Состав земель поселений и правовой режим территориальных зон

Состав земель поселений и правовой режим их использования оп-рс/к-ляют конкретные территориальные зоны. К ним относятся зоны:

1) жилые;

2) общественно-деловые;

3) производственные;

4) инженерных и транспортных инфраструктур;

5) рекреационные;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иные территориальные зоны.

ГрадостроительныйПравилами землепользования и застройки
регламентустанавливается градостроительный регла-

мент для каждой территориальной зоны ин­дивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, и также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования зе­мельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной тер­риториальной зоны, устанавливается единый градостроительный рег­ламент.Градостроительный регламент территориальной зоны опре­деляет основу правового режима земельных участков, равно как исего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевла­дельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответ­ствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижи­мости не соответствуют установленному градостроительному регла­менту территориальных зон в случае, если:

виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

их размеры не соответствуют предельным значениям, установлен­ным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объек­ты недвижимости могут использоваться без установления срока при­ведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за ис­ключением случаев, если их использование опасно для жизни и здо­ровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Запрет на использование земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости до приведения их в соответствие с гра-

достроительным регламентом или срок приведения видов использова­ния земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижи мости в соответствие с градостроительным регламентом устанавлива­ется органом местного самоуправления.

Реконструкция и расширение существующих объектов недвижи­мости, а также строительство новых объектов недвижимости, проч­но связанных с указанными земельными участками, могут осущест­вляться только в соответствии с установленными градостроительны­ми регламентами.

Жилые зоныЗемельные участки в составе жилых зон

предназначены для застройки жилыми зда­ниями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой за­стройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламен­там.

Деловые зоныЗемельные участки в составе обществен-

но-деловых зон предназначены для застрой­ки административными зданиями, объектами образовательного, куль­турно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градострои­тельным регламентам.

ПроизводственныеЗемельные участки в составе производствен -
зоныных зон предназначены для застройки про-

мышленными, коммунально-складскими,

иными предназначенными для этих целей производственными объек­тами согласно градостроительным регламентам.

ЗоныЗемельные участки в составе зоны инженер-

инфраструктурной и транспортной инфраструктур предна­значены для застройки объектами железно­дорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубо­проводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламен­там.

РекреационныеЗемельные участки в составе рекреационных
зонызон, в том числе земельные участки, занятые

городскими лесами, скверами, парками, го­родскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.

В пределах черты городских, сельских поселений могут выделять­ся зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются зе­мельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, исто­рико-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

Земельные участки, включенные в состав зоны особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установ­ленными ст. 94—100 Земельного кодекса об этих территориях.

Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющие­ся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах

ни! охраны памятников истории и культуры, используются в соответ-
ИЧ111 с градостроительными регламентами, установленными с учетом
фсоонаний охраны памятников истории и культуры.
Сельскохозяйствен-Земельные участки в составе зон сельскохо-
ные зонызяйственного использования в поселени-

ях — земельные участки, занятые пашнями,

мшмолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, соору-I' пнями сельскохозяйственного назначения, — используются в целях I»юния сельскохозяйственного производства до момента изменения мила их использования в соответствии с генеральными планами посе-к-мий и правилами землепользования и застройки.

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, ули­цами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, сквера­ми, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объекта­ми, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Границы зон должны отвечать требованиям идентификации при­надлежности каждого участка только одной из зон. Градостроительные регламенты, правила землепользования и застройки для каждой зоны устанавливаются индивидуально — с учетом особенностей расположе­ния данной зоны, а также возможностей территориального сочетания различных видов жилого, общественного, производственного, рекреа­ционного и иных видов целевого использования земельных участков.

Если земельные участки и прочно связанные с ними объекты не­движимости после принятия новых правил землепользования и за­стройки не будут соответствовать установленному градостроительному регламенту данной зоны, то они могут использоваться без установле­ния срока приведения в соответствие с регламентом. Но это допуска­ется лишь в случае, если их текущее использование не опасно для жизни и здоровья людей, окружающей приородной среды, памятни­ков истории и культуры. Однако реконструкция и расширение суще­ствующих, а также строительство новых объектов могут производить­ся с соблюдением установленных градостроительных регламентов со­ответствующей зоны.

Ограничения права пользования землей

Правовому режиму земель города и других поселений характерен ряд существенных ог­раничений порядка землепользования и хо­зяйственной деятельности организаций, дей­ствующих на территории поселений.

Так, органы власти города помимо общих экологических требова­ний, предусмотренных в ст. 34—39 Закона РФ «Об охране окружаю­щей среды», вправе в интересах рационального землепользования ус­танавливать на своей территории и другие требования и ограничения, обязательные для исполнения всеми предприятиями, организациями, учреждениями и гражданами. На практике такого рода ограничения и требования получили название земельно-планировочных. Они в ос­новном указаны в строительных нормах и правилах Госстроя России (так называемых СНиП) и касаются не только пользователей, аренда­торов, владельцев земли, но и собственников.

Земельно-планировочные ограничения имеют несколько разно видностей. Исторически наиболее известными из них являются сер витуты, т. е. ограничения, установленные в интересах соседей. Напри мер, если земельный массив в свое время был разделен таким обрн-зом, что один его участок был отрезан от дороги общего пользования, то пользователю этого участка должен быть предоставлен выход к не! в виде права прохода и (или) проезда через чужую землю. Сервит может быть установлен в виде права прогона скота по полосе чужоИ земли и т. д. Такого рода сервитута могут устанавливаться в силу дан ности, договора, судебного решения, за плату или бесплатно. В наше время сервитут может действовать в виде условия, включаемого в до­кумент на право пользования землей. Тем самым это право ограничи­вается в интересах соседа. Сервитута могут возникнуть и в силу зако­на. Так, согласно Воздушному кодексу РФ в целях безопасности полета воздушных судов вокруг аэропортов не допускается строитель­ство высоких зданий, которые могли бы создать опасность полетам воздушных судов. Если по сельскохозяйственным землям прокладыва­ется воздушная линия электропередачи, то в определенной полосе вдоль этой линии запрещается полив посевов дождеванием, земляные и некоторые другие работы.

Земляные работы ограничиваются, если в подземном пространстве находятся коммуникации, принадлежащие посторонней организации. Вдоль судоходных водных путей нельзя застраивать бочевник — поло­су земли, оставляемую для нужд судоходства.

Если участок земли находится в курортном поселке, то, как пра­вило, он может быть застроен лишь такими объектами, которые необ­ходимы для обслуживания курорта. Определенные ограничения на ис­пользование земли накладывает близость охраняемого исторического или культурного объекта, природного памятника.

Основными положениями Государственной программы приватиза­ции государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденными Указом Прези­дента Российской Федерации от 22 июля 1994 г., при продаже застро­енных земельных участков устанавливаются следующие публичные сервитута, обязывающие собственников земельных участков обеспе­чивать:

безвозмездное и беспрепятственное использование объектов обще­го пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инже­нерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;

возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.

Изменение указанных и введение новых публичных сервитутов мо­жет осуществляться лишь федеральным законом или принятыми в со­ответствии с федеральным законом нормативными правовыми актами.

Ограничения в пользовании землей, если это пользование требует создания определенных видов объектов, могут диктоваться социальны­ми, экономическими и даже эстетическими нормативами, предъявляе-288

м|.1ми к данной местности в целом. Например, в пределах малоэтажных 1ИИЧМ1КОВ может быть запрещено многоэтажное строительство. Наоборот, м центральном квартале крупного города от владельца земли, желающего по застроить, могут потребовать постройки выразительных, в том числе ныгоких, зданий. Если городской квартал предназначен для жилой за-пройки, в нем было бы неуместно создание «дымящего» (загрязняюще-ю среду) предприятия. Градостроительные нормы предусматривают со­хранение или создание заново зеленых насаждений в застраиваемых кпартадах. Поэтому независимо от желания собственника или собствен­ников земли часть отведенной для застройки местности должна остать­ся незастроенной.

Если в пределы земельного владения вторгается санитарно-защит-иая зона (такие зоны устанавливаются вдоль железных дорог, авто­страд, вокруг свалок мусора и тому подобных объектов, неблагоприят­ных в санитарном отношении), то в этой зоне нельзя размещать жи­лые строения, детские и некоторые другие учреждения. То же касается зон безопасности, устанавливаемых вдоль линий высоко-польтных передач, газопроводов высокого давления.

Для жилой и иной застройки «противопоказаны» земли, которые
могут подвергнуться затоплению, просадкам, камнепадам с гор, лави­
нам и селям, земли, подверженные оползневым процессам.
РезервированиеК особому виду земельно-планировочных
земельмероприятий относится долгосрочное резер-

вирование земель под некоторые будущие

государственные или местные нужды. Резервирование позволяет избе­жать или уменьшить потери, допустимые лишь в исключительных случаях перепланировки территории. Например, если на территории, предназначенной для создания водохранилища и выходящих из него каналов, заранее не будут введены ограничения на застройку, посадку деревьев, устройство прудов, производство прочных земельных улуч­шений и тому подобные работы, то потерь при затоплении и при прокладке каналов окажется больше. Чтобы этого не произошло, на пользователей земли накладываются ограничения в части развития и улучшения своих участков. Эти ограничения действуют как для ча­стного сектора, так и для государственных организаций.

Резервирование территорий может происходить при планировании создания не только водохранилищ, но и крупных промышленных пред­приятий, коммунальных объектов, железных и шоссейных дорог, аэро­портов, новых населенных пунктов, при проектировании развития от­крытой и подземной добычи полезных ископаемых. Резервирование может происходить в рамках надлежаще утвержденных как отраслевых, так и территориальных (комплексных) планов. Среди последних выде­ляются такие документы, как схемы и (более детальные) проекты рай­онных планировок, генеральные планы развития промышленных узлов и некоторые другие. Эти документы принимаются на 20—25 лет, и в прямой зависимости от сроков их действия определяются ограничения, вызванные резервированием земли. Четкой процедуры объявления о резервировании земель, об изменениях в программе резервирования и об ее отмене в действующем законодательстве (кроме, например, за­конодательства г. Москвы) не предусмотрено. Этот пробел закона не-

10 Земельное право

И консолидированных схемах градостроительного планирования, коюрые разрабатываются в соответствии с Генеральной схемой рассе-к-иия на территории Российской Федерации, определяются: зонирование территорий; меры по развитию региональных систем расселения; меры по развитию инженерной, транспортной и социальной ин­фраструктур межрегионального и регионального значения; меры по рациональному природопользованию с учетом интересов субъектов Российской Федерации в целях обеспечения условий устой-•шного развития их территорий; обеспечение ресурсами в целях комплексного развития частей тер­ритории Российской Федерации. т»_____

благоприятно сказывается на интересах тех, кто терпит ограничения в использовании своих земель.