Теоретические и практические проблемы современного состояния гражданского права

Проблема 1. Сегодня наиболее распространены два основных имущественных права: право собственности и право аренды. Но аренда – достаточно коррупционный институт. Земля у нас на 90 процентов государственная, которую чиновник предлагает взять в аренду. Но общеизвестно, что между собственностью и арендой есть иные вещные права, много столетий известные в Европе. Эти права дают гарантии большие, чем арендатору, но меньшие, чем собственнику. И здесь сложнее найти коррупционную жилу.

Сегодня развитый оборот требует других институтов, которые невозможно вместить в существующие рамки. Юристы, учившиеся в советское время, привыкли к тому, что всё построено вокруг права собственности. А про вещные права у нас забыли. Они были не нужны, так как связаны с не существовавшей тогда частной собственностью на землю. Но странно было бы оставить это без изменения теперь. Поэтому целесообразно ввести новые вещные права, для чего необходимо взять классические конструкции по вещному праву. Они должны удовлетворять бизнес.

Наши юристы во многом находятся под влиянием американского права. Они думают, что раз там нет вещных прав, то и у нас можно обойтись без них. Но у них все намного сложнее. Верховным собственником земли в Англии до сих пор является корона, в Соединенных Штатах – штат. А вот реально на землю можно иметь титулы («эстейты»), причем их определенный набор: freeholdestate – самый «сильный», leaseholdestate – это, по существу, наследуемое владение. Есть еще разновидности — будущие права и так далее. И все они существуют по общему праву (commonlaw) и по праву справедливости (equity). Это очень сложная система.

На самом деле система вещных прав на европейском континенте – это продукт пандектистики конца XVIII – начала XIX веков. Она, во-первых, проще и продуманнее английской, во-вторых, она нам ближе исторически и генетически. В-третьих, она успешно работает сейчас в современном праве в Прибалтике, Восточной Европе.

Проблема 2. В германском праве есть много конструкций, которые могут быть применены и у нас. Например, там дом – это вообще не вещь, а составная часть земельного участка. Например, до сих пор мне никто не может объяснить, собственником чего я стал, приватизировав квартиру. Мой пол – для кого-то потолок. Мой потолок – чей-то пол. В стенах идут общие трубы. Получается, что я собственник воздуха.

Вот в Австрии жилой дом – это юридически неделимая вещь, даже многоквартирный. Разделить можно право собственности на него, но не квартиры. Они не могут существовать отдельно от дома. За собственником числится, например, 1/52 доля в праве собственности на жилой дом. На эту долю ему дают определенную квартиру. И тогда собственник периодически платит 1/52 долю расходов по содержанию жилого дома. Следовательно, целесообразно создавать «этажную собственность».

Проблема 3. Некоторые вещные права из тех, которые имеются сегодня в европейском праве, были бы полезны для бизнеса. Надо все попробовать, например, вещные выдачи. Их хотели еще перед революцией 1917 года ввести. Вместо залога земли я обязуюсь вам поставлять ежегодно часть урожая или, как у немцев, давать воду, электроэнергию.

Но важны не только новые права. Мы и с существующими не понимаем что делать. Мало кто знает про отрицательные сервитуты – запреты возводить нечто на чужом участке. Очень простой пример – как они работают у немцев. Пивовар добился сервитута, запрещающего строить пивоварни на соседних участках. Таким образом, он остался единственным в округе. Вопрос только один: насколько это соответствует антимонопольному законодательству?

Проблема 4. В действующем Кодексе есть ошибки, которые необходимо исправить в новой редакции. Самый простой пример – виндикация в сфере вещных прав. Мы, по сути, переписали нормы Гражданского кодекса 1964 года, оставили правило о том, что виндицировать можно «имущество». Так там было сформулировано. В результате у нас появились экзотические вещи. Например, виндикация ценных бумаг. Вместо нее должны быть специальные формы защиты. Кроме этого, в разделе о вещных правах везде слово «имущество» должно быть заменено на «вещь».

Проблема 5. При создании действующего Гражданского кодекса мы не учли, что в отношении недвижимости действует регистрационная система, поэтому виндикация к ней неприменима. Посудите сами. Если я записан в реестре собственником недвижимости, а владеет ею другое лицо, какая может быть виндикация? Это спор о записи. А если я не записан в реестре, то права у меня нет и предъявлять виндикационный иск я не могу. Эта проблема во многом проистекает из недостатков ведения госреестра и деятельности тогдашних частных нотариусов.

А возьмем обратную ситуацию: недвижимость зарегистрирована на добросовестного приобретателя, а вы считаете ее своей. Как тогда вернуть ее себе? Ведь это тоже старая проблема. Когда разрабатывали Гражданский кодекс, надо было прямо написать, что отказ в удовлетворении виндикационного иска должен вести к возникновению права собственности у добросовестного приобретателя. В нормальном правопорядке для недвижимости этой проблемы быть не должно. Но у нас это сплошь и рядом. Человек всю жизнь копил деньги, купил квартиру, с семьей туда въехал, а потом находится хозяин, вышедший из сумасшедшего дома. Он требует квартиру обратно – ее продала мать-пьяница, которая теперь умерла. Прокурор предъявляет иск в его интересах, ему квартиру возвращают. Что делать покупателю? Бывшая квартира несколько раз уже перепродана. Денег не вернуть.

Как с этим можно бороться? Публично достоверный реестр – и проблем нет. Реестр должен содержать достоверную информацию, иначе в нем нет никакого смысла. Ровно так же, как и в реестре юридических лиц, который у нас формируется со слов заявителей…

Возможно, стоит привлекать регистратора и государство к реальной ответственности за недостоверную информацию.

Надо все-таки, чтобы регистратор проверял законность сделки, и тогда реестр будет достоверным. В отношении недвижимости, понятно, быстрый переходный период невозможен. Еще долго будет аукаться то время в девяностых, когда регистрации не было. Зато этой проблемы совершенно нет применительно к реестру юридических лиц. Здесь ничто не мешает проверять законность создания компании.

Проблема 6. Защитит ли участников оборота обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, если его законодательно ввести? Настоящий нотариат — серьезная преграда на пути злоупотреблений, и мы к нему постепенно переходим. Возвращая нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, нужно опасаться, что нотариусы будут брать высокие пошлины за такое удостоверение. Это уже не к нам вопрос, а к закону о пошлинах.

Проблема 7. Предполагается исключить право хозяйственного ведения. Право оперативного управления оставить только по причине существования унитарных предприятий и бюджетных учреждений. Если их ликвидировать, то и права такого не потребуется. Но пока мы этого не можем сделать. Некоторые предприятия трудно сделать акционерными обществами – например, оборонные предприятия.

Вероятно, против этого будут слишком многие. Потому что удобно рулить, ни за что не отвечая. Предприятие вроде самостоятельно участвует во всем, но фактически я ему назначаю руководителя, утверждаю устав, могу даже оспорить практически любую его сделку, но ни за что не отвечаю как учредитель.

Проблема 8. Целесообразно отменить требование добросовестности давностного владения. Сколько можно назвать объектов, которые в ходе приватизации были приобретены добросовестно? А вопросы так называемой «реституции» – попытки возврата в постсоветское время вещей, главным образом недвижимых, их бывшим владельцам? Даже украденная вещь не может навсегда выйти из оборота. Чтобы этого не было, в развитых правопорядках есть срок давности и для недобросовестных владельцев. Но он намного дольше обычного (предлагается тридцать лет).

Когда много времени прошло, лучше забыть, чем разбираться. Если мы хотим иметь нормальный оборот, то должны считаться с фактическим владением. Иначе начнется война всех против всех. Разумеется, собственник или иное управомоченное лицо (титульный владелец) может сам или с помощью правоохранительных органов искать украденную вещь и потом истребовать ее от фактического владельца. Но и этот вопрос опять-таки должен решаться по-разному для движимых и недвижимых вещей: недвижимость не попадет в оборот без государственной регистрации права на нее, а как зарегистрировать право в случае кражи? Однако украденная движимость – пиджак или мобильный телефон – через тридцать лет никого интересовать уже не будет, в том числе и собственника.