Деятельность органов МСУ по обеспечению функционирования ТСЖ и управляющих компаний

Реформирование системы управления жилищного хозяйства предполагает активное включение населения в процесс управления объектами жилищ­ного фонда. Это возможно через объединения собственников жилья в рамках одного или нескольких расположенных близко друг от друга и объединенных общей инфраструктурой объектов жилищного фонда. Такие объединения, явля­ющиеся самостоятельными некоммерческими организациями с расчетным сче­том, коллективным принятием решений, самостоятельными органами управления, вправе управлять объектом жилищного фонда самостоятельно или пригласить профессиональную уп­равляющую организацию, которой может быть делегирован весь комплекс полномочий по организации процесса управления содержанием и ремонтом общедолевой собственностью или их часть. При этом объединение собственников жилья заключает договор с выбранной управляющей организацией, а управля­ющая организация самостоятельно отбирает подрядчиков для выполнения тех работ, которые обусловлены договором с объединением собственников жилья.

Важнейшая задача – организация тесного взаимодействия органов муниципальной власти, жилищных структур и общественности по разъяснению ситуации, преодолению пассивности жителей, обеспечению системного решения проблемы предоставления качественных услуг населению.

В ходе реализации полномочий, возложенных на органы местного самоуправления Жилищным Кодексом РФ (ЖК РФ), возникают следующие вопросы:

При заключении договоров с управляющими компаниями органы МСУ в отношении доли муниципальной собственности в многоквартирных жилых домах должны будут оплачивать услуги частной компании по содержанию и ремонту жилых помещений наравне с другими собственниками жилых помещений в указанном доме. Источником финансирования указанных расходов может быть только бюджет муниципального образования. Соответственно, в местном бюджете на соответствующий финансовый год необходимо предусмотреть финансовые средства, рассчитанные исходя из потребности, определяемой общими собраниями собственников.

Необходимо принять решение об установлении платы за социальный наем (с учетом требований ЖК РФ), как доходного источника от использования муниципального имущества и составляющей части структуры платы за жилое помещение, наряду с платой за содержание и ремонт жилого помещения.

Необходимо принять управленческое решение об определении структурного подразделения администрации МО или иного уполномоченного лица, которое от имени собственника муниципального жилищного фонда будет стороной по договору социального найма.

Федеральное жилищное законодательство определило полномочия органов МСУ: как собственников муниципального имущества и как властного органа, осуществляющего управление на соответствующей территории, в том числе, процессами обеспечения граждан услугами жилищно-коммунальных организаций.

В соответствии с положениями Жилищного Кодекса РФ:

Собственники помещений в многоквартирном доме (в том числе, органы МСУ в отношении муниципального жилищного фонда) обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, в том числе управляющей организацией.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.

Орган МСУ не позднее, чем через год после заключения договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом.

Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы МСУ выбрать управляющую организацию.

Порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности муниципального образования, устанавливается органом МСУ.

Управление многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности муниципального образования, осуществляется путем заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством призван несостоявшимся, без проведения такого конкурса и др.

В целях создания условий для управления многоквартирными домами органы МСУ:

обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;

могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;

содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.

Органы МСУ и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг.

Органы МСУ вправе принимать участие в создании управляющей компании путем соучредительства и образовании юридического лица, видом деятельности которого будет осуществление полномочий по управлению многоквартирными жилыми домами. Принятие иных правовых актов нормативного характера не представляется возможным, т.к. органы МСУ не наделены полномочиями по правовому регулированию вопросов деятельности управляющих компаний. Их полномочия носят организационный характер по реализации предоставленных прав и возложенных обязанностей в указанной сфере правоотношений.

Основные требования для рассмотрения предложений организаций, желающих работать на рынке управления многоквартирными домами, сводятся к следующему:

правовая форма организации – акционерное общество открытого типа, имеющее филиалы, по территориальности своей деятельности совпадающие с территориями действующих муниципальных предприятий жилищно-коммунального хозяйства;

перевод работников муниципальных предприятий ЖКХ в созданные организации (сохранение кадров и преемственность деятельности);

информационное обеспечение через сеть «Интернет» жителей многоквартирных жилых домов о состоянии их расчетов за содержание и ремонт жилищного фонда;

сохранение традиций профсоюзной деятельности в организации;

привлечение к деятельности по содержанию жилищного фонда сил активистов территориального общественного самоуправления;

покрытие необходимых дополнительных расходов за счет:

средств, полученных от доходов иной дополнительной деятельности организации,

кредитов коммерческих учреждений под залог имеющегося у организации имущества;

финансового лизинга;

проведение паспортизации и инвентаризации всего переданного в управление жилищного фонда;

экономические методы повышения качества выполняемых услуг и дисциплины труда;

внедрение собственных энерго-, водо-, теплосберегающих технологий;

эффективное использование нежилых помещений, расположенных в жилых домах, активное привлечение к финансированию работ по содержанию многоквартирного жилого дома собственников нежилых помещений.

Основные задачи управления определены в п.1 ст.161 ЖК РФ, согласно которому «управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащие содержание имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме».

Когда в многоквартирном доме расположены помещения, принадлежащие более чем одному собственнику, выбор способа управления и определение условий договора управления должны осуществляться на основании нормы п.3 ст. 161 ЖК РФ только по результатам собрания собственников помещений и оформляться соответствующим протоколом собрания.

Собственники помещений в многоквартирных домах могут проводить собрания собственников помещений для выбора способа управления до даты проведения органами МСУ открытого конкурса по отбору управляющих организаций. Соответственно, управляющие организации вправе инициировать собрания собственников помещений для выбора способа управления и предлагать свои организации в качестве управляющих компаний до даты проведения органами МСУ соответствующего конкурса.

В практике проведения собраний собственников помещений могут возникнуть случаи проведения собраний несколько раз, и не только по перевыборам способа управления, но и по перевыборам управляющей организации. При выборе собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления «Управление управляющей организацией» и заключения с такой организацией договора управления, перед проведением повторного собрания для выбора нового способа управления или новой управляющей организации собственники помещений должны учитывать следующее:

1). В соответствии с п.5 ст.162 Жилищного Кодекса РФ договор управления заключается на срок не менее чем один год, и не более чем пять лет;

2). В соответствии с п.8 ст.162 Жилищного Кодекса РФ расторжение договора управления осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством;

3). В соответствии со статьями 450 и 451 ГК РФ договор может быть расторгнут:

- по соглашению сторон,

- по требованию одной из сторон по решению суда только при существенном нарушении договора одной из сторон или в случаях, установленных договором.

- в связи с существенным изменением обстоятельств, под которым понимается изменение обстоятельств настолько, «что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, то договор вообще не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях».

Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме, заключившие договор управления с управляющей организацией, в котором не предусмотрено условие расторжения договора, при добросовестном исполнении управляющей организацией своих обязательств по договору не вправе расторгнуть такой договор управления в течение срока, на который заключен договор.

Управляющая организация должна быть уверена в том, что договор управления, по которому она несет обязательства по управлению домом, заключен в соответствии с порядком, установленным Жилищным Кодексом, а именно:

- управляющая организация выбрана собственниками помещений на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме,

- по результатам собрания все документы по его проведению и вынесению соответствующих решений оформлены в соответствии с нормами Жилищного Кодекса,

- все собственники помещений в таком многоквартирном доме были своевременно уведомлены о выборе данной организации управляющей,

- договор управления, заключенный управляющей организацией с собственниками помещений, представляет собой один документ, форма и содержание которого полностью соответствует положениям Жилищного Кодекса,

- в договоре управления отсутствует основание его расторжения в одностороннем порядке собственниками помещений при выборе ими нового способа управления или новой управляющей организации.

В настоящее время уже во многих городах России действует новая система организации работы по управлению жилищным фондом. Комитеты по вопросам реформирования жилищно-коммунального хозяйства муниципальных образований ведут поиск оптимальных вариантов структуры управления жилищным фондом. Накопленный опыт показывает, что наиболее эффективно работают частные управляющие компании, непосредственно осуществляющие управление жилищным фондом общей площадью около 300 тыс. кв.м.

ЖК РФ предлагает принципиально новый подход к деятельности управляющих организаций в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Организация, управляющая многоквартирным домом по договору с собственниками помещений, не приобретает никаких прав на данный объект. У нее имеются лишь обязанности обеспечить содержание и ремонт общего имущества дома, а также предоставить коммунальные услуги лицам, пользующимся помещениями в данном доме, и право требовать за это плату, установленную договором. С учетом изложенного, собственникам помещений необходимо ответственно подойти к заключению договора управления, т.к. именно этот документ будет определять взаимные права, обязанности и ответственность, а расторгнуть его можно только по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством, то есть либо с согласия сторон, либо через судебные органы.

В п.3 ст. 162 ЖК РФ указаны существенные условия договора, которые должны быть обязательно оговорены сторонами:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Учитывая, что управляющая организация должна оказывать полный комплекс услуг для всех граждан (включая нанимателей и членов семей собственников и нанимателей), в договоре управления не должны указывать, что услуги оказываются только собственникам. Услуги должны указываться всем пользователям помещений, независимо от их статуса. При определении перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома собственники помещений могут ориентироваться на положения Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170 и перечень работ, связанных с текущем ремонтом общего имущества жилых домов и оплачиваемых за счет платы за ремонт жилья, установленный приложением к постановлению Правительства РФ от 30.07.2004 г. №392.

Однако, исходя из необходимости и финансовой возможности, собственники могут, как сократить, так и расширить объем работ и услуг. Необходимо лишь помнить, что у собственников имеются не только права, но и обязанности по содержанию принадлежащего им имущества, то есть многоквартирного дома, и рядом нормативных актов установлены обязательные требования, связанные с использованием таких обязанностей: вышеуказанные Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда обязывают производить определенные действия по обеспечению сохранности жилищного фонда (в частности, мероприятия по подготовке дома к эксплуатации в осенне-зимнем периоде); Правила технической эксплуатации тепловых установок содержат положения о подготовке к эксплуатации внутридомовых систем отопления и ГВС; Правила доступа к услугам по передаче электрической энергии устанавливают обязанность потребителя по обеспечению исправности используемых приборов и оборудования.

Необходимо отметить, что собственникам не следует ограничиваться одним перечнем услуг и работ, которые будет выполнять управляющая организация. Нужно определить условия качества предоставляемых услуг, периодичности проведения каждого вида работ, возможности проведения аварийно-ремонтных работ, сроки устранения неисправностей, порядок приемки выполненных работ, меры ответственности управляющей организации в случаях неоказания услуг (выполнения работ) или оказания услуг (выполнения работ) ненадлежащего качества или с нарушениями сроков.

По вопросу выбора управляющей организации в настоящее время трудно дать определенные рекомендации, так как рынок данных услуг только начинает формироваться. Очевидно, что собственники на начальном этапе должны заключать договоры с управляющими организациями не более чем на один год. Перед заключением договора они имеют право потребовать всю необходимую документацию: учредительные документы, подтверждающие регистрацию юридического лица, сведения о наличии основных фондов, обученного персонала, наличии сертификатов – изучить ее. Также необходимо ознакомиться с предлагаемыми организацией ценами на услуги и работы и тарифами на предоставляемые коммунальные услуги.

Возможным вариантом решения проблем, направленных на сокращение рисков граждан, связанных с выбором управляющей организации, может быть разделение функций по управлению многоквартирным домом и обеспечению коммунальными услугами. Это позволит разделить и финансовые потоки по оплате услуг:

- оказание жилищных услуг (содержание и ремонт общего имущества), стоимость которых составляет около 25 % всех платежей, поручается управляющей организации. При этом житель оплачивает услуги по факту их оказания и может реально проконтролировать исполнение обязательств управляющей организацией;

- предоставление коммунальных услуг, стоимость которых составляет около 75 % всех платежей, осуществляется на основании договоров, заключаемых непосредственно с поставщиками коммунальных услуг каждым собственником, которым производится оплата потребленных услуг.

Вместе с тем, в настоящее время возможность заключения собственниками помещений отдельных договоров напрямую с поставщиками коммунальных услуг (кроме услуг электро- и газоснабжения) является проблематичной. Подписание поставщиками коммунальных услуг договоров с многочисленными собственниками помещений в многоквартирных домах затруднено на практике в связи с неготовностью большинства поставщиков к таким отношениям. Кроме того, имеет место несовершенство действующего законодательства: например, Правилами пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в РФ вообще не предусмотрено заключение договоров непосредственно с гражданами-потребителями.

Деятельность управляющей организации обозначена рамками заключенного с ней договора и ограничена определенным набором услуг и работ. Объем полномочий у ТСЖ значительно шире: установить размеры платежей и взносов для каждого собственника помещений в жилом доме, а также, если это не нарушает права собственников, предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме, в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме, получать в пользование или приобретать в общую долевую собственность помещений земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации, осуществлять от имени и за счет средств собственников помещений застройку прилегающих к дому участков.

Таким образом, в отличие от управляющей организации, которая является «наемным работником» для оказания определенных слуг, ТСЖ представляет собой уполномоченный собственниками орган, выступающий от их имени и представляющий их интересы.

ЖК РФ не обязывает собственников подписывать тот вариант договора управления, который предлагает управляющая организация. Если собственники не согласны на подписание договора на предложенных условиях, они должны в течение тридцати дней со дня получения проекта договора управления направить управляющей организации протокол разногласий, указав пункты договора, с которыми они не согласны и предложив свои формулировки данных пунктов.

Управляющая организация вправе передать возникшие разногласия на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий от собственника. Если собственники уклоняются от подписания договора, выбранная по результатам конкурса управляющая организация также вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор и возместить причиненные не заключением договора убытки.

Пока, к сожалению, количество зарегистрированных и реально функционирующих ТСЖ невелико, число профессиональных частных компаний в сфере управления жилищным фондом также незначительно. К причинам такого состояния дел следует отнести несовершенство федерального законодательства, непоследовательность и нерешительность государства и муниципалитетов в вопросе реформирования сферы жилищного хозяйства, отсутствие опыта, традиций самоорганизации жителей, социальная апатия и иждивенчество, неготовность лиц, приватизировавших жилье, воспринимать себя в качестве ответственных домовладельцев. Это, а также отсутствие достаточных знаний, надлежащей методической поддержки и квалифицированных кадров в сфере управления, обилие административных препятствий на пути самоорганизации собственников, произвол монополистов.

Проблемы, препятствующие массовому созданию и успешному функционированию ТСЖ, а также приходу на рынок управления жилыми комплексами частных компаний, можно разделить на целый ряд вопросов:

- правового обеспечения на уровне федерального и регионального законодательства;

- государственной поддержки и методического обеспечения создания и деятельности ТСЖ и частных управляющих компаний;

- неграмотности граждан в вопросах управления жилой собственностью;

- неподготовленность кадров;

- воровства установленных измерительных приборов и автоматического оборудования в жилых зданиях самими жителями;

- инертности жителей при выборах правления ТСЖ (так, зачастую кандидатур председателей ТСЖ среди жителей нет, что приводит к безрезультативности проводимых собраний);

- безразличия, а иногда и противодействия органов МСУ в организации ТСЖ, желание переложить ответственность за содержание на плечи самих жильцов, не создавая соответствующих условий для становления ТСЖ и функционирования управляющих компаний;

- нерешительности органов МСУ и антимонопольных структур при возникновении проблем с монополистами-поставщиками коммунальных услуг;

- пассивности части председателей ТСЖ в решении общих проблем развития товариществ в регионе (или МО), что приводит к самороспуску уже созданных ассоциаций и союзов ТСЖ;

- практическое отсутствие контроля за деятельностью правления ТСЖ со стороны жителей и муниципальных органов власти, что приводит к злоупотреблениям председателей, нецелевому использованию финансовых средств товарищества (так, не редки случаи, когда председатели ТСЖ отказываются предоставлять членам товарищества информацию о своей деятельности, отчитываться о расходовании средств ТСЖ; или, например, самостоятельно без правления ТСЖ принимают решения о дополнительной оплате своих действий).

- региональным законодателям необходимо ускорить разработку правовых документов по решению проблем стимулирования создания и функционирования ТСЖ и управляющих компаний.