Чем мы занимаемся сейчас
В настоящее время наша стратегия заключается в том, чтобы покупать дешевые дома для продажи и оставлять в собственности дома средней категории, похожие на только что упомянутый. Мы просчитали, что в нашем секторе рынка мы сможем покупать дешевые дома со скидкой, приводить их в порядок и продавать с прибылью. К тому же теперь мы можем покупать маленькие дома за наличные и тем самым избегать затрат на финансирование, уменьшающих размеры итоговой прибыли. Впоследствии мы перейдем к продаже дешевых домов в менее престижных районах города людям, которые не могут себе позволить дорогое жилье.
Так как дешевые дома не приносят такого высокого дохода, как дома средней категории, мы изучаем каждый из них в отдельности. Мы расписываем финансовые параметры каждой собственности - цены варьируются от 50 до 150 тысяч долларов — и на основании цифр решаем, продать ее или оставить. На данный момент мы уже приобрели девять одноквартирных домов, продали пять из них и оставили четыре.
Благодаря хорошо поставленному маркетингу мы получаем за свои дома больше их рыночной цены. Мы стараемся, чтобы дома действительно хорошо выглядели, и, поэтому нам удается сдавать их жильцам, которые готовы заплатить больше — в среднем на 10 процентов больше обычной арендной платы. Примите во внимание тот факт, что мы покупаем свои дома по цене ниже рыночной, и вы увидите, что мы выигрываем на каждой стороне этого финансового уравнения.
Кроме того, мы уделяем большое внимание подбору жильцов, тщательно проверяем их кредитоспособность, рекомендации и трудовую биографию.
Вот цифровые параметры только что купленного нами дуплекса (225 м2 общей площади, с шестью спальнями и тремя ванными комнатами):
Капитал, вложенный в собственность
Первый взнос $7000
Расходы на оформление, оплаченные нами (платил продавец) $0
Расходы на ремонт, оплаченные нами $35 000
Итого $42 000
Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход $1825
- потери от простоя (5%) $91,25
Общий доход: $1733,75
Ежемесячные расходы:
- налоги (на имущество) и страховка $208,30
- ремонт и эксплуатация (6% от рентного дохода) $109,50
- резерв $50
- уборка двора $20
- комиссия за управление (10% от ренты) $182,50
- погашение кредита (на 30 лет под 7%) $419,14
Итого: $989,44
Чистый месячных доход: $744,31
Прибыль на вложенный капитал
Годовой доход ($744,31 × 12): $8 931,72
÷
Капитал, вложенный в собственность $42 000
Прибыль на вложенный капитал: 21,27%
На сегодняшний день эта собственность оценивается в 164 500 долларов.
Сейчас мы решаем вопрос рефинансирования ягой собственности, чтобы получить обратно наличные деньги, которые пошли на ремонт и уплату первого взноса. После рефинансирования и увеличения суммы кредита наши ежемесячные выплаты по ипотеке возрастут до 698,57 доллара, что соответственно уменьшит наш чистый доход почти на 280 долларов. Однако денежный поток по-прежнему останется положительным и составит 650 долларов в месяц, а в нашем распоряжении окажутся 42 тысячи долларов, которые можно будет инвестировать в следующую собственность.
Вот раскладка на другой дуплекс (207 м2 общей площади, с пятью спальнями и двумя ванными комнатами):
Покупная цена: 97 тысяч долларов
Капитал, вложенный в собственность
Первый взнос: $9700
Расходы на оформление, оплаченные нами $2910
Расходы на ремонт, оплаченные нами $18 000
Итого $30 610
Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход $1600
- потери от простоя (5%) $80
Общий доход: $1520
Ежемесячные расходы:
- налоги (на имущество) и страховка $192
- ремонт и эксплуатация $96
- резерв $50
- уборка двора $25
- комиссия за управление (10% от ренты) $160
- погашение кредита (на 30 лет под 7%) $580,81
Итого: $1103,81
Чистый месячных доход: $416,19
Прибыль на вложенный капитал
Годовой доход ($41,19 × 12): $4994,28
÷
Капитал, вложенный в собственность $30 610
Прибыль на вложенный капитал: 16,32%
На сегодняшний день эта собственность оценивается в 159 тысяч долларов.
Что касается флип - сделок, т. е. домов, приобретаемых для продажи, то мы покупаем их за наличные, выплачивая от 50 до 60 процентов рыночной стоимости. В основном это дома, требующие косметического ремонта, но не имеющие конструктивных проблем. Мы продаем их без первого взноса и оплачиваем расходы на оформление сделки. Они полностью финансируются банком, поэтому нам не приходится брать ссуды под вторую закладную. После продажи домов у нас не остается никаких обязательств.
Финансовые раскладки сделок с домами на продажу отличаются от раскладок покупки домов для сдачи внаем. Вот пример флип - сделки с одноквартирным домом (жилая площадь 76 м2, с двумя спальнями и одной ванной):
Покупная цена: 48 тысяч долларов
Первоначальный платеж: $48000
Расходы на оформление, оплаченные нами
(оплатил продавец, в данном случае - банк): $0
Ремонт: $250
(Это был дом, конфискованный у инвестора, который провел в нем ремонт, но обанкротился раньше, чем успел его продать. Все - от коврового покрытия до шкафчиков на кухне - было новеньким и нетронутым.)
Ежемесячные расходы:
- Налоги (на имущество) и страховка: —
- Комиссия за управление: —
- Погашение кредита: —
- Рентный доход: —
Ежемесячные расходы: включены в стоимость ремонта:
Чистый доход: —
Капиталовложения $48 250
Оценочная цена $95 000
Прибыль на вложенный капитал —