Проблемы правового регулирования и практического осуществления договоров социального найма в современной России

В настоящее время обязанность в обеспечении жильем лишь социально не защищенных граждан Российской Федерации оставлено за государством. Эту функцию оно реализует путем предоставления жилья гражданам по договорам социального найма из соответствующих жилищных фондов.

Поскольку современное жилищное законодательство находится в стадии становления, при применении норм Жилищного кодекса, регулирующих обеспечение граждан социальным жильем, возникает некоторые значимые проблемы, среди которых можно назвать нарушение прав граждан на жилище в связи с отсутствием регистрации по месту жительства и несоответствие норм Жилищного кодекса с нормами ранее принятых нормативных актов по вопросам очередности.

Несмотря на отказ законодателя применять понятие «очередь на жилье», как это делалось в Кодексе Российской Советской Федеративной Социалистической Республики, фактически очередность предоставления жилья сохраняется. Сохраняется и внеочередной порядок предоставления жилья, но перечень категорий граждан, имеющих на это право, значительно сокращен и в настоящий момент в него входят:

1) граждане, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

2) дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей или по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях;

3) граждане, страдающе тяжелыми формами хронических заболеваний, перечень которых устанавливается Правительством Российской Федерации, совместное проживание с которыми в одной квартире невозможно.

Стоит обратить внимание на то, что основания признания граждан нуждающимися в социальном жилье могут устанавливаться и другими федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. В связи с этим понятия «очередь», «первоочередное предоставление жилья» было бы целесообразно исчерпывающим образом определить именно в Жилищном кодексе, ограничив возможность нормотворчества на различных уровнях по этому вопросу. Поскольку это не сделано, то практически малоимущие, нуждающиеся граждане будут «оттесняться» в очереди теми категориями граждан, жилищные интересы которых пролоббированы на федеральном и региональном уровнях, а с этим неразрывно связана и коррупция в представительных органах государственной власти.

В целях предотвращения этого процедуру постановки на учет, его ведения и предоставления социального жилья сделать более открытой. Необходимо создание единой информационной базы данных России, так как постановка на учет для получения социального жилья производится по месту жительства, а в случае переезда в другой субъект Российской Федерации гражданину снова нужно будет вставать на учет и находиться в ожидании жилья продолжительное время. Создание единой информационной базы данных по России могло бы решить эту проблему путем предоставления гражданину жилья, исходя из даты постановки его на учет в качестве нуждающегося, пусть даже в другом населенном пункте.

Законодательство не приведено в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации по вопросу распределения жилья из различных жилищных фондов. Жилищный кодекс Российской Федерации установил, что малоимущим гражданам, признанным по установленным кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения предоставляются из муниципального жилищного фонда на основании решений органа местного самоуправления. Иным определенным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации категориям граждан, признанных по установленным Жилищного кодекса Российской Федерации или федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации нуждающимися в жилых помещениях, жилые помещения предоставляются из жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации. Так, спасателям профессиональных аварийно-спасательных служб, профессиональных аварийно-спасательных формирований федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления жилые помещения предоставляются за счет государственного, муниципального или ведомственного жилищных фондов соответственно принадлежности указанных служб и формирований.

В соответствии с этим необходимо четко урегулировать в законах, определяющих нуждаемость граждан в жилье, вид фонда, из которого должны обеспечиваться те или иные категории льготников. Иначе очереди «внеочередников» и «первоочередников», обеспечение жильем которых должно происходить из различных фондов, будут постоянно вытеснять граждан, обеспечиваемых лишь из определенного вида фонда (например, малоимущих нуждающихся, распределение квартир которым происходит только из муниципального фонда). К тому же нарушается принцип равенства граждан, поскольку для одних «внеочередников» и «первоочередников» определен фонд, из которого они обеспечиваются социальным жильем (дети-сироты; граждане, жилье которых признано непригодными для проживания и другие категории, обеспечение которых происходит только из государственного жилищного фонда или жилищного фонда субъекта Российской Федерации), а другие обеспечиваются жильем из любого вида фонда по мере возможности. Поэтому некоторые «первоочередники» будут обеспечиваться жильем быстрее тех, которые встали на учет раньше и даже в некоторых случаях быстрее «внеочередников».

Таким образом, проанализировав положения Жилищного кодекса Российской Федерации в системе нормативно-правовых актов России, можно прийти к выводу, что он, безусловно, постарался закрепить основополагающие и значимые нормы, регулирующие обеспечение граждан социальным жильем в нашем государстве и разбросанные по многочисленным нормативным актам различного уровня. Однако законодателю до конца не удалось привести в соответствие положение нового Жилищного кодекса Российской Федерации с уже действующим законодательством, а также ликвидировать все его пробелы.

1.

2.

3.

4.

5.

6.

Заключение

Конституция Российской Федерации провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина право на жилище[42]. Одной из самых распространенных на практике форм реализации гражданами права на жилище это – получение жилья по договору социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования. Практически каждый гражданин России на протяжении своей жизни сталкивается с жилищной проблемой, и получение жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора социального найма для многих является единственной возможностью улучшить свои жилищные условия.

Важнейшие положения о договоре социального найма жилого помещения урегулированы в настоящее время нормами Гражданского и Жилищного кодексов Российской Федерации.

В настоящее время у государства отсутствуют реальные финансовые возможности по бесплатному обеспечению жильем всех, кто формально не имеет определенной законом нормы площади жилья. Складывается ситуация, при которой гражданин может иметь в собственности жилые дома, квартиры, однако, будучи «прописанным» в коммунальной квартире – состоит на очереди граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и имеет право получить от государства бесплатно квартиру.

Ранее жилые помещения из фонда социального использования предоставлялись исключительно тем, кто реально нуждался в жилье и не имел иных возможностей, кроме получения квартиры бесплатно, для улучшения своих жилищных условий. В настоящее время в законодательстве оснований, условий обеспечения граждан Российской Федерации жильем по договору социального найма четко определены категории населения, имеющие право на получение жилья по договору социального найма. Основным условием предоставления жилых помещений из фонда социального использования по договору социального найма стало материальное положение гражданина, а не обеспеченность жилой площадью по месту регистрации.

Договор социального найма жилого помещения – договор возмездный. Наниматель обязан оплачивать жилье и коммунальные услуги Органами, устанавливающими ставки и тарифы оплаты жилья и коммунальных услуг в жилых помещениях, занимаемых по договору социального найма, являются органы местного самоуправления. До сегодняшнего времени не существует единой утвержденной методики определения размеров ставок и тарифов по оплате жилья и коммунальных услуг. В соседних муниципальных образованиях, при абсолютно одинаковых экономических условиях могут существовать ставки и тарифы по оплате жилья и коммунальных услуг, значительно отличающиеся друг от друга.

Жилищный и Гражданский кодексы Российской Федерации предусматривают, что договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Тем не менее на протяжении всего времени действия данного положения письменная форма договора социального найма так и не получила распространения на практике. Письменную форму договора по-прежнему заменяет решение (постановление), которое предоставляет гражданину право на вселение в жилое помещение по договору социального найма.

Согласно требованиям гражданского законодательства несоблюдение простой письменной формы сделки не влечет её недействительность, если законом не установлено иное. Считаю, что для договора социального найма жилого помещения должны быть законом установлены правила, при которых несоблюдение простой письменной формы договора социального найма жилого помещения, влечет его недействительность. Такой подход позволил бы, в первую очередь, защитить права и законные интересы нанимателей и членов их семей, которые получили бы возможность подробно ознакомиться со своими правами и обязанностями по договору. Наличие письменного договора помогло бы жилищно-эксплуатационным организациям и органам местного самоуправления усилить управленческий контроль в жилищной сфере, повысило взаимную ответственность сторон при использовании жилищного фонда социального использования.

Договор социального найма обычно характеризуется множественностью субъектов на стороне нанимателя (имеются ввиду проживающие совместно с нанимателем члены его семьи). Наниматель имеет право в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи.[43] Зачастую на практике возникает вопрос о том, что предполагает этот «установленный порядок». И, как правило, он получает однобокое толкование, связывающее его с соблюдением режима прописки (регистрации) в жилом помещении.

Нельзя не обратить внимание на то, что основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях могут устанавливаться не только Жилищным кодексом Российской Федерации, но также другими федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Представляется, что все такие основания было целесообразно исчерпывающим образом определить именно в Жилищном кодексе Российской Федерации, ограничив возможность нормотворчества по этому вопросу. Поскольку это не сделано, нетрудно предположить, что люди, нуждающиеся в жилом помещении по объективным основаниям, указанным в статье 51 Жилищного кодекса Российской Федерации, могут быть оттеснены в очереди на получение жилья теми категориями граждан, жилищные интересы которых пролоббированы на федеральном и региональном уровнях. А с лоббизмом неразрывно связана и коррупция в представительных органах государственной власти.

На практике возникает еще множество проблем и вопросов по применению положений о договоре социального найма жилого помещения.

Это лишь часть проблем современного жилищного законодательства, которые требуют скорейшего решения для повышения эффективности жилищной политики государства и реализации, конституционных прав граждан на жилище.

Предстоит огромная работа, по приведению жилищного законодательства в соответствие с современной действительностью и возможностями государства и органов местного самоуправления.

1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.