остаются без денег.[26] Данный момент следует регламентировать в законодательстве. Например, в Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно было бы включить пункт следующего содержания: по желанию одной из сторон по сделке отчуждения недвижимого имущества, расчет может быть произведен при сдаче документов на государственную регистрацию в присутствии помощника государственного регистратора, осуществляющего прием, либо в ходе государственной регистрации в присутствии государственного регистратора, осуществляющего государственную регистрацию.
В итоге, следует сделать вывод, что государственная регистрация является неотъемлемой частью договора купли-продажи жилого помещения, и не соблюдение требований, связанных с государственной регистрацией, влечет соответствующие последствия.
Содержание договора купли-продажи жилого помещения.
Сторонами договора купли-продажи жилого помещения могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица, РФ, субъекты РФ, муниципальные образования. На практике, чаще всего такие сделки совершаются физическими и юридическими лицами.
Если сторонами договора купли-продажи жилого помещения выступают юридические лица, то они должны обладать правоспособностью. На юридическое лицо могут распространяться ограничения на приобретение недвижимого имущества, предусмотренные специальными нормами закона или уставом такого юридического лица. Например, в случае продажи акционерным обществом недвижимого имущества, которое, как правило, имеет высокую цену, для этого должны соблюдаться требования, предусмотренные акционерным законодательством о таких сделках.[27]
Если сторонами договора являются граждане, то они должны обладать полной дееспособностью. Это граждане, достигшие восемнадцатилетнего возраста, либо эмансипированные граждане (Ст.27 ГК РФ).
В случае заключения договора купли-продажи жилого помещения недееспособным гражданином, от его имени может действовать его опекун (законный представитель). Статус недееспособного должен быть отражен в договоре.[28] Такой договор регистрируется только при наличии Постановления Администрации муниципального образования.[29] Это же правило применяется при регистрации договора купли-продажи жилого помещения, собственником которого является несовершеннолетний гражданин.[30]
Как правило, продавцом договора купли-продажи жилого помещения должен выступать собственник такого помещения. Однако, в виде исключения, субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления — государственные и муниципальные предприятия, учреждения и казенные предприятия также могут это делать.[31] В случае, если речь идет о продаже государственной собственности, продавцами могут выступать уполномоченные органы исполнительной власти, осуществление функций по приватизации имущества. При продаже недвижимого имущества субъектов РФ, в качестве продавца выступают уполномоченные органы власти субъектов РФ. При продаже муниципального недвижимого имущества – ОМСУ. [32]
У очерченного круга субъектов данного договора имеются свои специфические права и обязанности.
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи жилого помещения является передача данного помещения покупателю в срок, установленный договором. Если срок в договоре ну указан – в разумный срок (Ст.314 ГК РФ). В соответствии с общими положениями о купле-продаже, право собственности у покупателя возникает с момента передачи вещи. Однако, при продаже жилого помещения, право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации. Здесь этот момент следует различать: передачу права собственности и фактическую передачу жилого помещения. В таком случае, у продавца возникает обязанность перенести на покупателя право собственности на жилое помещение и фактически передать жилое помещение.
Сама передача жилого помещения осуществляется путём подписания передаточного акта (п.1 Ст.556 ГК РФ).[33] Обязательность письменного оформления передачи нужна для устранения в будущем споров об исполнении обязанности продавца передать вещь со всеми принадлежностями (например, с внутриквартирным сантехническим оборудованием), свободной от вещей прежнего собственника.[34]
При не соблюдении требования о регистрации договора купли-продажи жилого помещения, сделка считается ничтожной. Поскольку для данного договора установлена обязательная регистрация, следовательно, на стороны возлагается обязанность обратиться в государственный орган для выполнения этих требований.
Продавец обязан передать право собственности на жилое помещение свободное от прав третьих лиц. Если это невозможно, то продавец обязан уведомить об этом покупателя и предоставить ему перечень этих лиц. В этой связи следует упомянуть о правах лиц, чьи интересы затрагиваются данным договором. Согласно п.4 Ст.292 ГК РФ, Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.[35] При этом, наличие такого согласия органа опеки и попечительства не всегда является достаточным подтверждением законности осуществляемой сделки. Критерием оценки её действительности является реальное соблюдение имущественных прав ребенка.[36]
Для решения наиболее сложных и спорных вопросов, связанных с совершением сделок по отчуждению жилой площади несовершеннолетних, а также по другим вопросам, затрагивающим права и законные интересы детей, Министерство образования России в своих Письмах от 20 февраля 1995 г. №09-М "О защите жилищных прав несовершеннолетних"[37] и от 9 июня 1999 г. №244/26-5 "О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних"[38] рекомендует создавать при органах местного самоуправления советы (комиссии) по охране прав несовершеннолетних. В данных документах содержится также положение о том, что копии договоров по отчуждению жилой площади должны представляться в органы опеки и попечительства с момента выдачи разрешения на совершение сделки. Не рекомендуется одобрять сделки, при которых производятся: покупка квартиры в рассрочку при одновременной продаже имеющихся в собственности жилых помещений, а также совершать сделки по залогу помещений в силу большого риска потери имеющейся площади; продажа жилых помещений, принадлежащих несовершеннолетним, находящимся в учреждениях для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, выпускников в возрасте до 18 лет либо проживающих в семьях опекунов (попечителей).
Продавец вправе потребовать от покупателя оплаты товара, а также уплаты процентов (Ст.395 ГК РФ) за пользование чужими денежными средствами, начисляемых на сумму задолженности за весь период просрочки оплаты, если покупатель не исполнит или исполнит ненадлежащим образом свои обязанности по оплате жилого помещения (п.3 Ст.486 ГК РФ).
А в случае, если покупатель отказывается принять и оплатить недвижимое имущество, продавец имеет право по своему выбору либо потребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора (п.4 Ст.486 ГК РФ).
А теперь что касается прав и обязанностей покупателя.
Покупатель обязан оплатить жилое помещение непосредственно до или после его передачи ему продавцом в размере его полной цены, если иное не предусмотрено законом или договором, либо если это не вытекает из существа обязательства (п.1 Ст.486 ГК РФ). Это обязательно является главным для покупателя.
"Непосредственно до или после передачи" означает, что срок оплаты должен быть максимально приближен к моменту передачи товара покупателю. ГК устанавливает ряд исключений из этого правила. Ст. 487, 488, 489 определяют, что оплата товара может производиться соответственно до передачи товара или после нее в срок, предусмотренный договором.[39]
Такая обязанность покупателя, как принять жилое помещение по передаточному акту, обусловлена обязанностью продавца передать его. Необоснованный отказ покупателя от принятия жилого помещения влечет установление определенных прав для продавца, которые были рассмотрены выше.
Важное значение имеет тот факт, что передаточный акт призван обезопасить покупателя от недостатков имущества, являющегося предметом договора продажи жилого помещения. Так, например, В случае передачи продавцом покупателю имущества, не соответствующего условиям договора о его качестве, покупатель вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков. А в случае существенных недостатков (неустранимых, например) может отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за помещение денежной суммы, но не может ни при каких обстоятельствах потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Заключение
Итак, в данной работе был подробно изучен договор купли-продажи жилого помещения. Был изучен объект договора, а также были установления его понятие, природа и характерные черты. Были выявлены особенности его заключения, исследованы права и обязанности сторон данного договора.
Несомненно, договор купли-продажи жилого помещения является достаточно распространённой сделкой. По договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить определенную сторонами денежную сумму. Заключается он в простой письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме тех, которые имеют статус существенных. Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора и произведена государственная регистрация.
К существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения закон относит следующие:
1) предмет договора
2) цена жилого помещения
3) перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением, после приобретения его покупателем.
Одной из проблем, поднятых в рамках настоящей курсовой работы, является то, что содержащиеся в Жилищном кодексе РФ легальные определения отдельных видов жилых помещений (в частности, комнат) не соотносятся с жилым помещением как объектом договора купли-продажи. Устранение данной проблемы возможно путем внесения в ЖК РФ соответствующих изменений.
Список литературы
Федеральное законодательство
1) Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 26.01.1996 N 14-ФЗ - Часть 1 с изменениями и дополнениями от 12.03.2014
2) Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 26.01.1996 N 14-ФЗ - Часть 2 с изменениями и дополнениями от 28.12.2013
3) Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ с изменениями и дополнениями от 28 декабря 2013 г. N 417-ФЗ
4) Жилищный кодекс РСФСР, утв. ВС РСФСР 24 июня 1983 года
5) Федеральный закон от 24 апреля 2008 г. "Об опеке и попечительстве" (в последующей ред.) // СПС "Гарант" по сост. на 1 авг. 2012 г.
6) Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"
7) Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с изменениями и дополнениями от 12 марта 2014 г. N 33-ФЗ
8) Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики от 24 декабря 1992 года
9) Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 N 25 (с изм. от 16.01.2008) "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями"
10) Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции"
11) Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219 (в последующ. ред.) "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СПС "Гарант" по сост. на 1 авг. 2013 г.
12) Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. №21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости" // СПС "Гарант" по сост. на 1 авг. 2012 г.
Статьи, словари и интернет-ресурс
13) Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: В 3 т. (том 2) (под ред. П.В. Крашенинникова) ("Статут", 2011)
14) Российская газета. 1998. № 148-149
15) Кузьмин И. Понятие жилого помещения. – Российская юстиция, 2001, № 9, С.40
16) Осипова С.В. Разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделок с жилыми помещениями с участием несовершеннолетних, http://www.to-1.ru/articles/213/
17) СПС "Гарант" по сост. на 1 авг. 2012 г.
18) Энциклопедический словарь 2009 года, http://dic.academic.ru/
19) Экономика и право: словарь-справочник. — М.: Вуз и школа. Л. П. Кураков, В. Л. Кураков, А. Л. Кураков. 2004
Учебная литература
20) Болтанова, Е. С. Договор купли-продажи недвижимости (общие положения). Диссертация: 12.00.03 – М.: РГБ, 2002. - С.64.
21) Гришаев С.П. Государственная регистрация вещных прав // Журнал российского права. № 10., 2006.С. 23-24.
22) Гущина К.О. Сделки с жилыми помещениями: практ.пособие / К.О. Гущина, Е.А. Новиков, Е.Е. Сухарев. М.: 2011. С. 27
23) Оглоблина О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие - М.: Юринформцентр, 2003. – С.96
24) Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Указ соч. С. 113-114
25) Суханов Е.А. Указ соч.С.358, 359
26) Киндеева Е.А., Левицкая В.А., Пискунова М.Г. Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация. М.: Норма, 2001. С. 17.
[1] Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 26.01.1996 N 14-ФЗ - Часть 2 с изменениями и дополнениями от 28.12.2013.
[2] Статья 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с изменениями и дополнениями от 12 марта 2014 г. N 33-ФЗ
[3] Болтанова, Е. С. Договор купли-продажи недвижимости (общие положения). Диссертация: 12.00.03 – М.: РГБ, 2002. - С.64.
[4] Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 26.01.1996 N 14-ФЗ - Часть 1 с изменениями и дополнениями от 12.03.2014
[5] Энциклопедический словарь 2009 года, http://dic.academic.ru/
[6] Экономика и право: словарь-справочник. — М.: Вуз и школа. Л. П. Кураков, В. Л. Кураков, А. Л. Кураков. 2004
[7] Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 N 25 (с изм. от 16.01.2008) "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями"
[8] Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции"
[9] часть 2, Статья 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики от 24 декабря 1992 года
[10] часть 1, Статья 7 Жилищного кодекса РСФСР, утв. ВС РСФСР 24 июня 1983 года
[11] пункт 1, Статьи 673 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) от 26.01.1996 N 14-ФЗ - Часть 2 с изменениями и дополнениями от 28.12.2013
[12] Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ с изменениями и дополнениями от 28 декабря 2013 г. N 417-ФЗ
[13] Кузьмин И. Понятие жилого помещения. – Российская юстиция, 2001, № 9, С.40
[14] Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (ст.2, ч.2 п.14)
[15] Российская газета. 1998. № 148-149
[16] Оглоблина О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие - М.: Юринформцентр, 2003. – С.96
[17] См. Приложение 1, Договор №806/2П купли-продажи квартиры, пункт 4
[18] См. Приложение 6, Договор купли-продажи от 12.03.2013г
[19] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости"
[20] Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219 (в последующ. ред.) "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СПС "Гарант" по сост. на 1 авг. 2013 г.
[21] Гришаев С.П. Государственная регистрация вещных прав // Журнал российского права. № 10., 2006.С. 23-24.
[22] Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ред. от 12.03.2014)
[23] См. Приложение 5, Согласие на совершение сделки
[24] Киндеева Е.А., Левицкая В.А., Пискунова М.Г. Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация. М.: Норма, 2001. С. 17.
[25] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. №21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости" // СПС "Гарант" по сост. на 1 авг. 2012 г.
[26] Синкевич В.В. Расследование уголовных дел о мошенничестве, совершенном на вторичном рынке жилья // Общество и право. 2008. №2. С. 247
[27] Суханов Е.А. Указ соч.С.358
[28] См. Приложение 1, Договор №806/2П купли-продажи квартиры
[29] См. Приложение 3, Постановление Администрации города Дзержинска от 07.04.2008г. № 1358
[30] См. Приложение 4, Постановление Администрации города Дзержинска от 07.02.2008 № 446
[31] Гущина К.О. Сделки с жилыми помещениями: практ.пособие / К.О. Гущина, Е.А. Новиков, Е.Е. Сухарев. М.: 2011. С. 27
[32] Суханов Е.А. Указ соч.С.359
[33] См. Приложение 2, Акт приема-передачи к договору купли-продажи № 806/2П от 14.04.2008г.
[34] Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Указ соч. С. 113-114
[35] Федеральный закон от 24 апреля 2008 г. "Об опеке и попечительстве" (в последующей ред.) // СПС "Гарант" по сост. на 1 авг. 2012 г.
[36] Осипова С.В. Разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделок с жилыми помещениями с участием несовершеннолетних, http://www.to-1.ru/articles/213/
[37] СПС "Гарант" по сост. на 1 авг. 2012 г.
[38] СПС "Гарант" по сост. на 1 авг. 2012 г.
[39] Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: В 3 т. (том 2) (под ред. П.В. Крашенинникова) ("Статут", 2011)