Аренда земельных участков

Арендные отношения возникают из договора между арендатором и арендодателем.

Поскольку отношения по поводу аренды земельного имущества подчиняются общим требованиям, которые предъявляет граждан­ское законодательство к арендным отношениям, то и основу зако­нодательного регулирования наряду с земельным законодательством составляет Гражданский кодекс РФ — разделы, регулирующие те или иные вопросы обязательственных отношений'. Особенности аренды земельных участков регулируются и действующим земель­ным законодательством.

Понятие договораКак установлено ЗК РФ, земельные участки,
аренды земельно-^за исключением указанных в п. 4 ст. 27, мо-
го участкаГУ^Т быть предоставлены их собственниками

в аренду в соответствии с гражданским зако­нодательством и настоящим Кодексом.

Гражданский кодекс определяет объект аренды, понятие арендода­теля, устанавливает форму договора аренды, общие требования к сро-

¹ Это главы 21—29 раздела III ГК РФ, а также § 1 и некоторые положения § 4 главы 34 «Аренда», раздела IV «Отдельные виды обязательств». 144

кам его заключения, основные условия его выполнения. Все эти во­просы мы рассмотрим последовательно в преломлении к особенно­стям правового регулирования аренды земельных участков.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить аренда­тору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Таким образом, арендатору переходит право владения и пользова­
ния (или только пользования). Арендатор, получив землю в аренду,
владеет ею и пользуется, т. е. извлекает из нее полезные свойства,
и приобретает по закону и в соответствии с договором право собст­
венности на плоды, продукцию и доходы, полученные им в результате
использования земли. За собственником же остается право распоря­
диться земельным участком, но с условием соблюдения законодатель­
ных и договорных требований, предъявляемых к арендодателю.
Стороны договораПраво предоставления земельного участка в
аренды земельно-аренду принадлежит его собственнику. Арен-
го участкадодателями могут быть также лица, управо-

моченные законом или собственником сда­вать имущество в аренду. При предоставлении земли в аренду в каче­стве арендодателя договор подписывает или собственник, или лицо, им управомоченное, или лицо, собственником не являющееся, но управомоченное законом сдавать землю в аренду.

От имени юридического лица в отношения по поводу аренды (данное правило распространяется и на арендатора) вступает его ор­ган управления, управомоченный принимать решения по поводу рас­поряжения землей. В зависимости от вида юридического лица впол­не возможен и даже целесообразен такой вариант, когда решение о сдаче в аренду земли принимает общее собрание участников (или их представителей), а в качестве стороны в договоре аренды от име­ни юридического лица и по решению общего собрания выступает доверенное лицо — председатель или иной руководитель исполни­тельного органа юридического лица.

Но поскольку земля может находиться также в государственной или муниципальной собственности, то в качестве арендодателя не­редко выступают государственные и муниципальные органы. Эти ор­ганы не входят в разряд собственников земли, а управомочены зако­ном сдавать в аренду земли, находящиеся в государственной или му­ниципальной собственности.

Арендатором, как и арендодателем, может быть любое юридиче­
ское (в том числе иностранное или с иностранным участием) или фи­
зическое лицо (в том числе иностранцы и лица без гражданства), об­
ладающее земельной правоспособностью. Земельное и гражданское
законодательство предоставляет право сдачи имущества в аренду рос­
сийским и иностранным физическим и юридическим лицам. В то же
время настоящей статьей подчеркивается положение, что иностран­
ным субъектам земельные участки предоставляются в аренду.
Земельный участокЧтобы стать объектом аренды, земельный
как объектучасток должен быть определен точно так

договора аренды^же, ^{как и в} ДРУ™х случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого

имущества в гражданско-правовых отношениях. То есть он должен быть отграничен в натуре и его границы должны быть отражены на плане, который хранится в органах местной государственной админи­страции.

Целевое назначение земель предполагает, что при предоставлении их в аренду оно не изменяется и что арендатор, как и собственник, должен соблюдать установленный законом особый режим использова­ния этих земель (это касается прежде всего земель сельскохозяйствен­ного назначения, лесов, вод, земель рекреационного и оздоровитель­ного назначения, земель санитарных и водоохранных зон).

Земельные участки не всегда могут быть предметом договора аренды: в соответствии со ст. 666 ГК РФ они не могут выступать в таком качестве в договоре финансовой аренды (лизинга).

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду зе­мельных участков (ст. 607 ГК РФ). К этим особенностям обращается земельное законодательство. К ним относятся особые условия предос­тавления в аренду и использования арендуемых земель различных ка­тегорий; особенности аренды земельных долей и др.

В гражданском же законодательстве кроме аренды собственно земельного участка земельный участок попадает в поле зрения правового регулирования арендных отношений при аренде недви­жимости. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения регулируются ст. 652 ГК РФ. На основании этой статьи арендатору переходит право на часть земельного участка, на котором находится арендуемая недвижи­мость, и та его часть, которая необходима для обеспечения ис­пользования недвижимости. Участок земли переходит арендатору на праве аренды или ином, предусмотренном договором аренды праве, если земля находится в собственности арендодателя или в пользовании (но не в аренде). И участок переходит арендатору на праве пользования, если в договоре не определено право, на основании которого он передается арендатору. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежа­щем арендодателю на праве собственности, допускается без согла­сия собственника этого участка, если это не противоречит услови­ям его использования, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Форма и государственная регистрация договора аренды

Договор аренды земельного участка заключа­ется в письменной форме. Кроме того, он должен подвергнуться государственной реги­страции (ч. 2 ст. 609 ГК РФ). Постановлени­ем Правительства Российской Федерации от 19 марта 1992 г.¹ утверждена форма договора аренды земель сельско­хозяйственного назначения. 20 мая 1992 г. Комитетом РФ по земель­ной реформе и земельным ресурсам (ныне — Комитет Российской Федерации по земельной политике) был утвержден Порядок выдачи и регистрации договоров аренды земель сельскохозяйственного назна­чения, договоров временного пользования землей сельскохозяйствен-

РГ. 1992. 15 апр.

ного назначения¹. Данные нормативные акты имели в виду предос­тавление в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности. При аренде земель сельскохозяй­ственного назначения, находящихся в собственности граждан, эта Форма договора может быть использована в качестве основы. После того как законодательством было предоставлено право сдавать в арен­ду земельные доли, была принята и форма договора предоставления и аренду земельной доли².

Государственная регистрация договора аренды земельного участка производится на основании ст. 131 ГК РФ «Государственная регистра­ция недвижимости», а также ст. 164 ГК РФ «Государственная регистра­ция сделок». В соответствии со ст. 164 сделки с землей (а предоставле­ние земли в аренду является сделкой) подлежат государственной реги­страции в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимость и сделок с ним. Дан­ным законом является Федеральный закон от 21 июля 1997 г. «О госу­дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Обратим внимание на то, что при регулировании государствен­ной регистрации аренды Федеральный закон «О государственной реги­страции прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 26) всту­пает в противоречие с положениями о государственной регистрации договора аренды по Гражданскому кодексу РФ. Напомним, что упомя­нутый Федеральный закон устанавливает необходимость регистрации права аренды, тогда как ГК РФ требует регистрации арендной сделки. В данном случае нормы ГК РФ имеют высшую силу и подлежат при­менению. При толковании норм следует исходить из того, что государ­ственной регистрации подлежат вещные права на недвижимость — пра­во собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право посто­янного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные вещные права, и не подлежат самостоятельной регистрации права сторон по сделке.

В соответствии с ГК РФ арендные отношения — это отношения обязательственные, вне зависимости от объекта аренды. Более того, ГК РФ, регулируя отношения аренды, равно как и иные отношения, урегулированные разделом III, говорит об обязательственных отноше­ниях либо об обязательстве, но не об обязательственных правах.

Гражданский кодекс РФ не устанавливает регистрации права арен­ды, но установил обязанность регистрации договора аренды (см., на­пример, ст. 651 ГК РФ), т. е. регистрации сделки с недвижимостью, в соответствии со ст. 131 и 164 ГК РФ.

Таким образом, ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», установив регистрацию права аренды, вошла в про­тиворечие с упомянутыми положениями Гражданского кодекса.

¹ РГ. 1992. 15 апр.

² Примерный Договор аренды земельной доли, в том числе и при
множественности лиц, выступающих на стороне арендодателя, был разработан
и принят Роскомземом 16 мая 1996 г.

На основании ч. 2 ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, со­держащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу, что означает недопустимость противоречия иных законов, в том числе и федеральных, Гражданскому кодексу. Частью 5 той же статьи установлено, что в случае противоречия указа Президента Российской Федерации или постановления Правительства Россий­ской Федерации настоящему Кодексу или иному закону применяет­ся настоящий Кодекс или соответствующий закон. Обязанность со­ответствия закона о регистрации дополнительно подтверждается ч. 6 ст. 131 ГК РФ, которая гласит, что порядок государственной ре­гистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются зако­ном о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с настоящим Кодексом.

Срок договораКак правило, договор аренды земельного

арендыучастка заключается на определенный срок.

С его истечением прекращаются и обязатель­ства по договору — земельный участок возвращается во владение и пользование собственника, а арендатор перестает владеть и пользо­ваться им. Другой вариант — договор перезаключается с тем же арен­датором. Однако арендные отношения могут закончиться и досрочно (о прекращении договора аренды см. ст. 46 настоящего Кодекса и комментарий к ней).

Общее условие состоит в том, что договор аренды заключается на срок, определенный договором (ст. 610 ГК РФ). То есть срок устанав­ливают стороны, заключающие договор.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Относительно сроков аренды земельных участков земельное зако­нодательство пока не определилось. Практически же существуют крат­косрочные (до 3 лет) и долгосрочные (до 25—50 лет) сроки аренды.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового дого­вора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмот­ренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ.

Права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка

Земельный кодекс РФ предоставляет аренда­тору, за изъятием некоторых случаев, те же права по использованию земельного участка, что и собственнику (ст. 40 ЗК РФ). Арендатор земельного участка вправе пере­дать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу,

в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и вне­сти их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товари­щества или общества либо паевого взноса в производственный коопе­ратив в пределах срока договора аренды земельного участка без согла­сия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного

участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключения нового договора аренды земельного участка не требуется.

Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды зе­мельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ. При прода­же земельного участка, находящегося в государственной или муници­пальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном граж­данским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмот­ренных п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арен­датор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, ука­занные в п. 4 и 5 ст. 36, без согласия собственника земельного участ­ка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение уста­новленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при суще­ственном нарушении договора аренды земельного участка его аренда­тором.

В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти зе­мельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совер­шеннолетия.

Граждане, использующие земельные участки на праве аренды, имеют право на компенсацию затрат, вложенных в целях повышения плодородия почв (улучшение земельного участка), при добровольном отказе от земельного участка и на возмещение убытков в случае вы­купа у собственника этого участка для государственных или муници­пальных нужд.

Возникает вопрос: должен ли арендатор информировать арендода­теля о совершении им действий, право на которые он имеет по до­говору? Разумеется, должен, ведь арендодателю надо иметь представ­ление о том, что происходит с его собственностью, иначе ему будет трудно отстаивать свои права при незаконном использовании арендо­ванного участка или его использовании, не предусмотренном догово­ром.

К правам арендатора относится также право на возмещение убыт­ков и (или) расторжение договора, вызванных задержкой предоставле­ния земельного участка (ст. 611 ГК РФ). Для арендодателя в данном случае наступает ответственность за неисполнение обязательств по до­говору по гражданскому законодательству.

На основании ст. 612 ГК РФ в случае обнаружения недостатков арендованного имущества¹ арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения этих недостатков (например, путем проведения рекультивации земель), либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;

удержать сумму понесенных им расходов, связанных с устранени­ем данных недостатков, из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, на основа­нии данной статьи может предоставить арендатору другой аналогич­ный земельный участок, без обнаруженных недостатков, или безвоз­мездно произвести улучшение земельного участка (если это, конечно, возможно).

Если требования арендатора удовлетворяются не полностью или сумма удержанных им из арендной платы расходов не покрывает при­чиненных убытков, он вправе потребовать у арендодателя возмещения их непокрытой части (ст. 612 ГК РФ).

Гражданский кодекс помимо названных предоставляет арендатору следующие права:

с согласия собственника сдавать арендованное имущество в суб­аренду (ст. 615, 618 ГК РФ);

передавать свои права и обязанности по аренде имущества друго­му лицу (перенаем);

отдавать арендные права в залог;

вносить арендные права в качестве взноса в уставный капитал или в качестве паевого взноса в имущество юридических лиц.

Еще одно важное право, предоставленное арендатору на основа­нии Гражданского кодекса. Оно звучит так:

«Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преиму­щественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок». Эта норма, как и другие условия продления договора, содержит ст. 621 ГК РФ.

В соответствии с Гражданским кодексом за арендатором сохраня­ются все права по договору аренды и в случае перехода права собст­венности на земельный участок другому лицу (ст. 613 ГК РФ).

Так же, как и права, обязанности арендатора можно разделить на обязанности по исполнению договора и обязанности по использова­нию земли. Те и другие обязанности могут и совпадать.

¹ Это может быть в нашем случае наличие зараженных земель, соседство экологически вредного производства, не позволяющее, например, использовать землю, арендованную для сельскохозяйственных целей, либо если земля арен­дована под строительство, недостатками может быть признана структура поч­вы, не дающая возможность произвести это строительство.

В том, что касается использования земли, арендатор несет те же обязанности, что и собственник, владелец и пользователь. Единствен­ное отличие от собственника — это то, что последний должен свое-нременно предоставлять в соответствующую администрацию установ­ленные законодательством сведения (если администрация и арендода­тель не одно и то же лицо), которые в свою очередь арендатор передает собственнику.

В равной степени на арендатора распространяется и ответствен­ность за нарушение земельного законодательства.

Договор аренды дополняет и конкретизирует положения законода­тельства, в частности точно определяет цель аренды земли. При этом договор не должен противоречить законодательству: в случае разно­гласий действует норма закона.

В части исполнения условий договора на арендаторе лежат сле­дующие обязанности:

своевременное внесение платы за пользование земельным участ­ком (ст. 614 ГК РФ);

использование земли в соответствии с договором (ст. 615 ГК РФ);

поддержание земельного имущества в надлежащем состоянии, не­сение расходов на поддержание его в этом состоянии, если иное не установлено законом или договором аренды (ст. 616 ГК РФ).

Если на арендуемом имуществе лежат обременения, связанные с правами третьих лиц на земельный участок (сервитут, право залога), то арендатор не вправе прекратить или изменить эти права, но арен­додатель обязан предупредить арендатора обо всех таких правах треть­их лиц. Неисполнение этой обязанности дает арендатору право требо­вать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возме­щения убытков (ст. 613 ГК РФ).

ПраваАрендодатель на основании ст. 619 ГК РФ

и обязанностивправе расторгнуть договор досрочно (см.

арендодателяст. 46 ЗК РФ).

Арендодатель имеет право потребовать от

арендатора досрочного внесения арендной платы в случае существен­ного нарушения последним сроков внесения, если иное не предусмот­рено договором аренды. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (ст. 614 ГК РФ).

Гражданский кодекс не упоминает о праве арендодателя распоря­диться арендованным земельным участком, т. е. продать, обменять, подарить, заложить его и т. д., но это право принадлежит ему как соб­ственнику имущества и с передачей земли в аренду не прекращается. Единственное, что следует заметить, — права арендатора при переходе права собственности к другому лицу остаются неизменными, что и гарантирует Гражданский кодекс (ст. 617 ГК РФ).

На основании Гражданского кодекса арендодатель обязан:

передать арендатору земельный участок в сроки и в состоянии, соответствующие условиям договора и назначению земельного участ­ка. Земельный участок передается вместе со всеми принадлежностя­ми, необходимыми для его использования. В том случае, если земель-

ный участок и принадлежности сопровождают определенные докумен­ты, последние также должны быть переданы арендатору;

предупредить арендатора о правах третьих лиц на участок.

Если арендодатель — государственные или муниципальные орга­ны, то он обязан¹:

передать арендатору землю в состоянии, соответствующем услови­ям договора по площади угодий и качеству, указанным в приложении к договору;

содействовать по заявкам арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству;

в случае смерти арендатора до истечения срока аренды переза­ключить договор аренды с одним из его наследников при его согла­сии стать арендатором;

возмещать по истечении срока аренды полностью или частично расходы по освоению земель и улучшению качества сельскохозяйст­венных угодий, понесенные арендатором.

Гражданский кодекс предусматривает ответственность арендодателя и в других случаях, кроме тех, что мы перечислили в связи с правами арендатора. Он (арендодатель) отвечает за недостатки сданного в арен­ду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал о них (ГК РФ, ст. 612). В то же время арендодатель не несет ответственности за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имуще­ства при заключении договора или передаче имущества.

В любом случае — будь то прямое нарушение прав арендатора, ус­тановленных договором или законом, либо косвенное нарушение, связанное с неисполнением арендодателем норм земельного законода­тельства, арендатор вправе обратиться за восстановлением своих прав в суд.

ГарантииГражданским кодексом предусмотрены га-

исполнениярантии выполнения обязательства по переда-

договора арендыче арендодателем арендованного имущества в срок. На основании ч. 3 ст. 611 этого до­кумента, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре срок, а в случае, если такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать у него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ («Последствия неиспол­нения обязательства передать индивидуально-определенную вещь») и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой испол­нения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причинен­ных его неисполнением.

Помимо прямо предусмотренных законодательством в договор мо­гут быть включены дополнительные гарантии исполнения договора и ответственность за его неисполнение как арендатором, так и арен-

додателем. Сделать это можно на основании норм ГК РФ, регулирую­щих вопросы обеспечения исполнения обязательств и ответственности за их неисполнение (раздел III ГК РФ).