Тема 4. теория и практика применения законодательства, регулирующего арендные отношения

Общие положения о договоре аренды

Договор аренды – один из основных видов гражданско-правовых обязательств, который широко распространен в имущественном обороте. Он позволяет собственнику извлечь определенный доход от использования имущества без его отчуждения путем предоставления в пользование другому лицу, которое получает свою выгоду в результате использования чужого имущества. Аренда относится к числу наиболее востребованных институтов права, в том числе при осуществлении субъектами хозяйствования предпринимательской деятельности, а договор аренды (имущественного найма) является одним из наиболее распространенных договоров в гражданском обороте и по сфере использования уступает лишь договорам купли-продажи и поставки.

Правоотношения по аренде многогранны и сложны. Их сложность заключается в неоднозначном понимании теоретических и практических аспектов договора аренды. Особенно это касается вопросов, связанных с существенными условиями договора, его формы, арендной платы, неотделимых улучшений арендованного имущества и др.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ч.1 ст. 577 ГК).

Договор аренды является консенсуальным, двусторонним, возмездным

Рассматриваемый договор имеет и другие названия – имущественный найм, как это и обозначено в определении его понятия, прокат. С юридической точки зрения эти термины равнозначны, хотя имеется специфика в деталях их правового регулирования. Например, в соответствии с действующим законодательством в аренду могут передаваться станки, агрегаты, оборудование, здания, сооружения, транспортные средства. Что же касается предметов домашнего обихода и удобства, спортивного инвентаря и некоторых других вещей и инструментов, предназначенных для личного (семейного, домашнего) потребления, то они, как правило, предоставляются на прокат.

Это один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия, на протяжении которых они в основных своих чертах не изменились.

Чем вызвано существование такого договора?

Нередко организации или гражданину покупать вещь экономически невыгодно, а воз-можно, и обременительно, так как вещь нужна только на определенное время. В целях удовлетворения нужд в такого рода вещах и служат рассматриваемые договоры.

В соответствии с действующим законодательством этот договор применяется и тогда, когда отдельное имущество в данный момент не принимает участия в хозяйственной жизни, не используется в производстве. Такое имущество по договору аренды может передаваться другой организации.

Иными словами, договор аренды создает возможности для наиболее экономичного использования имущества.

Итак, цель договора аренды – обеспечить передачу имущества во временное пользование.

В этом заинтересованы обе стороны договора, а именно: арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу.

Последний признак позволяет отличить договор аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом (договора ссуды).

Как видим, арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды. Соответственно договор аренды – одна из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование.

Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. По общему правилу, плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, поступают в собственность арендатора. Впрочем, законом, иным правовым актом или договором может быть установлено и иное правило, а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.

Право пользования арендованным имуществом может включать в качестве своего компонента и право выкупа этого имущества.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, т.е. договор аренды при смене арендодателя сохраняет силу.

Стороны договора – арендодатель и арендатор.

Закон проводит довольно четкое разграничение сторон а арендных отношениях. Так, ст.579 ГК закрепляет право сдачи имущества в аренду за его собственником. Что же касается арендодателей вообще, то ими могут быть также и лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду. В качестве второй стороны выступает арендатор. Им может быть физическое и юридическое лицо, отвечающее предъявленным требованиям.

Объектами аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи (индивидуально-определенные и непотребляемые.

Здесь же следует подчеркнуть, что объектом договора аренды могут быть не любые вещи, а лишь те, которые не изъяты из гражданского оборота. В отношении некоторых видов имущества законодательными актами могут быть установлены изъятия. Эти изъятия могут касаться имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается.

Законодательством могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Учитывая свойства передаваемых в аренду вещей, их повышенную ценность, законодатель предъявляет повышенные требования к их довольно четкому определению и указанию качественных характеристик. Из содержания п.3 ст.578 ГК следует, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Предоставляемое арендатору имущество должно соответствовать условиям договора аренды и назначению имущества.

Стоимость аренды (арендная плата) определяется в договоре, исходя из оценки этого имущества на момент сдачи его в аренду с учетом фактического износ (не относится к существенным условиям договора).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре. Если эти элементы не получили отражения в договоре, то считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Закон предоставляет возможность устанавливать арендную плату за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или одновременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Помимо указанных форм стороны могут предусматривать и иные формы арендной платы.

Стороны могут изменять и размер арендной платы в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества законодательством могут быть предусмотрены иные минимальные сроки арендной платы.

Если условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились из-за обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, он вправе потребовать соответственно уменьшения арендной платы, если законодательством не предусмотрено иное.

Требование о досрочном внесении арендной платы, если иное не предусмотрено договором, не допускается. Законодатель такую возможность предоставил арендодателю только в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (ст.585 ГК).

Арендатору предоставлено право выкупа арендованного имущества. Это может быть предусмотрено законодательством или в договоре аренды. Переход имущества в собственность арендатора может произойти по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Отсутствие условия о выкупе арендованного имущества в договоре может быть восполнено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о включении ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Законодательством могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (ст. 595 ГК).

Срок договора аренды (имущественного найма) определяется согласием сторон.

Если в договоре срок не указан, договор считается заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон вправе отказаться от договора во всякое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Законодательством или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды.

Действующее законодательство допускает возможности установления максимальных (предельных) сроков договора для отдельных видов имущества. В этом случае, если ни одна из сторон не отказалась до истечения предельного срока, установленного законодательством, договор по истечении предельного срока прекращается.

При заключении сторонами договора аренды на срок, превышающий установленный законодательством предельный срок, он считается заключенным на срок, равный предельному (ст.581 ГК).

Форма договора аренды зависит от срока, на который он заключается, от субъектного состава и в зависимости от того, движимое или недвижимое имущество (дается под запись).

Так, ст. 580 ГК установлено, что договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока должен быть заключен в письменной форме.

При заключении договора аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законодательством, он подлежит государственной регистрации

Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Договор аренды регулируется как общими, так и специальными нормами. Среди специальных актов особое место принадлежит типовым договорам и правилам (например, Типовой договор на аренду нежилых помещений).

Содержание договора аренды образуют права и обязанности.

На арендодателе (наймодателе) лежат следующие обязанности (основные положения даются под запись):

1) предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Передаваемое имущество должно быть снабжено соответствующим документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.д.), если иное не предусмотрено договором. Если такие документы и принадлежности переданы не были, а арендатор без них не может пользоваться имуществом в соответствии назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (п.1 и п.2 ст.582 ГК).

2) передать арендодателю (нанимателю) в пользование и владение имущество и сделать это своевременно (в срок). В противном случае наниматель вправе истребовать от него это имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать рассмотрения договора и возмещения убытков, причиненных его не-исполнением (п.3 ст.582 ГК).

3) производить за свой счет капитальный ремонт сданного в наем имущества. Возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора.

По договору аренды обязанность капитального ремонта лежит на арендодателе. Но иногда устанавливается и другое правило: так, при сдаче в аренду отдельным гражданам небольших домов, принадлежащих местным Советам, арендатор принимает на себя обязанности своевременно производить весь необходимый капитальный ремонт, т.е. такая обязанность установлена, если иное не предусмотрено законом или договором.

Если наймодатель не исполняет своей обязанности по производству капитального ремонта, арендатор (наниматель) имеет право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызываемый неотложной необходимостью, и взыскать с наймодателя стоимость ремонта или зачесть ее на счет арендной платы, потребовать соответственного уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (п.1 ст. 587 ГК). Наибольшее практическое значение эта норма имеет для договоров найма жилых помещений.

4) предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.д.).

Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 584 ГК)

Арендодатель (наймодатель) должен воздерживаться от каких-либо действий, которые могут помешать арендатору (нанимателю) владеть и пользоваться нанятым имуществом. Закон предоставляет нанимателю действенной средство защиты против всяких нарушителей его права пользования и владения, в том числе и против всяких нарушителей его права пользования и владения, в том числе и против собственника. Иными словами защита права владения и права пользования имеет абсолютный характер.

Арендатор (наниматель) обязан:

1) пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если они в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества.

При согласии арендодателя арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством. Во всех перечисленных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. К этому следует добавить, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (ст.586 ГК).

Субаренда является наиболее распространенным случаем передачи третьему лицу арендных прав, когда арендованное имущество в какой-то части становится ненужным арендатору.

Субаренда следует судьбе аренды. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК, ничтожен ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды (п.2 ст.589 ГК).

2) своевременно вносить плату за пользование имуществом (ст.585 ГК).

Плата выражается обычно в периодических платежах (месяц, квартал, год). Арендная (наемная) плата вносится независимо от фактического пользования имуществом. Однако, если в силу обстоятельств, за которые наниматель не отвечает, имущество существенно изменилось, арендатор (наниматель) вправе требовать уменьшения платы (например, здание было настолько ветхим, что в процессе эксплуатации пришло в негодность).

В процессе пользования имуществом наниматель (арендатор) может произвести улучшения нанятого (арендованного) имущества. Законом установлено, если улучшения произведены с согласия наймодателя (арендодателя), то наниматель имеет право на возмещение произведенных для этих целей расходов.

Улучшения, произведенные нанимателем (арендатором) без разрешения другой стороны, и, если они не отделимы без вреда для имущества, не могут быть изъяты нанимателем.

Произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Отделимые улучшения – это такие улучшения вещи, которые могут быть отделены без ее повреждения (ухудшения состояния)

Улучшения арендованного имущества как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (ст.594 ГК). Правда, применяя эту норму, следует исходить из того, что по правилам бухгалтерского учета амортизационные отчисления обычно производятся арендодателем и арендатору не поступают. Поэтому чтобы получить право на любые улучшения, арендодатель должен специально передавать арендатору эти отчисления.

3) при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором

Состояние возвращаемого имущества может устанавливаться договором. В договоре могут быть предусмотрены специальные требования к такому возврату, например, условие о том, что помещение подлежит возврату только после проведения в нем капитального ремонта. Если этого не сделано, имущество должно быть возвращено в том состоянии, в котором было получено, с учетом нормального износа.

Не возврат либо несвоевременный возврат арендованного имущества дает право арендодателю требовать внесения арендной платы за все время просрочки, а если она не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

За несвоевременный возврат арендованного имущества может быть предусмотрена штрафная неустойка (ст.593 ГК).

Исключение из этого правила составляют плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором. Они переходят в собственность арендатора (ч.2 ст. 577 ГК).

4) поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды (п.2 ст.587 ГК).

Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных составных частей (деталей, узлов, конструкций). Текущий ремонт в отличие от капитального, как правило, не увеличивает стоимость арендованного имущества и не устраняет его износ. В то же время непроведение текущего ремонта (как и капитального) делает невозможным или существенно затрудняет использование имущества по назначению. От текущего ремонта следует отличать поддержание имущества в исправном состоянии, то есть такое его обслуживание, которое позволяет использовать имущество в любой момент.

Прекращение договора по общим основаниям осуществляется:

по соглашению сторон;

по требованию одной из них;

с истечением срока действия.

Прекращение договора аренды (имущественного найма) может осуществляться по дополнительным основаниям, вытекающим из специфики предмета найма и предусмотренным в соответствующих нормативных актах.

Так, договор аренды нежилых помещений, может быть досрочно расторгнут в случае государственной надобности в строении или помещении, арендуемом по договору.

По требованию арендодателя названный договор может быть досрочно расторгнут, если арендатор:

- пользуется имуществом не в соответствии с договором или назначением либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает состояние имущества;

- не внес арендной платы более двух раз подряд со дня истечения срока платежа;

- не производит капитального ремонта в установленные сроки в тех случаях, когда обязанность возлагается на него.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 590 ГК).

В свою очередь, арендатор (наниматель) также вправе в суде предъявить требование о досрочном расторжении договора в следующих случаях:

- арендодатель не представляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

- переданное имущество имеет препятствующее пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества или проверки его исправности;

- арендодатель не производит в установленные сроки капитального ремонта, входящего в его обязанности;

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, пришло в негодность и не может в дальнейшем использоваться (с. 591 ГК).

Указанный перечень оснований расторжения договора аренды не является исчерпывающим. Договором могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения со стороны арендатора, в частности, при существенном нарушении договора другой стороной.

Досрочное прекращение договора аренды одновременно влечет прекращение и договора субаренды (если иное не предусмотрено договором). Однако субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п.1 ст.589 ГК).

При рассмотрении этого вопроса следует иметь в виду тот факт, что если право собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество перешло от арендодателя к другому лицу, это не является основанием для прекращения договора аренды.

Как было сказано выше, распространенным основанием прекращения договора аренды, как любого другого договора, является истечение его срока действия.

Что касается арендатора, то законодатель наделил его преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок. Порядок регламентации такого рода отношений изложен в ст.592 ГК. Из нее следует, что если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Для этого арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок до окончания действия договора.

Законодатель предусмотрел и возможные последствия такого отказа. Суть их сводится к тому, что если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещение убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

В том случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается воз-обновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В целом же из изложенного следует, что в большинстве случаев досрочное расторжение договора одной стороной может иметь место при невыполнении другой стороной своих обязанностей.