Ипотека земельных участков. Залог права аренды земельных участков

Правовое регулирование залоговых отношений в землепользовании осуществляется Гражданским кодексом, Кодексом о земле, законами Республики Беларусь от 20 июня 2008 г. «Об ипотеке» (с измен. и дополн.) [Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. – 2008. – № 157. – 2/1442; 2010. – № 15. – 2/1664]; от 24 ноября 1993 г. «О залоге» (с измен. и дополн.) [Ведомости Всрховн. Совета Респ. Беларусь. – 1993. – № 35. – Ст. 449; Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. – 2006. – № 6. – 2/1173], декретами и указами Президента, постановлениями правительства и другими актами законодательства.

Как установлено статьёй 1 Закона Республики Беларусь «Об ипотеке», ипотека – это залог недвижимого имущества (земельных участков, капитальных строений (зданий, сооружений) и др.) и иного имущества, приравненного законодательными актами к недвижимым вещам.

Закон Республики Беларусь «О залоге» определяет залог как способ обеспечения исполнения обязательств, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае невыполнения должником (залогодателем) обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

Согласно устатювлениям ГК (статья 310), залог рассматривается как один из способов обеспечения обязательств. Включение земельных участков в гражданский оборот и предоставление субъектам земельных участков правомочий по распоряжению этими участками позволяет применять этот способ обеспечения обязательств к земельным отношениям.

В силу ипотеки кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой (залогодержатель), имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости переданного в ипотеку имущества, преимущественно перед другими кредиторами, лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами.

Имущество, являющееся предметом ипотеки, считается обременённым ипотекой с момента возникновения ипотеки. Ипотека может возникать в двух случаях:

1) из договора (ипотека в силу договора);

2) на основании законодательного акта при наступлении указанных в нём обстоятельств, если в данном акте предусмотрено, какое имущество и для обеспечения какого обязательства признаётся находящимся в ипотеке (ипотека в силу законодательства).

Ипотека в силу договора возникает с момента государственной регистрации ипотеки, а ипотека в силу законодательства – с момента наступления обстоятельств, с которыми законодательный акт связывает возникновение ипотеки, и подлежит государственной регистрации.

Статьёй 50 Кодекса о земле выделяется два вида залога из пяти его видов, определяемых статьёй 6 Закона «О залоге»:

– залог земельного участка как недвижимости (ипотека);

– залог права аренды земельных участков.

Как установлено Законом «Об ипотеке», предметом ипотеки могут быть недвижимое имущество и иное имущество, приравненное законодательными актами к недвижимым вещам, в том числе имущество, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством. Ипотека земельных участков допускается лишь постольку, поскольку их оборот допускается законодательными актами.

В соответствии со статьёй 47 Кодекса о земле предметом договора ипотеки могут являться земельные участки, находящиеся только в частной собственности.

В то же время законодательством определены случаи, когда земельные участки не подлежат ипотеке: во-первых, не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной собственности; во-вторых, предметом ипотеки не может быть земельный участок с расположенными на нём капитальными строениями (зданиями, сооружениями), если на эти строения в соответствии с гражданским процессуальным законодательством не может быть обращено взыскание по исполнительным документам.

В соответствии со статьёй 50 Кодекса о земле предметом залога может являться также право аренды земельных участков, но только в качестве обеспечения обязательства по кредитному договору, заключённому с банком, а в случаях, определённых законодательными актами, изданными Президентом Республики Беларусь, – по иным договорам, заключаемым с другими организациями. При этом право аренды земельных участков может являться предметом залога, если за право заключения договоров аренды земельных участков взималась плата. Залог права аренды осуществляется по общим правилам, установленным Гражданским кодексом, Кодексом о земле, законами «О залоге» и «Об ипотеке».

Договор об ипотеке заключается в письменной форме, а договор об ипотеке в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению. Если залогодателем земельного участка является гражданин Республики Беларусь, то договор об ипотеке должен быть удостоверен нотариально либо регистратором территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по месту нахождения земельного участка. Договор об ипотеке считается заключённым с момента его государственной регистрации, за исключением случая ипотеки имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения этого договора не считается созданным в соответствии с законодательством. Договор об ипотеке имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения данного договора не считается созданным в соответствии с законодательством, считается заключённым с момента придания договору об ипотеке письменной формы.

При включении соглашения об ипотеке в иной договор, содержащий обязательство, обеспечиваемое ипотекой, в отношении формы, содержания и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке. Несоблюдение формы договора об ипотеке и требований о его государственной регистрации влечёт за собой недействительность договора об ипотеке.

В договоре об ипотеке должны быть указаны имущество, являющееся предметом ипотеки, его наименование, место нахождения и достаточное для идентификации этого имущества описание, стоимость, а также существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. К договору об ипотеке земельного участка должны быть приложены копия земельно-кадастрового плана (части плана) с нанесёнными границами земельного участка или копия плана границ земельного участка, выданного организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Залогодатель обязан в случаях, предусмотренных законодательными актами или договором об ипотеке, страховать имущество, являющееся предметом ипотеки, в свою пользу или в пользу залогодержателя на срок не менее срока действия договора об ипотеке.

Залогодержателями земельных участков и права аренды земельных участков могут быть банки, а также иные организации, соответствующие требованиям, определяемым Президентом Республики Беларусь. Согласно Указу Президента Республики Беларусь от 2 июня 2009 г. № 276 «Об отдельных вопросах ипотеки земельных участков и признании утратившими силу некоторых указов Президента Республики Беларусь», залогодержателями земельных участков, находящихся в частной собственности, а также права аренды земельных участков, являющихся предметом соответственно ипотеки, залога, могут быть банки, имеющие специальное разрешение (лицензию) на осуществление банковской деятельности в части осуществления банковской операции по размещению привлечённых денежных средств от своего имени и за свой счёт на условиях возвратности, платности и срочности, Международная финансовая корпорация, Европейский банк реконструкции и развития при заключении данными организациями договоров займа с резидентами Республики Беларусь, а в случаях, определённых законодательными актами Президента Республики Беларусь, – иные организации.

Согласно статье 10 Закона «Об ипотеке», при заключении договора об ипотеке стоимость имущества, являющегося предметом ипотеки, определяется соглашением сторон, если иное не установлено законодательными актами. При этом стоимость земельного участка, являющегося предметом ипотеки, не может быть ниже кадастровой стоимости этого земельного участка, а стоимость расположенных на земельном участке капитальных строений или незавершённых законсервированных капитальных строений, являющихся предметом ипотеки, не может быть ниже их стоимости, определённой рыночным методом.

Земельные участки могут быть заложены по договору об ипотеке только в случае обеспечения своевременного возврата банковского кредита. При этом, как установлено статьёй 43 Закона «Об ипотеке», земельные участки, предоставленные для строительства и обслуживания капитальных строений (зданий, сооружений), могут передаваться в ипотеку только вместе с расположенными на них строениями или незавершёнными законсервированными строениями, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.

На земельном участке, являющемся предметом ипотеки вместе с расположенными на нём капитальными строениями или незавершёнными законсервированными капитальными строениями, залогодатель вправе без согласия залогодержателя в установленном порядке возводить капитальные или временные строения. Если на земельном участке, являющемся предметом ипотеки, отсутствуют капитальные строения и их строительство в соответствии с законодательством не является обязательным, залогодатель вправе без согласия залогодержателя в установленном порядке возводить такие строения. Возведённые строения или незавершённые законсервированные капитальные и временные строения на земельном участке, являющемся предметом ипотеки, признаются находящимися в ипотеке. При этом изменения в договор об ипотеке не вносятся.

При обращении взыскания на земельный участок, являющийся предметом ипотеки, его продажа и приобретение на публичных торгах осуществляются с соблюдением установленных законодательными актами в области охраны и использования земель ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие земельные участки, и целей его использования. Обращение взыскания на земельный участок и находящиеся на нем капитальные строения, являющиеся предметом ипотеки, осуществляется одновременно путё продажи на публичных торгах одному покупателю.

В случае неисполнения залогодателем обеспеченного ипотекой или залогом обязательства залогодержатель имеет право от имени залогодателя произвести отчуждение земельного участка или права аренды земельного участка в порядке, установленном законодательством, и из вырученной суммы удовлетворить свои претензии к залогодателю.

Согласно статье 20 Закона «О залоге», залог сохраняет свою силу при переходе земельного участка или права на земельный участок к другому лицу, а также при уступке требования, обеспеченного залогом.

Общий порядок обращения взыскания на земельный участок, являющийся предметом ипотеки, предусматривает применение судебных либо внесудебных процедур. Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, являющееся предметом ипотеки, по решению суда в порядке, установленном гражданским процессуальным или хозяйственным процессуальным законодательством. При обращении взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, заложенное по двум или более договорам об ипотеке, залогодержатель должен представить в суд, в который предъявлен соответствующий иск, доказательства исполнения обязанности об уведомлении других залогодержателей в соответствии со статьёй 33 Закона «Об ипотеке». Согласно Декрету Президента Республики Беларусь от 1 марта 2010 г. № 3 «О некоторых вопросах залога имущества» (с измен. и дополн.) [Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. – 2010. – № 56. – 1/11405; № 279. – 1/12114], взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда в случаях, когда:

• залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно;

• предметом ипотеки является имущество, находящееся в совместной собственности, и кто-либо из его собственников не даёт в письменной форме согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке;

• для ипотеки имущества требуется согласие (решение) иного лица или государственного органа;

• предметом залога является имущество, относящееся к историко-культурным ценностям;

• предметом залога является имущество, ограниченно оборотоспособное;

• предметом залога является предприятие как имущественный комплекс.

Согласно статье 40 Закона Республики Беларусь «Об ипотеке», удовлетворение требований залогодержателя за счёт имущества, являющегося предметом ипотеки, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключённого после возникновения оснований для обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки. Дальнейшее развитие эта норма получила в Декрете Президента Республики Беларусь от 1 марта 2010 г. № 3 «О некоторых вопросах залога имущества», в соответствии с которым допускается удовлетворение требования залогодержателя за счёт заложенного имущества без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключённого до либо после возникновения установленных законодательством оснований для обращения взыскания на заложенное имущество. При этом в таком соглашении должно содержаться условие о предоставлении права залогодателю, либо залогодержателю, либо иному лицу по выбору сторон осуществить от имени залогодателя продажу заложенного имущества в случае обращения взыскания на заложенное имущество для удовлетворения требования залогодержателя и не может предусматриваться переход права собственности на заложенное имущество к залогодержателю.

Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание без обращения в суд, производится путём его продажи:

– на публичных торгах (залогодержателем, залогодателем или иным лицом, уполномоченным нотариально удостоверенным соглашением залогодержателя с залогодателем; залогодержателем, если предметом залога являются земельный участок, находящийся в частной собственности, или право аренды земельного участка, в том числе с расположенными или возводимыми на них капитальными строениями, либо капитальные строения с одновременным залогом земельного участка, находящегося в частной собственности (права аренды земельного участка), на котором расположены эти капитальные строения, а также имущество, относящееся к основным средствам залогодателя);

– по договору купли-продажи без проведения публичных торгов банком-залогодержателем, залогодателем или иным лицом, уполномоченным нотариально удостоверенным соглашением банка-залогодержателя с залогодателем, в случаях удовлетворения требований о погашении банковского кредита за счёт заложенного имущества.

Порядок проведения публичных торгов (торгов) по реализации земельных участков, являющихся предметом ипотеки, устанавливается постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 28 октября 2008 г. № 1599 «Об особенностях проведения публичных торгов (торгов) по реализации земельных участков, являющихся предметом ипотеки» [Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. – 2008. – № 262. – 5/28613; 2010. – № 265. – 5/32788], в котором расширена сфера применения внесудебного порядка отчуждения таких земельных участков. Указанные торги проводятся в соответствии с гражданским процессуальным, хозяйственным процессуальным и гражданским законодательством:

– судебными исполнителями в отношении земельных участков, на которые обращено взыскание по решению суда;

– залогодержателями, залогодателями либо специализированными организациями, уполномоченными нотариально удостоверенным соглашением между залогодержателем и залогодателем об удовлетворении требований залогодержателя путём обращения взыскания на земельный участок, являющийся предметом ипотеки, в отношении земельных участков, на которые обращено взыскание на основании такого соглашения;

– залогодержателями от имени залогодателей в случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой земельного участка.

Перед проведением торгов их организатор либо судебный исполнитель обязаны письменно уведомить залогодержателей, сведения о которых в отношении реализуемого земельного участка содержатся в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, и опубликовать извещение о проводимых торгах в печатных средствах массовой информации, определённых Советом Министров Республики Беларусь. Информация о торгах и реализуемых земельных участках дополнительно может размещаться в иных печатных средствах массовой информации. Начальная цена земельного участка, являющегося предметом ипотеки и реализуемого на торгах, устанавливается в размере стоимости земельного участка, определённой решением суда или нотариально удостоверенным соглашением между залогодержателем и залогодателем об удовлетворении требований залогодержателя путём обращения взыскания на земельный участок, являющийся предметом ипотеки, и не может быть ниже кадастровой стоимости земельного участка на дату заключения договора об ипотеке. Указанные торги проводятся в форме открытых аукционов. Средства от их проведения поступают на депозитный счёт суда – при проведении этих торгов судебным исполнителем либо организатору торгов. Из средств, вырученных от реализации земельного участка, являющегося предметом ипотеки, погашаются обязательства перед залогодержателями, заявившими свои требования к залогодателю до проведения указанных торгов с учётом преимущественных прав требования; перечисляются залогодателю оставшиеся после удовлетворения всех требований средства (при их наличии). Решение организатора торгов либо судебного исполнителя о распределении средств, вырученных от реализации земельного участка, являющегося предметом ипотеки, может быть обжаловано залогодержателями в суд в течение 30 рабочих дней с даты принятия решения о распределении средств.

При отчуждении имущества, являющегося предметом ипотеки, с нарушением правил, установленных Законом «Об ипотеке», залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

– признания сделки об отчуждении имущества, являющегося предметом ипотеки, недействительной и применения последствий, предусмотренных статьёй 168 ГК [Данная статья предусматривает, что недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) – возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены ГК либо иными законодательными актами];

– досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, и обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, независимо от того, кому это имущество принадлежит.