Глава 2. Реализация права собственности на жилые помещения

Содержание

Введение 3

Глава I. Категория понятия«жилое помещение» в правоотношеии собственника 3

1.1 Современные проблемы связанные с понятием жилого помещения в праве России. 3

1.2 Момент основания возникновения права собственности на жилое помещение. 26

1.3 Перевод собственником жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое. 36

Глава 2. Реализация права собственности на жилые помещения………….......3

2.1 Границы осуществления права собственности на жилое помещение……..3

2.2 Реализация правомочий собственника на заключение сделок с жилым помещением……………………………………………………………………….8

2.3 Влияние приватизации и деприватизации жилых помещений на объем прав и обязанностей граждан…………………………………………………...19

Заключение 12

Глоссарий

Список использованных источников 13

Приложение А 114

Приложение Б

Приложение В 118

Приложение Г 119

Введение

Актуальность и обоснование выбора темы исследования.

Конституционные гарантии прав обладателей вещных прав на жилые помещения могут быть реализованы лишь при условии грамотного законодательного закрепления, безупречной практической, в том числе судебной реализации идей частного права о собственности и иных вещных правах граждан на жилые помещения.

Жилищная политика Российского государства претерпела значительные изменения в связи с переходом жилых помещений в частную собственность и соответственно, вовлечением их в сферу гражданского оборота, и потребовала тщательного законодательного урегулирования не только права собственности на жилые помещения, но и регламентации иных вещных прав граждан на эти объекты, позволяющих удовлетворить имущественные интересы в использовании собственных и принадлежащих иным лицам жилых помещений. За прошедшее десятилетие было принято большое количество нормативных правовых актов, связанных с реализацией права граждан на жилище, однако, закрепляемый ими правовой режим жилых помещений не мог быть признан адекватной юридической формой социальных и экономических процессов в Российской Федерации.

В условиях происходящих законодательных изменений содержание и правовая природа вещных прав граждан на жилые помещения остается не достаточно исследованной. Перед законодателем и цивилистической доктриной стоит задача не только всестороннего исследования конструкции вещных прав на жилые помещения, но и поиск новых решений и подходов к конструированию и систематизации таких прав.

Огромное количество судебных споров о вещных правах на жилые помещения свидетельствует о недостаточной разработанности существующей системы регламентации соответствующих институтов.

Гражданско-правовой институт права собственности занимает центральное место во всех национальных правовых системах, а жилое помещение как недвижимое имущества среди множества классификаций вещей, известных правовой науке, имеет одно из первостепенных значений. Жилые помещения представляют одну из наибольших ценностей, как для отдельного человека, так и для общества в целом, поэтому так важно обеспечить адекватное гражданско-правовое регулирование этих отношений, позволяющее сбалансировать интересы государства и собственника.

Конституция Российской Федерации закрепившая, после длительного забвения, право частной собственности и возможность вовлечения в свободный хозяйственный оборот жилых помещений, предопределила стремительное развитие гражданского законодательства. Гражданский кодекс Российской Федерации, иные законодательные акты установили основы гражданско-правового регулирования отношений собственности на жилые помещения, создали действенные механизмы их реализации, но не обеспечили должной полноты, единообразия и дифференцированности такого регулирования. Нормы, регламентирующие отношения собственности на жилых помещений, относятся к различным отраслям законодательства, носят коллизионный характер, в связи с чем, сложны в применении. Законодательство содержит нечеткие формулировки и пробелы в правовом регулировании отношений собственности на жилые помещения, что обусловливает неоднозначную их оценку со стороны судебных и иных правоприменительных органов.

Особенности гражданско-правового регулирования права собственности на жилые помещения настолько разнообразны и специфичны, что заслуживают глубокого научного осмысления. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, куда входят жилые помещения, занимают особое место среди научных исследований, обозначила ряд недостатков и определила перспективы развития законодательства, регулирующего отношения собственности. Между тем, находясь в непосредственной связи с политическими, идеологическими и социально-экономическими отношениями в обществе, отношения собственности непрестанно развиваются, что на современном этапе обусловливает важность и теоретическую значимость уточнения их научного понимания, формирования новейшего понятийного аппарата, разработки теоретических проблем гражданско-правового регулирования. Формирование и осмысление современных научных представлений о праве собственности на жилые помещения от части базируются на изучении и анализе правовых конструкций используемых в обществе.

Становление эффективной и стабильной системы гражданско-правового регулирования отношений собственности на жилые помещения не завершено и требует доктринальных исследований и научно-теоретического анализа, основанных на фундаментальных принципах отечественного права, которые обеспечат адекватное восприятие действующего гражданского законодательства, регламентирующего отношения собственности, разработку путей его дальнейшей модификации и совершенствования.

Вышеизложенное подтверждает актуальность темы, недостаточность ее исследования и необходимость анализа существующих проблемных (в том числе теоретических) вопросов в рамках конструкции вещных прав граждан на жилые помещения с теоретический, практической и правоприменительной стороны.

Предварительные результаты изучения. Теоретический и практический интерес к исследуемой проблеме всегда отмечался среди ученых, о чем свидетельствуют научные работы как на уровне монографий, других публикаций отечественных и зарубежных цивилистов, так и диссертационных исследований. Общенаучные проблемы поднимались в трудах Т.Е. Абовой, С.С. Алексеева, В.К. Андреева, В.С. Анохина, В.В. Безбаха, М.И. Брагинского, С.Н. Братуся, А.В. Венедиктова, В.В. Витрянского, В.В. Ершова, Т.В. Кашаниной, О.Е. Кутафина, А. Любавского, А.Л. Маковского Д.И. Мейера, В.С. Мельникова, С.Д. Могилевского, К.А. Неволина, И.Б. Новицкого, К.П. Победоносцева, М.М. Рассолова, В.В. Рыбакова, В.И. Сенчищева, В.А. Слесарева, Е.А. Суханова, А.П. Фокова, Б. Фрезе, Б.Б. Черепахина, Г.Ф. Шершеневича, А.Е. Шерстобитова, А.М. Эрделевского, В.Ф. Яковлева и другими теоретиками гражданского права.

Теоретические проблемы исследовали А.В. Бабаев, Е.А. Баранова, Е.В. Богданов, И.Л. Брауде, Л.Ю. Василевская, М.В. Власова, Д.М. Генкин, В.С. Ем, Л.А. Кассо, М.И. Митилино, В.П. Мозолин, И.П. Писков, И.А. Покровский, К.И. Скловский, А.В. Слепакова, Ю.Н. Старилов, Бар. А.Л. Фрейтаг-Лоринговен, И. Энгельман, в том числе вопросы государственной регистрации прав и сделок – В.А. Алексеев, В.Б. Ельешевич, А.Р. Кирсанов, П.В. Крашенинников, И.Е. Манылов, О.Ю. Скворцов, В.Н. Сусликов, Е.А. Чефранова, В.В. Чубаров, и другие ученые.

Прикладным аспектам понятия и классификации объектов недвижимости посвящены работы С.П. Гришаева, И.А. Дроздова, И. Емелькиной, А.В. Кончукоевой, А.Д. Корецкого, Т.В. Крамковой, В.А. Лапача, С.А. Степанова и других исследователей. Вопросы защиты права собственности исследовали Г.С. Васильев, В.А. Егиозаров, М. Ерохова, О.Г. Ломидзе, Э.Ю. Ломидзе, А.В. Люшня, А.А. Маковская, С.В. Моргунов, Тужилова-Орданская и другие юристы.

Противоречивые процессы, сопровождающие становление новых экономических отношений на современном этапе, требуют более глубокого познания и дальнейшей разработки актуальных проблем учения о праве собственности на жилые помещения и эффективных механизмов его правового регулирования, на что и направлено проведенное комплексное исследование особенностей гражданско-правового регулирования отношений собственности на жилые помещения.

Объект исследования –гражданско-правовые отношения, складывающиеся по поводу права собственности на жилые помещения.

Предмет исследования –совокупность правовых норм, включающихособенности гражданско-правового регулирования отношений собственности на жилые помещения и актуальные проблемы практики их применения, основные положения науки гражданского права по вопросам диссертационного магистерского исследования.

Цель исследования –научно обосноватьтеоретико-прикладные положения об особенностях гражданско-правового регулирования права собственности на жилые помещения.

Задачи исследования:

- выявить предпосылки возникновения и определить основные тенденции формирования особенностей регулирования отношений собственности на жилые помещения;

- проанализировать и обобщить современные нормы российского законодательства, отражающие особенности гражданско-правового регулирования отношений собственности на жилые помещения;

- на основе анализа норм действующего российского законодательства и судебной практики уточнить понятие жилого помещения и классификацию жилых помещений;

- определить правовые последствия и влияние государственной регистрации на право собственности на жилые помещения;

- выявить специфику возникновения права собственности на жилые помещения;

- разработать и обосновать предложения по совершенствованию действующего гражданского законодательства, регулирующего отношения собственности на жилые помещения.

Глава I. Категория понятия«жилое помещение» в правоотношеии собственника.

1.1 Современные проблемы связанные с понятием жилого помещения в праве России.

Определение понятия жилого помещения всегда вызывало множество как теоретических, так и практических споров. С принятием Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ споры только усилились. Это вполне можно понять, учитывая, что дефиниция понятия жилого помещения в ЖК РФ нормативно сформулирована впервые.[1]

Согласно части 2 статьи 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Из данного определения следует, что понятие жилого помещения раскрывается через помещение, имеющее следующие признаки: недвижимый характер, изолированность и пригодность для постоянного проживания граждан.

Как верно отмечает автор, жилое помещение является объектом недвижимого имущества. Следовательно, домики контейнерного типа и вагончики не являются недвижимым имуществом (нет прочной связи с землей) и не могут быть признаны жилыми помещениями. Отношения по поводу их использования для проживания жилищным законодательством не регулируются (в соответствующих случаях применяются нормы гражданского законодательства о договоре аренды).

Вместе с тем ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 15.03.2006 №Ф08-796/2006-364А по делу №А32-30097/2005-5/390-36АЖ установил, что суду при решении вопроса о признании объектов (из материалов дела следует, что на баланс ООО «тополек» переданы вагончики и домики контейнерного типа, составляющие жилой поселок) жилыми помещениями следует выяснить фактическое использование строений с учетом доводов о прописке жильцов строений, исследовать возможность признания жилыми помещениями спорных строений, хотя и не отвечающих признакам недвижимости, но используемых для проживания граждан. Таким образом, судебная практика исходит из того, что жилым может быть признано помещение, пригодное для постоянного проживания граждан; не принимая во внимание требование об отнесении такого помещения к недвижимому имуществу.

Рассмотрим признак пригодности жилого помещения для постоянного проживания граждан, его взаимную связь с признаком предназначенности, а также соотношение категорий предназначенности и назначения.

Буквальное толкование частей 2 и 3 статьи 15 ЖК РФ показывает, что определение пригодности жилого помещения представляет собой некоторую процедуру, по итогам прохождения которой помещение, соответствующее требованиям, установленным Правительством РФ и другими федеральными законами, становится жилым. Однако уже при первом рассмотрении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (далее - Положение о признании помещения жилым)[2], а именно пунктов 2 и 3, становится очевидным, что предусмотренные в нем требования, предъявляемые к жилым помещениям, применяются лишь в отношении объектов, юридически возникших и эксплуатируемых как жилые. В этом смысле процедура проверки соответствия жилого помещения требованиям, предусмотренным в указанном Положении, т.е. определение его пригодности, используется лишь для целей проверки сохранения (утраты) правового режима жилого помещения.

Позволяет ли ссылка на федеральные законы (Федеральный закон от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (СЗ РФ. 05.04.1999. № 14. Ст. 1650) и Федеральный закон от 27.12.2002 №184-ФЗ «О техническом регулировании» (СЗ РФ. 30.12.2002. № 52 (ч. 1). Ст. 5140) [3] с уверенностью сказать, что помещение, которое будет соответствовать установленным в них требованиям, станет жилым?

Представляется, что помещение является жилым, если оно соответствует установленным федеральными законами санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилому помещению[4]. Однако вряд ли можно признать помещение жилым, если оно не предназначено для постоянного проживания, т.е. не имеет соответствующего назначения. К примеру, нежилое помещение, ранее переведенное из жилого помещения, может сохранить пригодность для постоянного проживания, т.е. может соответствовать требованиям, предъявляемым к жилому помещению (при переводе квартиры в офис). Вместе с тем переведенное помещение жилым являться не будет, поскольку с переводом его в нежилое помещение изменилось предназначение помещения.

В связи с этим закономерно возникает вопрос о том, какой признак является определяющим в понятии жилого помещения в целях отграничения его от нежилого помещения: предназначенность, пригодность, либо и предназначенность, и пригодность являются определяющими признаками жилого помещения?

В теории вопрос о признаках жилого помещения как критериях деления помещений на жилые и нежилые решается неоднозначно. По утверждению одних ученых[5], пригодность для постоянного проживания граждан выступает критерием деления помещений на жилые и нежилые. В свою очередь, другая группа ученых[6] выделяет в качестве признака, отличающего жилое помещение от нежилого, предназначенность для постоянного проживания граждан. Третьи называют как предназначенность, так и пригодность[7]. При этом вплоть до настоящего времени в юридической литературе нет единства мнений о том, какой признак должен быть определяющим в понятии жилого помещения в целях его отличия от нежилого помещения.

По мнению Конституционного Суда РФ (Постановление от 14 апреля 2008 г. № 7-П), в отличие от прежнего порядка государственного учета жилищного фонда, основанного на критерии функционального назначения строения, действующая в настоящее время система государственного учета жилищного фонда, исходя из нового гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации, в качестве критерия называет фактическую пригодность жилого строения для постоянного проживания и тем самым не исключает возможность отнесения пригодных для проживания жилых строений, расположенных на садовых земельных участках, к индивидуальному жилищному фонду. Таким образом, КС РФ в качестве определяющего признака называет фактическую пригодность для проживания.

И.Д. Кузьмина выделяет в качестве основного признака жилого помещения предназначенность для постоянного проживания граждан. По ее мнению, «предназначенность помещения для жилищных целей - изначально заданная функция, обозначенная в соответствующих документах, которая не зависит от характера фактического использования объекта и сохранения им способности удовлетворять жилищные способности граждан»[8].

Действительно, предназначенность отражается в проектной документации, которая составляется с учетом строительных, санитарных, противопожарных и других правил и норм (часть 11 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ (далее - ГрК РФ))[9]. В свою очередь, указанные нормы устанавливают минимальные требования при проектировании объекта или такие характеристики объекта, которые позволяют ему по окончании строительства стать жилым помещением. При вводе объекта в эксплуатацию производится проверка на соответствие построенного объекта требованиям строительных, санитарных и иных правил и норм (статья 55 ГрК РФ), а это, исходя из определения жилого помещения в части 2 статьи 15 ЖК РФ, фактически означает установление пригодности построенного объекта для постоянного проживания граждан.

Представляется, что при проектировании в объект закладывается предназначенность, а именно предназначение для постоянного проживания граждан, а по окончании строительства определяется пригодность, т.е. проверяется соответствие объекта строительным, санитарным и другим правилам и нормам или проверяется юридическая возможность использования объекта в соответствии с его предназначением. В том случае если объект не соответствует минимальным требованиям названных норм, вопрос о признании помещения жилым положительно решен не будет. Иными словами, введенное в эксплуатацию жилое помещение не может одновременно быть предназначенным и непригодным для постоянного проживания граждан.

В том случае когда жилое помещение введено в эксплуатацию и поставлено на государственный учет, пригодность или непригодность для постоянного проживания граждан решается на основании Положения о признании помещения жилым. При этом нормы раздела II Положения о признании помещения жилым, определяющие требования к жилому помещению, примерно на 50 процентов содержат отсылки к действующим строительным и санитарным нормам, а остальные заимствованы из них. Это указывает на взаимосвязанность определения признака жилого помещения на разных стадиях: пригодности при вводе объекта в эксплуатацию и после ввода объекта в эксплуатацию. Разница лишь в документе, подтверждающем указанный признак: либо это разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, либо решение (в виде заключения) межведомственной комиссии о признании помещения пригодным для постоянного проживания.

Автор не согласен с И.Д. Кузьминой в том, что «...непригодность сама по себе не отменяет признака предназначенности...», а «...утрата пригодности сама по себе не свидетельствует об утрате правового режима жилого помещения»[10]. Для того чтобы юридически правильно сделать вывод о пригодности жилого помещения, необходимо заключение межведомственной комиссии, которая по результатам оценки соответствия помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, принимает одно из решений: о пригодности или непригодности помещения для постоянного проживания. В последнем случае в силу части 2 статьи 15 ЖК РФ с утратой жилым помещением пригодности для постоянного проживания граждан будет прекращен и правовой режим жилого помещения. При этом говорить о сохранении предназначенности для постоянного проживания в такой ситуации не приходится.

И.А. Дроздов предлагает для целей разграничения жилых и нежилых помещений использовать признак пригодности для проживания граждан, который, по его мнению, в отличие от предназначенности носит не субъективный, а объективный характер. «Предназначенность, - пишет автор, - не совсем удачна, поскольку определяет характер помещения в зависимости от намерений пользователя. Получается, что если лицо использует помещение для проживания (например, сарай), то, значит, такое помещение жилое»[11].

Очевидно, что предназначенность носит субъективный характер только на этапе определения пожеланий заказчика по поводу объекта: будет ли это жилой дом или строение для временного проживания. Все остальное носит сугубо объективный характер и во многом зависит от строительных, санитарных и других правил и норм. На объективность предназначенности указывал также А.В. Халдеев. «Объективность данного свойства (предназначенности), - пишет автор, - в том, что оно формируется в процессе строительства (реконструкции) и проявляется в ряде характеристик физического объекта, критериями оценки которых являются показатели, установленные в нормативно-правовых актах... набор входящих в ее (предназначенности) состав элементов, как правило, достаточен для признания жилого помещения пригодным для проживания в нормальных (обычных) условиях окружающей среды»[12]. Если лицо использует помещение для проживания, это не означает, что помещение должно стать жилым в силу проживания. Кроме того, нежилое помещение, переведенное из жилого без проведения переустройства и перепланировки, которое фактически продолжает отвечать всем требованиям жилого помещения, т.е. остается пригодным для постоянного проживания, жилым не является, так как имеет другое предназначение. В таком случае использование только признака пригодности для постоянного проживания не позволяет разграничить жилое и нежилое помещение и требуется дополнительный признак, которым может выступить предназначенность для постоянного проживания.

Таким образом, предназначенность в качестве единственного признака жилого помещения не отвечает реалиям современности, когда жилое помещение, будучи признано непригодным для постоянного проживания, с прекращением своего правового режима утрачивает и предназначенность для постоянного проживания, с другой стороны, использование только пригодности для постоянного проживания в ряде случаев не позволяет отграничить жилое помещение от нежилого. Очевидно, что и предназначенность, и пригодность для постоянного проживания граждан являются определяющими признаками жилого помещения.

В юридической литературе дискуссионным является вопрос о том, через какие правовые категории должны определяться предназначенность и пригодность: через постоянное или временное проживание граждан?

Указанная дискуссионность во многом обусловлена несовершенством законодательства. Так, в части 2 статьи 15 ЖК РФ пригодность жилого помещения определяется через постоянное проживание граждан. При этом в части 1 статьи 17 ЖК РФ предназначенность рассматривается просто как проживание граждан, т.е. в отличие от статьи 7 Жилищного кодекса РСФСР 1983 года[13] ЖК РФ не делает акцент на постоянном проживании. Аналогичным образом выглядят и нормы Гражданского кодекса РФ от 30.11.1994 № 51-ФЗ (далее - ГК РФ[14]). Отсутствие в статье 288 ГК РФ указания на предназначенность для постоянного проживания позволило ряду авторов сделать вывод о зависимости признаков жилого помещения от характера правоотношения, в котором жилое помещение выступает объектом. «Жилое помещение может быть объектом найма, если оно соответствует критерию «пригодность для постоянного проживания граждан», и может быть объектом купли-продажи, если отвечает требованию «предназначенность для проживания людей»[15]. Более того, указывалось на то, что в отношениях собственности требования к жилищу снижены, а в наемных отношениях повышены[16].

По утверждению М.Ю. Тихомирова, «положения статьи 17 ЖК РФ логичны, поскольку проживать в жилом помещении граждане могут как постоянно, так и временно, обладая конституционным правом на свободу передвижения»[17]. Данное утверждение не вызывает сомнений, если речь идет о характере использования жилого помещения. Однако статья 17 ЖК РФ, используя термин «предназначенность», указывает не на характер использования, а на признак жилого помещения, т.е. на характеристику объекта. Учитывая этот факт, С.П. Гришаев пишет: «Нельзя не обратить внимания на то, что в части 1 статьи 17 ЖК РФ отсутствует указание на необходимость постоянного проживания, что противоречит положениям части 2 статьи 15 ЖК РФ. Можно предположить, что речь идет о технической ошибке».[18]

Действительно, именно постоянное, а не временное проживание граждан позволяет признать объект жилым. «Помещение считается жилым, - пишет В.Н. Литовкин, - если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию для постоянного проживания граждан независимо от того, как практически будет использовано - для постоянного или временного проживания»[19]. На постоянное проживание как основу понятия жилого помещения указывали также В.В. Витрянский, С.Б. Иванников, И.Д. Кузьмина, А.В. Халдеев, А.М. Эрделевский и другие[20].

Полагаем, что именно из категории постоянного проживания выводятся соответствующие санитарные и технические требования, требования пожарной безопасности, предъявляемые к жилому помещению и ведущие в конечном счете к определению правового режима помещения как жилого. В случае использования категории временного проживания в определенной степени снижался бы уровень санитарных и технических требований к жилому помещению и в этом смысле его можно было бы рассматривать как место пребывания, а не как место жительства, что вряд ли следует считать правильным. Кроме того, только постоянное проживание граждан как основная характеристика жилого помещения позволяет отграничить его от таких объектов, как гостиницы, дома отдыха, пансионаты, санатории и другие строения и помещения для временного проживания.

В этой связи вызывает критику утверждение ряда авторов[21] о том, что жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, может быть предназначено как для постоянного, так и временного проживания, при отнесении к последним жилые помещения специализированного фонда. Если говорить о жилом помещении, предназначенном для временного проживания, пригодность такого помещения, очевидно, также должна определяться через временное проживание граждан. В противном случае было бы нелогично задавать при строительстве объекту предназначение - временное проживание, а при вводе предъявлять к объекту требования постоянного проживания.

Исходя из положений главы 9 ЖК РФ, указывающих на предназначенность для временного проживания граждан жилых помещений специализированного фонда, Ю.О. Гаврилова предлагает уточнить, что к объектам жилищных прав относятся помещения, не только пригодные для постоянного проживания, но и пригодные для временного проживания граждан[22]. Подобная точка зрения является результатом объективной невозможности сопоставить, с одной стороны, признак пригодности для постоянного проживания в определении понятия жилого помещения (часть 2 статьи 15 ЖК РФ), а с другой - признак предназначенности для временного проживания специализированного жилого помещения (глава 9 ЖК РФ).

Жилое помещение может использоваться в качестве специализированного жилого помещения только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом, с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ. Анализ Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 № 42,[23] показывает, что в качестве специализированного жилого помещения используется жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, при наличии специфических требований. К таким требованиям указанные Правила относят: пожарную и экологическую безопасность, наличие благоустроенности, наличие необходимого для обеспечения жизнедеятельности и безопасности проживания граждан оборудования.

Нельзя не отметить, что законодатель предъявляет более жесткие (в сравнении с обычным жилым помещением) требования к специализированному жилому помещению. Однако указанные специфические требования, по мнению В.А. Лапача, «лишь уточняют, но никак не изменяют основного назначения жилого помещения. В случае исключения жилого помещения из специализированного фонда такое помещение утрачивает видовую характеристику, но сохраняет общий правовой режим жилого помещения»[24].

Представляется, что предназначенность для временного проживания как видовая характеристика специализированного жилого помещения не влияет на изначальное, объективное предназначение жилого помещения - постоянное проживание граждан. Предназначенность для временного проживания граждан жилого помещения специализированного жилищного фонда лишь указывает на цель использования жилого помещения - временное проживание отдельных категорий граждан.

Действительно, следует согласиться с автором в том, что помещения специализированного жилищного фонда являются жилыми помещениями и к ним применимо определение, закрепленное в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ и устанавливающее критерий именно постоянного проживания.

Еще одним аргументом в пользу того, что специализированные жилые помещения должны быть предназначены для постоянного проживания, является то обстоятельство, что временность проживания в жилых помещениях специализированного жилищного фонда обусловлена не требованиями, установленными санитарными и техническими правилами и нормами к самим жилым помещениям (в отличие, например, от некоторых строений на дачных участках, в которых в связи с отсутствием отопления проживать можно только временно, в дачный сезон), а спецификой условий и основания предоставления специализированных жилых помещений, в частности, на ограниченный временем период работы или учебы; спецификой субъектного состава. Кроме того, как показывает практика, наниматели проживают в специализированных жилых помещениях достаточно длительный срок, который может быть равен и периоду жизни.

В связи с этим полагаем, что, как и пригодность, предназначенность жилого помещения должна определяться через постоянное проживание граждан.

Проблема, исследуемая автором, является актуальной, потому что в действующих нормативных актах наряду с понятием «жилое помещение» используются термины «жилое строение», «жилище».

Два последних не имеют четкой юридической формулировки, однако в контексте сопоставления с определением «жилое помещение» и сложившейся правоприменительной практики могут иметь следующие толкования. «Жилое строение» - это объект недвижимости, используемый и пригодный для временного проживания. «Жилище» - это объект недвижимости, используемый и пригодный как для постоянного, так и для временного проживания. Следовательно, данные термины не должны трактоваться как тождественные, исходя из аналогии закона в жилищных правоотношениях.

С признаком жилого помещения, предназначенностью для постоянного проживания тесно связана такая категория, как назначение жилого помещения. Так, например, в части 1 статьи 17 ЖК РФ назначение жилого помещения раскрывается через предназначенность для проживания граждан, в статьях 93 - 98 ЖК РФ назначение служебных жилых помещений, назначение жилых помещений в общежитиях, назначение жилых помещений маневренного фонда и других видов специализированных жилых помещений определяются через предназначенность для временного проживания. ГК РФ содержит аналогичные положения в пунктах 1, 2 статьи 288: собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. При этом определяется, что жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Использование категорий «назначение» и «предназначенность» в законодательстве характерно не только для жилых помещений, но и для земельных участков. Так, Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (далее - ЗК РФ)[25], определяя категории земель, оперирует назначением, правда, с оговоркой на целевой характер (статья 7 ЗК РФ). При этом назначение раскрывается в определениях понятий категорий земель через предназначенность. К примеру, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (статья 77 ЗК РФ), или землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов (статья 83 ЗК РФ).

На основании изложенного становятся очевидными следующие выводы: во-первых, объекты недвижимости имеют назначение, во-вторых, категория «назначение» раскрывается через категорию предназначенности.

Действующее законодательство, используя категории «назначение» и «предназначение», не раскрывает их понятий. При таких условиях представляется объективно необходимым рассмотреть вопрос о понятиях «назначение» и «предназначение» и об их соотношении друг с другом.

В связи с тем что нормативная база не дает ответа на указанный вопрос, целесообразно обратиться к толковым словарям. Так, в толковом словаре русского языка С.И. Ожегова «назначение - цель, предназначение, область, сфера применения кого/чего-нибудь», «предназначение - то, что предопределено, предначертано кому-нибудь»[26]. Согласно толковому словарю Т.Ф. Ефремовой «назначение - цель, задача, предназначение», «предназначение - то, что определено, предназначено кому-л., назначение»[27]. Как видно из толковых словарей, назначение определяется предназначением, а предназначение - назначением, что указывает на их взаимосвязанность. Единственное отличие этих категорий в приставке «пред-», которая указывает на предшественность, предопределенность, т.е. предназначением предопределяется цель, функция, область или сфера применения объекта или предопределяется назначение объекта.

Применяя сказанное к жилому помещению, думается, что предназначенность для постоянного проживания предопределяет назначение жилого помещения, т.е. определяет его функциональную характеристику - постоянное проживание граждан. Учитывая, что предназначенность является признаком жилого помещения, который должен быть отражен в его понятии, представляется правильным по аналогии с нормами ЗК РФ (статьи 77, 83, 87, 94), в которых назначение определяется в понятиях категорий земель через признак предназначенности, назначение жилого помещения определять в понятии жилого помещения в части 2 статьи 15 ЖК РФ через признак предназначенности для постоянного проживания граждан.