Изменение и прекращение договора социального найма жилого помещения

В связи с изменением обстоятельств договор социального найма жилого помещения может видоизменяться. Один из таких случаев - объединении граждан, проживающих в квартире, в одну семью. Любой из них вправе требовать заключения договора социального найма на все занимаемые жилые помещения. В случае отказа наймодателя заключить такой договор может быть оспорен в судебном порядке.

В случае признания нанимателем другого дееспособного члена семьи договор социального найма жилого помещения тоже изменяется. Для этого требуется согласие всех членов семьи и наймодателя.

Возможно также изменение договора социального найма при выбытии кого-либо из членов семьи нанимателя в силу разных обстоятельств, вселении других граждан в качестве членов семьи, переустройстве или перепланировке, а также при получении освободившегося в квартире жилого помещения.

Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или оперативного управления не влечет расторжения или изменения условий договора. Изменение оснований и условий на право получения жилого помещения по договору социального найма тоже не является основанием расторжения этого договора.

Если семья перестала быть малоимущей в связи с их улучшением материального положения, то тогда следует внести изменение в договор, поскольку в данном случае возникает обязанность вносить плату за наем жилого помещения, от которой они, раннее признанные в установленном порядке малоимущими, освобождаются.

Любопытно, что Жилищный кодекс Российской Федерации принял от своего предшественника один закон. Ранее в соответствии со статьей 86 Жилищного Кодекса Российской Советской Федеративной Социалистической Республики, совершеннолетний член семьи нанимателя мог требовать заключения с ним отдельного договора при наличии помещения, удовлетворяющего установленным требованиям. Можно предположить, что такая позиция законодателя преследует цель ликвидировать коммунальные квартиры.

К жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации, Жилищный Кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Исключений для прав и обязанностей, возникающих в связи с требованием о разделе жилого помещения, в этом федеральном законе нет.

Договор поднайма является сделкой, производной от договора социального найма жилого помещения (договор вторичного пользования). В этом случае договор социального найма и поднайма неразрывно связаны, и при расторжении или прекращении договора социального найма прекращается и договор поднайма.

Помимо этого договор поднайма утрачивает свою силу:

1) по желанию поднанимателя;

2) по истечении срока договора поднайма;

3) по соглашению сторон;

4) при невыполнении поднанимателем условий договора.

5) если поднаниматель или гражданин, за действия которого он отвечает использует жилое помещение не по назначению; систематически нарушает права и законные интересы соседей; бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение.

В случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан. Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами .

Поднаниматель вправе досрочно расторгнуть договор поднайма в любое время. Если этот договор заключен без указания срока, он обязан предупредить другую сторону о его расторжении за 3 месяца. Если в договоре поднайма не указан срок его действия, то он договор поднайма считается заключенным на один год.

Из всего вышеперечисленного можно сделать вывод о том, что договор может быть расторгнут как по соглашению сторон, так и по инициативе одной из сторон - нанимателя или наймодателя.

Наниматель жилого помещения вправе в любое время расторгнуть договор жилищного найма (если гражданин заселён с семьёй, то необходимо также их согласие в письменной форме как проживающих, так и временно отсутствующих) при отсутствии надобности в этом жилье (например, в случае переезда на постоянное жительство в другую местность).

Возможны случаи, когда наниматель и все члены его семьи выехали в другое место жительства, не сообщив наймодателю о расторжении договора. В этом случае договор считается расторгнутым со дня их выезда. Если же с нанимателем выехала только часть семьи, остальные сохраняют право пользования жилым помещением с определением одного из них нанимателем.

Если наниматель имеет членов семьи, временных жильцов или иных граждан, которые неадекватны по своему поведению, то есть разрушают или повреждают жилое помещение, систематически нарушают права и законные интересы соседей, что делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, либо используют жилье не по назначению, то без всякого сомнения договор социального найма жилого помещения, которое предоставлено нанимателю, расторгается с ним (в случае семьи) или иных граждан.

Расторжение договора однозначно возможно в случаях:

1) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает

2) систематического нарушения прав и законных интересов соседей

3) смена места жительства

4) использование жилого помещения не по назначению

5) смерть одиноко проживающего нанимателя

6) невнесение платы за коммунальные услуги в течении более 6 месяцев .

Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого- либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма. Эта статья не устанавливает последствий неисполнения отсутствующими обязанностей по договору и в этом случае целесообразно расторжение договора. Если временно отсутствующий член семьи не исполняет свои обязанности (например, не участвует в оплате жилья), то возникает вопрос об утрате им права пользования жилым помещением.

Если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.

Расторжение договора социального найма не всегда ведёт к выселению нанимателя из жилого помещения, предоставленного по договору социального найма без предоставления другого жилого помещения. Поэтому выселение может производиться:

1) с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма;

2) с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма;

3) без предоставления другого жилого помещения .

Это возможно в случаях, если дом принадлежит сносу; жилое помещение признано непригодным для проживания или оно подлежит переводу в нежилое помещение; в результате капитального ремонта или реконструкции дома жилого помещения площадь будет составлять менее или более учётной нормы .

Неблагоустроенное жилое помещение предоставляется по договору социального найма жилого помещения размером не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека. Жилое помещение должно отвечать требованиям Жилищного Кодекса Российской Федерации, то есть быть изолированным и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения с назначением разумного срока для устранения этих нарушений. Если они после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным. Эта нормы призвана защитить несовершеннолетних, создав им надлежащие условия для проживания.

Наниматель и члены его семьи, которые без уважительных причин в течении 6 месяцев не вносят плату за жилье и коммунальные услуги, выселяются в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма. Если же она прерывается, то оснований к расторжению договора и выселению нет. Но, если этого не было соблюдено, то другое жилое помещение по договору социального найма должно соответствовать размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие, то есть быть не менее 6 кв. м. на человека.

При судебных разбирательств суд должен определить причину неоплаты жилья и коммунальных услуг, то есть является ли она уважительной. К уважительным можно признать, например, продолжительную болезнь или длительные задержки выплаты заработной платы.

При переустройстве или перепланировки помещения без согласия наймодателя так же не предусмотрено никаких последствии расторжения договора социального найма, поэтому его можно отнести к повреждению жилья или нарушение прав и интересов граждан.

Если конкретное лицо (наниматель, член его семьи) вследствии нарушения обязанностей утрачивает права пользования жильем, то договор в изменённом виде продолжает действовать в отношении всех остальных его участников. В случае признания судом виновных всех, то договор подлежит полному расторжению.

Бывают случаи, когда жилое помещение занято самоуправно. Выселение в этом случае неоспоримо, и право на принадлежность того жилья отсутствует.

Если гражданин приватизировал жилое помещение, будучи принадлежащее ему по договору социального найма, то этот договор расторгается с заменой другого на правах собственности, а не как малоимущего.

Хотелось бы привести пример из судебной практики по расторжению и выселению нанимателя по договору социального найма:

1. Истица обратилась во Фрунзенский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ответчику, просила признать его утратившим право пользования квартирой со снятием с регистрационного учета по указанному адресу, признать договор социального найма, заключенный с ответчиком на право проживания в указанной квартире расторгнутым, ссылаясь на то, что истица зарегистрирована и постоянно проживает в спорной квартире, ответчик является ее бывшим супругом и по настоящее время по указанному адресу не проживает, оплату жилищно-коммунальных услуг не производит, добровольно выехал из спорного жилого помещения, после чего в квартиру не вселялся, тем самым в добровольном порядке отказался от своего права пользования указанной квартирой на условиях договора социального найма.

Заочным решением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга исковые требования истицы к ответчику были удовлетворены в полном объеме, но дополнительным решением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от «дата» в удовлетворении исковых требований истицы к ответчику о признании договора социального найма расторгнутым отказано. В апелляционной жалобе истица просит решение суда первой инстанции отменить, как незаконное и необоснованное.

Ответчик добровольно отказался от исполнения условий договора социального найма в связи с вступлением истицы в новые семейные отношения с другим мужчиной.

Ответчик не имеет другого жилого помещения, приобретенного в собственность либо на условиях найма.

Довод апелляционной жалобы о том, что ответчик не оплачивает коммунальные услуги, не может быть положен в обоснование отмены решения суда, так как за него коммунальные услуги оплачивается истицей, но она не лишена возможности взыскать с последнего понесенные ею расходы на оплату коммунальных услуг пропорционально причитающейся ему доле в судебном порядке.

Исходя из изложенного ответчик лишается права пользования спорной квартирой исходя из обстоятельств дела.

1.

2.

ВЫВОД

1.

2.