Расчёт нормативных размеров земельных участков под многоквартирными домами

Анализ существующего состояния территории.

1.1. Анализ местоположения квартала в планировочной структуре

Города.

Квартал находится в Краснооктябрьском районе г. Волгограда, ограничен ул. Германа Титова на юге, ул. Тарашанцев на западе, ул. Депутатской на севере и ул. Маршала Еременко на западе.

Очень хорошая транспортная доступность, подъехать к кварталу можно на любых видах легкового и грузового транспорта. В самом квартале имеются проезды, обеспечивающие удобный и быстрый доступ ко всем домам и к автошколе.

Имеется прямой доступ к трассе федерального значения (ул. Маршала Еременко).

В пятиминутной пешеходной доступности имеется отель «Лукоморье», также в самом квартале есть салон связи «Мегафон» и МТС-банк.

В самом квартале расположено 26 жилых домов и здание автошколы

«Авто-Лига».

Характеристика застройки квартала.

Планировка квартала – свободная, имеется здание автошколы.

Подавляющее большинство домов – пятиэтажные, жилые. Вдоль квартала расположен очень удобный проезд, рассекающий квартал пополам и при этом обеспечивающий удобный доступ ко всем прилегающим к нему домам. Этот же проезд обеспечивает прямой доступ к трассе федерального значения Р228 (ул. Маршала Еременко).

Расположение квартала и схемы проездов обеспечивают удобный доступ к окрестным дорогам, салонам связи, заправкам, кафе и т.д.

2. Разработка вариантов межевания территории квартала.

Было разработано 3 варианта межевания квартала, основанные на интересах различных сторон. Результаты приведены в следующих таблицах - экспликациях.

Таблица 1 – Вариант межевания, наиболее выгодный для городской власти.

№ на плане	Вид разрешённого использования	Площадь, кв. м
	Для эксплуатации многоэтажного жилого дома
	Для эксплуатации автошколы
	Для эксплуатации многоэтажного жилого дома

Вывод:для эксплуатации многоэтажных жилых домов используется 26 зданий, и одно здание отведено под автошколу.

Таблица 2 - Вариант межевания, наиболее выгодный для жителей квартала.

№ на плане	Вид разрешённого использования	Площадь, кв. м
	Для эксплуатации многоэтажного жилого дома	1821,9
	3153,5
	2889,8
	2872,2
	3330,2
	4236,2
	1078,5
	3579,5
	2265,7
	2267,8
	2702,3
	5607,4
	2237,9
	7154,3
	Для эксплуатации автошколы	7756,7
	Для эксплуатации многоэтажного жилого дома	1777,1
	1839,5
	2993,9
	4831,9
	2265,5
	5299,4
	2758,8
	7597,7
	6481,6
	2453,4

Вывод: площадь квартала составляет 98547,7 кв. м, в том числе участок площадью 7756,7 кв. м отведён под автошколу.

Таблица 3 - Вариант межевания, рассчитанный на привлечение потенциальных инвесторов.

№ на плане	Вид разрешённого использования	Площадь, кв. м
	Для эксплуатации многоэтажного жилого дома	1821,9
	3153,5
	2889,8
	2872,2
	3330,2
	1078,5
	3579,5
	2265,7
	2267,8
	2702,3
	3594,1
	2237,9
	7154,3
	Для эксплуатации автошколы	7756,7
	Для эксплуатации многоэтажного жилого дома	1777,1
	1839,5
	2993,9
	2265,5
	5299,4
	2758,8
	1383,5
	6481,6
	2453,4
	Для инвестиционных перспектив	2885,2
	3723,9
	2490,4
	2845,6
	2013,3

Вывод:для инвестиционных перспектив отведено 5 участков общей площадью 13958,4 кв. м.

Расчёт нормативных размеров земельных участков под многоквартирными домами.

Расчёт нормативных размеров земельных участков может быть выполнен 2-мя способами: абсолютный способ и относительный способ.

1. Абсолютный способ.

Вычисление производится по формуле: = +

Где – нормативный размер земельного участка в кондоминиумах.

– общ. площадь жилых помещений в кондоминиумах;

= * * 0,7

- удельный показатель земельной доли для зданий разной этажности.

2. Относительный способ.

= * +

Где – нормативный размер земельного участка в кондоминиумах.

- общая площадь квартала.

- суммарная площадь всех нежилых зданий (в нашем случае автошкола).

- суммарная площадь застройки всех жилых зданий.

– суммарная площадь всех жилых помещений (квартир) в квартале.

- суммарная площадь всех жилых помещений (квартир) в доме.

- площадь застройки дома.

Таблица 4 - Расчёт нормативных размеров земельных участков абсолютным способом.

№ дома на плане	Кол-во этажей		Год постройки
				1,36		2234,36
				1,36		2234,36
				1,36		2234,36
				1,36		2234,36
				1,36		2234,36
				1,36		2234,36
				1,36		2234,36
				1,36		2234,36
				1,36		2234,36
				1,36		2234,36
				1,36		2234,36
				1,30		939,3
				1,36		2059,36
				1,25	215,6	216,85
				1,36	5260,5	5261,86
				1,36		2234,36
				1,36		1576,36
				1,30	705,6	706,9
				1,37	3410,4	3411,77
				1,36		2234,36
				1,36		2843,36
				1,36		2234,36
				1,36		1618,36
				1,36		2234,36
				1,36		2843,36
				1,36		2234,36
		∑ 17129			∑ 57192

Вывод: суммарная площадь застройки составила 17129 кв. м, а суммарная общая площадь жилых помещений в кондоминиумах составила 57192.

Таблица 5 - Расчёт нормативных размеров земельных участков относительным способом.

№ дома на плане
		98547,7	7756,7			3514,1
			3514,1
			3514,1
			3514,1
			3514,1
			3514,1
			3514,1
			3514,1
			3514,1
			3514,1
			3514,1
			1878,1
			3238,7
	215,6		585,7
	5260,5		8278,4
			3514,1
			2478,6
	705,6		1412,8
	3410,4		5204,5
			3514,1
			4472,4
			3514,1
			2544,7
			3514,1
			4472,4
			3514,1

Вывод: большинству земельных участков отведено по 3514,1 кв. м площади.

4. Сравнение и выбор наилучшего варианта межевания.

Для сравнения и выбора наилучшего варианта межевания квартала были отобраны критерии, которым эти варианты должны соответствовать. Вариант межевания, максимально подходящий под все обозначенные критерии будет выбран как наиболее целесообразный и оптимальный.

Таблица 6 – Сравнение вариантов межевания квартала.

№	Критерий	I	II	III
	Максимально возможная площадь отдана в пользование жителям жилых домов	-	+	-
	Наличие территории для инвестиционных перспектив	-	-	+
	Максимально возможная площадь отдана под контроль муниципалитета	+	-	-
	Возможность организации дополнительных парковочных мест	+	+	-
	Максимальное возможное количество поступающих налогов в бюджет от земельных участков	-	+	+

Вывод.

В результате сравнения предложенных вариантов межевания кварталов по заданным критериям получаем, что наиболее оптимальным вариантом межевания будет второй вариант, наиболее соответствующий интересам жителей, т.к. тогда земля будет использоваться наиболее рационально (жильцы, платящие за неё налоги, как правило, не допускают того, чтобы их территория бесполезно пустовала), будет возможность организовать дополнительные парковочные места (которых часто очень не хватает) и детские площадки.

Список использованной литературы:

1. СНиП «Градостроительство»

2. Градостроительный кодекс

3. Методические рекомендации по расчёту нормативных размеров земельных участков в комдоминиумах.