Глава VI. Права и обязанности собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков при использовании земельных участков

Статья 40. Права собственников земельных участков на использование земельных участков

Содержание права собственности на земельный участок составляют права и обязанности собственника. В самом общем виде содержание права собственности на землю определяется в гражданском законодательстве, а затем конкретизируется и развивается в земельном законодательстве.

Как предусматривает ст. 209 ГК, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Содержание указанных правомочий собственника применительно к земельному участку сводится к следующему. Суть правомочия владения заключается в праве собственника фактически (физически) обладать принадлежащим ему земельным участком. Правомочие пользования состоит в праве извлекать и присваивать полезные свойства земельного участка. Путем реализации правомочия распоряжения собственник имеет возможность определять юридическую судьбу земельного участка, т.е. продать его, сдать в аренду и т.д.

Следует отметить, что содержание права собственности на земельный участок вовсе не исчерпывается указанной триадой полномочий собственника. Отнюдь не все права собственников земельных участков, предусмотренные в законодательстве, однозначно корреспондируют этим трем правомочиям. Характер прав частных земельных собственников таков, что нередко затруднительно четко определить, какое право связано с правомочиями владения или пользования. Более того, собственники земельных участков обладают также и такими правами, которые не связаны прямо с указанными правомочиями. Конкретное содержание правомочий собственника земельного участка закрепляется в земельном, водном, горном и иных отраслях законодательства.

Прежде всего следует выделить право собственника контролировать доступ на свой земельный участок. Это право установлено в ст. 262 ГК. Так, граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка. Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.

Действующее законодательство определяет основания ограничения указанного права, как правило, в публичных интересах, порядок возмещения ущерба, причиненного собственнику в результате доступа на его земельный участок, и т.д. Так, например, в соответствии с Правилами охраны линий и сооружений связи Российской Федерации (п. 39) юридические и физические лица, ведущие хозяйственную деятельность на земельных участках, по которым проходят линии связи и линии радиофикации, обязаны обеспечивать техническому персоналу беспрепятственный доступ к этим линиям для работ на них.

Основным средством реализации права контролировать доступ на земельный участок является огораживание участка путем возведения забора по его границам. Забор - один из типов закрепления на местности границ земельного участка, и он признается линейным сооружением (п. 4.1 Инструкции по межеванию земель, утвержденной Роскомземом 8 апреля 1996 г.).

Собственник земельного участка обладает естественными правами на природные объекты, находящиеся на земельном участке. В одних случаях речь идет о праве пользования природным объектом, в других - о праве собственности на соответствующие природные объекты. Эти права называются естественными, поскольку обеспечивают удовлетворение насущных потребностей собственника земельного участка. Примером тому могут служить использование подземных вод для питьевых нужд или недр для сооружения погреба и т.п.

Комментируемая статья закрепляет право собственника земельного участка использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые*(11), пресные подземные воды.

Законодательство о недрах регулирует порядок добычи не только общераспространенных полезных ископаемых, но и порядок пользования недрами для целей, не связанных с добычей полезных ископаемых, а также добычи пресных подземных вод. Согласно ст. 19 Закона РФ "О недрах" собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков имеют право, по своему усмотрению, в их границах осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до 5 м, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения, в порядке, устанавливаемом соответствующими органами исполнительной власти субъектов РФ.

Закон РФ "О недрах" связывает указанные виды деятельности с соблюдением ряда условий. Так, добыча общераспространенных полезных ископаемых возможна только в границах земельных участков, без применения взрывных работ; общераспространенные полезные ископаемые не должны числиться на государственном балансе и их добыча должна вестись только для своих нужд. Подземные сооружения должны быть расположены на глубине до 5 м и использоваться для своих нужд. Забор подземных вод для своих нужд допускается посредством устройства бытовых колодцев и скважин только на первый водоносный горизонт, который не является источником централизованного водоснабжения.

Статья 5 ВдК определяет понятие "подземные водные объекты". К ним относятся бассейны подземных вод и водоносные горизонты. Границы подземных водных объектов определяются в соответствии с законодательством о недрах.

В комментируемой статье закреплено право собственника земельного участка использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке пруды и обводненные карьеры.

Согласно ч. 5 ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации" под земельными участками, в границах которых расположены пруд, обводненный карьер, понимаются земельные участки, в состав которых входят земли, покрытые поверхностными водами, в пределах береговой линии.

Статья 8 ВдК предусматривает, что пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности физическому или юридическому лицу, находятся в собственности этих лиц, если иное не установлено федеральными законами. Право собственности на пруд, обводненный карьер прекращается одновременно с прекращением права собственности на участок, в границах которого расположены такие водные объекты.

Пруд, обводненный карьер могут отчуждаться в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством. Однако не допускается отчуждение таких водных объектов без отчуждения земельных участков, в границах которых они расположены. Данные земельные участки разделу не подлежат, если в результате такого раздела требуется раздел пруда, обводненного карьера.

Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено Законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц (ст. 261 ГК). Это означает, что собственник имеет право на использование воздушного пространства, иначе говоря, право на воздушный столб над участком.

Понятие "воздушное пространство" используется в ВзК. Согласно ст. 1 ВзК под воздушным пространством РФ понимается воздушное пространство над территорией РФ, в том числе воздушное пространство над внутренними водами и территориальным морем.

Использование воздушного пространства представляет собой деятельность, в процессе которой осуществляются перемещение в воздушном пространстве различных материальных объектов (воздушных судов, ракет и других объектов), а также другая деятельность (строительство высотных сооружений, деятельность, в процессе которой происходят электромагнитные и другие излучения, выброс в атмосферу веществ, ухудшающих видимость, проведение взрывных работ и т.п.), которая может представлять угрозу безопасности воздушного движения. Пользователями воздушного пространства являются граждане и юридические лица, наделенные в установленном порядке правом на осуществление деятельности по использованию воздушного пространства (ст. 11 ВзК). Таким образом, собственника земельного участка, на котором расположено высотное сооружение, законодатель признает в качестве пользователя воздушного пространства. Во всех иных случаях собственники земельных участков, на которых находятся здания и сооружения, в качестве таковых не рассматриваются.

Собственник земельного участка имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование.

Собственник участка имеет право собственности на расположенные на земельном участке растения. Пункт 2 ст. 261 ГК гласит, что, если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется и на находящиеся на нем растения.

Комментируемая статья закрепляет право собственников земельных участков возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения. Статья 263 ГК предусматривает, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, перестраивать их или сносить, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК). Все это означает, что собственник земельного участка имеет право на возведение объектов недвижимости на нем, в том числе сооружений, не являющихся недвижимым имуществом (право застройки).

Данное право может быть реализовано с учетом целевого назначения земель, т.е. в зависимости от того, к какой категории они отнесены и разрешенного использования земельного участка. Право собственника земельного участка на застройку земельного участка, закрепленное в ст. 263 ГК, может быть реализовано на основании получения разрешения на строительство. Порядок застройки земельных участков регулируется законодательством о градостроительстве, которое устанавливает специальные требования и условия такой деятельности исходя из публичных интересов.

Согласно комментируемой статье собственник земельного участка вправе проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями.

Порядок проведения работ по мелиорации земель регулируется Федеральным законом "О мелиорации земель". Для проведения мелиорации требуется наличие соответствующего проекта. В соответствии со ст. 25 названного Закона мелиорация земель проводится на основе проектов, разработанных в соответствии с технико-экономическими обоснованиями и учитывающих строительные, экологические, санитарные и иные стандарты, нормы и правила. В названном Законе определен порядок использования земель для мелиоративных мероприятий. После завершения мелиоративных работ объекты мелиорации подлежат приемке в эксплуатацию.

Собственник земельного участка имеет право на внутреннюю организацию территории своего участка, которое включает право раздела земельного участка. Собственники земельных участков имеют право на образование земельных участков в порядке, установленном гл. I.1 ЗК.

Характеристика прав собственников земельных участков будет неполной, если не коснуться вопроса о праве доступа собственника на свой собственный участок. Прямо такого права законодательно не закреплено. Право доступа на свой участок существует только в том случае, если реально к уже существующему земельному участку есть подход, проезд или подъезд. В иных ситуациях этот вопрос решается путем установления сервитута. Существующие проезд и проход к земельному участку являются его неотъемлемой частью. В соответствии с Положением о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений, утвержденным постановлением Правительства РФ от 2 февраля 1996 г. N 105, в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним (п. 4).

Согласно ч. 4 ст. 41 ГсК обязательным условием разделения земельного участка на несколько участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку.

В соответствии с Методическими рекомендациями по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденными Росземкадастром 17 февраля 2003 г., земельный участок в обязательном порядке обеспечивается доступом - в виде прохода (шириной не менее 1 м) или проезда (шириной не менее 3,5 м). Земельный участок, на котором имеются капитальные строения или право на их возведение, обеспечивается проездом. Доступ к участку обеспечивается как за счет земель общего пользования, так и за счет территории иных земельных участков путем установления частного сервитута.

Согласно Методическим рекомендациям по составлению проектов территориального землеустройства в случае перераспределения сельскохозяйственных угодий, используемых сельскохозяйственными организациями и (или) находящихся в общей долевой собственности, утвержденным Росземкадастром 26 января 2004 г., при разделе массивов сельскохозяйственных угодий на земельные участки необходимо учитывать наличие проезда к каждому земельному участку.

Статья 41. Права на использование земельных участков землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков

Комментируемая статья определяет права лиц - несобственников земельных участков (за исключением обладателей сервитутов) путем отсылки к ст. 40 ЗК, которая закрепляет комплекс прав собственников земельных участков. Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обладают в целом одинаковыми с собственниками правами на землю. Однако есть и исключения.

Во-первых, поскольку эти лица не обладают правом собственности на земельный участок, они не могут иметь в собственности растения, произрастающие на участке. Не могут они иметь в собственности и пруды и обводненные карьеры. В этом отношении их право собственности распространяется только на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную продукцию и доходы от ее реализации.

Во-вторых, лица, не являющиеся собственниками земельных участков, не вправе ими распоряжаться в отличие от собственников. Так, согласно п. 4 ст. 20, ст. 24 ЗК землепользователи не вправе распоряжаться земельными участками. Не допускается в соответствии с п. 2 ст. 21 ЗК распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, за исключением перехода прав на участок в порядке наследования. Арендатор также не может распорядиться земельным участком, однако он вправе передать свои права и обязанности по договору третьему лицу, вправе передать участок в субаренду при определенных условиях (ст. 22 ЗК).

В-третьих, лицо, не являющееся собственником земельного участка, не имеет права в отличие от собственника на компенсацию стоимости участка в случае его изъятия для государственных или муниципальных нужд.

В-четвертых, есть различия в возмещении убытков, причиненных соответственно собственникам и лицам, не являющимся собственниками земельных участков. Так, согласно п. 2 ст. 57 ЗК землевладельцы, землепользователи и арендаторы имеют право на возмещение убытков в полном объеме в случаях изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд; временного занятия земельных участков; установления ограничений их прав на землю; ухудшения качества земель в результате деятельности других лиц; изменения целевого назначения земельного участка на основании ходатайства органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую без согласования с владельцем земельного участка. Собственники земельных участков имеют право на возмещение убытков в указанных случаях, кроме случаев изъятия у них земельных участков и изменения целевого назначения земельного участка.

Что касается прав обладателей сервитутов, то их права определяются в зависимости от установленного вида сервитутов: частного или публичного. Характер прав обладателей частного сервитута устанавливается договором, а содержание прав обладателей публичного сервитута - законом или нормативным правовым актом, на основании которых установлен публичный сервитут. Следует также отметить, что содержание прав обладателя частного сервитута может быть установлено также судом согласно п. 3 ст. 274 ГК.

Статья 42. Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков

Правам лиц, использующим земельные участки, корреспондируют соответствующие обязанности, установленные в комментируемой статье. Следует отметить, что возложение той или иной обязанности на лицо обусловлено принадлежностью земельного участка к конкретной категории земель и местоположением земельного участка.

Обязанность использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением категории земель и разрешенным использованием, способами, которые не должны наносить вреда окружающей среде, земле как природному объекту, является одной из самых важных. Анализ ст. 40 ЗК и комментируемой статьи позволяет сделать вывод, что земельное законодательство закрепляет принцип, согласно которому осуществление собственником своего права собственности на землю является одновременно и его обязанностью. По общему правилу нельзя обладать землей ни на праве собственности, ни на иных вещных, а также обязательственных правах и не использовать землю.

Лица, использующие земельные участки, обязаны сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на их участке, осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, вод и других природных объектов, своевременно приступать к использованию земельных участков, если установлены сроки их освоения.

Важной является обязанность своевременно вносить платежи за земельные участки. Порядок уплаты земельного налога регулируется НК.

Кроме обязанностей, прямо указанных в ЗК, прежде всего нужно отметить обязанность государственной регистрации права собственности на земельный участок. Поскольку земельный участок является недвижимым имуществом, то ст. 131 ГК налагает эту обязанность на его собственника. Порядок государственной регистрации установлен в Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Статья 8 Федерального закона "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения" обязывает собственников, владельцев, пользователей, в том числе арендаторов земельных участков, выполнять ряд специфических обязанностей по использованию земли. Так, они должны производить сельскохозяйственную продукцию способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую среду; соблюдать стандарты, нормы, нормативы, правила и регламенты проведения агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных и противоэрозионных мероприятий.

Собственники и иные лица, использующие землю, обязаны представлять в установленном порядке в соответствующие органы исполнительной власти сведения об использовании агрохимикатов и пестицидов; содействовать проведению почвенного, агрохимического, фитосанитарного и эколого-токсикологического обследования земель сельскохозяйственного назначения. Они должны информировать соответствующие органы исполнительной власти о фактах деградации земель сельскохозяйственного назначения и загрязнения почв на земельных участках, находящихся в их владении или пользовании; выполнять другие обязанности.

Статья 19 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" обязывает членов этих некоммерческих объединений нести бремя содержания земельного участка и бремя ответственности за нарушение законодательства; использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, не наносить ущерб земле как природному и хозяйственному объекту; соблюдать агротехнические требования, установленные режимы, ограничения, обременения и сервитуты; своевременно уплачивать членские и иные взносы, предусмотренные указанным Законом и уставом такого объединения налоги и платежи; в течение трех лет освоить земельный участок, если иной срок не установлен земельным законодательством; соблюдать градостроительные, строительные, экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные и иные требования (нормы, правила и нормативы).

Довольно широкий комплекс обязанностей собственников земельных участков и иных лиц, владеющих земельными участками, конкретизируется в законодательстве, определяющем правовой режим соответствующей категории земель.

Кроме этого следует иметь в виду, что, используя земельный участок, его собственник обязан не нарушать прав и законных интересов других лиц. Согласно ч. 2 ст. 36 Конституции РФ владение, пользование и распоряжение землей осуществляются их собственниками свободно, если это не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Аналогичная норма содержится и в п. 3 ст. 209 ГК. В ЗК указанная обязанность не закреплена. Круг лиц, права и интересы которых должен учитывать собственник земельного участка, не ограничен. Это требование касается не только лиц, использующих смежные или соседние земельные участки, но и любых иных лиц.

Критериями, с помощью которых можно определить нарушение прав и законных интересов иных лиц, являются требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Особое значение для предотвращения создания неудобств при использовании смежного земельного участка имеет соблюдение требований СНиП 2.07.01-89 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", утвержденных постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 г. N 78. В этих строительных нормах и правилах определены расстояния, на которых должны располагаться различные объекты на земельном участке. Предусмотрено, что в районах усадебной застройки расстояния от окон жилых помещений и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, должно быть не менее 6 м. Хозяйственные постройки следует размещать от границ участка на расстоянии не менее 1 м. Допускается блокировка хозяйственных построек на смежных приусадебных участках по взаимному согласию домовладельцев. Расстояния между жилым домом и хозяйственными постройками, а также между хозяйственными постройками в пределах одного земельного участка не нормируются.

Действует также СНиП 30-02-97 "Планировка и застройка территорий садоводческих объединений граждан, здания и сооружения. Нормы проектирования", утвержденные постановлением Госстроя России от 10 сентября 1997 г. N 18-51, которые, в частности, не допускают сооружения каких-либо построек, с крыш которых дождевая вода стекала бы на соседний участок (п. 7.5).

Статья 34 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" обязывает всех граждан, в том числе и собственников земельных участков, соблюдать требования пожарной безопасности. Правила пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ 01-03), утвержденные приказом МЧС России от 18 июня 2003 г. N 313, запрещают разведение костров, сжигание отходов и тары на расстоянии ближе 50 м до зданий и сооружений (п. 26). Жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения должны возводиться в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований противопожарных правил, нормативов.

Существуют некоторые нормы, целью которых является обеспечение охраны подземных вод, используемых в качестве источников питьевого водоснабжения, от загрязнения. Санитарные правила "Гигиенические требования к качеству воды нецентрализованного водоснабжения. Санитарная охрана источников. СанПиН 2.1.4.1175-02", утвержденные постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 12 ноября 2002 г. N 40, признают источниками нецентрализованного водоснабжения подземные воды, захват которых осуществляется путем устройства и специального оборудования водозаборных сооружений (шахтные и трубчатые колодцы, каптажи родников) общего и индивидуального пользования.

Место расположения водозаборных сооружений следует выбирать на незагрязненном участке, удаленном не менее чем на 50 м выше по потоку грунтовых вод от существующих или возможных источников загрязнения: выгребных туалетов и ям, складов удобрений и ядохимикатов, предприятий местной промышленности, канализационных сооружений и др.

СНиП 30-02-97 "Планировка и застройка территорий садоводческих объединений граждан, здания и сооружения. Нормы проектирования" определяет минимальное расстояние от колодца до уборной и компостного устройства 8 м, а минимальное расстояние до границы соседнего земельного участка от постройки для содержания мелкого скота и птицы должно быть 4 м.

Санитарные правила СП 3.1.084-96 и ветеринарные правила ВП 13.3.4.1100-96 "Профилактика и борьба с заразными болезнями, общими для человека и животных", утвержденные приказами Госкомсанэпиднадзора России от 31 мая 1996 г. N 11 и Минсельхозпрода России от 18 июня 1996 г. N 23 требуют, чтобы при планировке, строительстве, реконструкции, модернизации животноводческих комплексов, птицефабрик, мясокомбинатов, других предприятий по производству, переработке и хранению продуктов животноводства, крестьянских (фермерских) хозяйств и личных подсобных хозяйств граждан было предусмотрено создание наиболее благоприятных условий для содержания животных, производства продуктов животноводства и предупреждения загрязнения окружающей среды производственными отходами и возбудителями заразных болезней человека и животных.

Владельцы животных, производители продуктов животноводства и производители кормов обязаны осуществлять хозяйственные и ветеринарные мероприятия, направленные на предупреждение болезней животных и безопасность (в ветеринарно-санитарном отношении) продуктов животноводства, содержать в надлежащем состоянии животноводческие помещения, хранилища кормов, помещения для переработки продуктов животноводства, не допускать загрязнения внешней среды отходами животноводства и отходами переработки продукции и др.

Очень серьезные неудобства может причинить соседство с аэропортом. Федеральные правила использования воздушного пространства Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства РФ от 22 сентября 1999 г. N 1084, предусматривают, что при строительстве или реконструкции аэродромов к проектной документации прилагаются карта с нанесенными на ней размерами и направлением взлетно-посадочной полосы, схемами снижения и захода на посадку воздушных судов, полосами воздушных подходов, местами размещения средств радиотехнического обеспечения, зоной ограничения жилищно-гражданского, культурно-бытового и промышленного строительства, зонами нормированных параметров авиационных шумов и электромагнитных полей аэродрома, а также пояснительная записка с указанием типа и толщины аэродромных покрытий, типов воздушных судов, для которых аэродром строится или реконструируется.

В целях исключения возможного вредного воздействия на здоровье людей и на деятельность организаций для каждого аэродрома устанавливается зона ограничения жилищно-гражданского, культурно-бытового и промышленного строительства, границы которой сообщаются органам исполнительной власти субъектов РФ для учета при планировании, строительстве и развитии городов и других населенных пунктов, а также при строительстве и реконструкции промышленных, сельскохозяйственных и иных объектов.

Возникают самые различные ситуации, результатом которых является причинение неудобств собственнику земельного участка. К сожалению, в действующем федеральном законодательстве отсутствуют, как правило, способы разрешения таких конфликтов. В качестве примеров можно привести строительные или бытовые шумы, затенение земельных участков и многие другие.

На лиц, использующих земельные участки, законодательством субъектов РФ может быть возложен ряд дополнительных обязанностей. Например, в Московской области действует Закон Московской области от 29 ноября 2005 г. N 249/2005-ОЗ "Об обеспечении чистоты и порядка на территории Московской области". Статья 14 этого Закона возлагает на собственников домовладений, в том числе используемых для сезонного и временного проживания, обязанности по своевременному производству капитального и текущего ремонта домовладения, а также ремонту и окраски надворных построек, изгородей; складированию бытовых отходов и мусора в специально оборудованных местах, обеспечению своевременного вывоза бытовых отходов; недопущению длительного (свыше семи дней) хранения топлива, удобрений, строительных и других материалов на фасадной части прилегающей к домовладению территории; производству уборки мусора и покосу травы на прилегающей к домовладению территории; недопущению хранения техники, механизмов, автомобилей, в том числе разукомплектованных, на прилегающей территории; недопущению производства ремонта или мойки автомобилей, смены масла или технических жидкостей на прилегающей территории.

Запрещается захоронение мусора на территории земельных участков, на которых расположены дома.

В соответствии со ст. 15 Закона садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие объединения граждан несут ответственность за соблюдение чистоты и порядка на отведенном земельном участке и прилегающей к садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям граждан территории на расстоянии 5 м от заборов. Садоводческое, огородническое и дачное некоммерческое объединение граждан обязано установить контейнеры и бункеры-накопители на специально оборудованных контейнерных площадках и обеспечить регулярный вывоз мусора согласно заключенным договорам.

Статья 43. Осуществление прав на земельный участок

Комментируемая статья закрепляет условия и пределы реализации прав на земельный участок: любое лицо, обладающее законным правом на земельный участок, осуществляет его по своему усмотрению. Естественно, возникает вопрос, что означает осуществление права по усмотрению лица, которому оно принадлежит? Означает ли указанная формулировка, что граждане и юридические лица могут на этом основании вести любую хозяйственную или иную деятельность на земле так, как им заблагорассудится, так, как они этого желают?

Комментируемая статья дает ответ на этот вопрос, хотя надо признать, что ответ этот выражен весьма нечетко и абстрактно. Осуществлять свое право на землю можно по своему усмотрению, если иное не предусмотрено ЗК и иными федеральными законами.

В основе правового регулирования земельных отношений лежит разрешительный тип правового регулирования*(12). Права и обязанности, например, собственников земельных участков зафиксированы в земельном законодательстве и выражаются в конкретных предписаниях. Это означает, что земельное законодательство дозволяет только то, что разрешено законом. Земельный участок может использоваться только в тех целях, только теми способами, которые установлены в законе, и с соблюдением соответствующих условий и требований. Практически исключена возможность определения и установления каких-либо прав и обязанностей по использованию и охране земель по воле собственников, владельцев и пользователей земельных участков, кроме тех, которые установлены в законе.

Подчеркнем, что речь идет о земельных правах и обязанностях, которые определены правовым режимом земельного участка. Если же речь идет об имущественных правоотношениях по поводу земельного участка, возникающих на основании договоров (таких, как залог, доверительное управление и т.п.), то права и обязанности, вытекающие из этих договоров, регулируются гражданским законодательством. Применительно к этой сфере общественных отношений ситуация иная.

Земельный участок можно использовать только в тех целях, которые разрешены земельным, лесным, горным, водным законодательством, законодательством об охране окружающей среды. Реализация прав по использованию земельного участка непосредственно связана с выполнением соответствующих обязанностей по использованию земли. Законодательно устанавливаются пределы и способы осуществления соответствующих прав на землю.

Например, любой собственник обладает правомочиями владения, пользования и распоряжения. Распоряжаться своим имуществом - земельным участком, недвижимостью на нем собственник, естественно, может исключительно по своему усмотрению. Никто не может заставить собственника продать земельный участок и здания, сооружения. Однако земельное законодательство запрещает раздельно продавать земельный участок и недвижимость на ней и, соответственно, здания и сооружения - без земельного участка (ст. 35 ЗК).

Осуществление прав на землю взаимосвязано с требованиями закона выполнять соответствующие обязанности. Так, проведение мелиоративных работ - это право лица, использующего земельный участок. Оно может проводить или не проводить такие работы. Все зависит от его желания и возможностей. Однако в тех случаях, когда такие работы не проводятся, и это ведет к ухудшению качества земель, их порче и т.д. и т.п., такое бездействие может рассматриваться как нарушение обязанности не допускать деградации и ухудшения плодородия почв.

Лицо, обладающее правом на земельный участок, имеет право на его застройку. Оно может возводить жилые, производственные и т.п. строения и сооружения на участке. ЗК устанавливает пределы реализации этого права. Возведение объектов недвижимости на земельном участке допускается в зависимости от целевого назначения категории земель, территориального зонирования применительно к землям населенных пунктов и т.д. Нельзя реализовать это право только по собственному усмотрению и построить какой угодно объект недвижимости, на каком угодно участке земли.