Глава 6. Ипотечное кредитование потребительской и коммерческой недвижимости

1. При оформлении ипотечного кредита договор об ипотеке и долговое обязательство:

представляют собой разные обязательства и оформляются раздельно.

2. Чем ипотечное кредитование отличается от обычного кредитования коммерческими банками?

все ответы верны;

3. Ипотека – это:

все ответы верны;

4. Ипотечный рынок – это:

вся система кредитов, выдаваемых под залог недвижимости;

5. Емкость ипотечного рынка определяется:

платежеспособным спросом на кредиты;

6. Андеррайтинг – это:

оценка кредитоспособности заемщика;

7. Закладная – это:

именная неэмиссионная ценная бумага;

8. Верно ли утверждение, что для успешного развития ипотечный рынок в большей степени, чем другие сегменты финансового рынка, нуждается в государственном регулировании? да;

9. Что из нижеперечисленного относится к первичному ипотечному рынку?

1. заключение кредитного договора;

2. платежи по обслуживанию долга;

10. Верно ли, что ипотечное кредитование является инструментом финансирования недвижимости? да;

11. Верно ли, что привлечение ипотечного кредита для приобретения недвижимости является финансовым левереджем? да;

12. Ипотечные кредиты могут выдавать:

любые финансовые учреждения, в том числе и не имеющие банковского статуса.

13. Типичными чертами ипотечного кредита являются:

3. процентная ставка ниже, чем по обычным долгосрочным кредитам коммерческих банков;

4. обязательное страхование предмета залога

14. В теории недвижимости под финансовым левереджем понимается:

привлечение заемных средств для финансирования инвестиций в недвижимость;

15. Ипотечная постоянная – это:

отношение периодического платежа к сумме кредита;

16. Ипотечный кредит с постоянной величиной периодических платежей по обслуживанию долга называют:

все ответы верны;

17. Переменный ипотечный кредит, называемый «пружинным», предполагает следующий вид платежей:

вначале платежи производятся фиксированными небольшими суммами, а затем, резко подскочив, остаются постоянным до конца кредитного срока;

18. Верно ли, что при стандартном ипотечном кредите размер периодических платежей плавно снижается?

нет.

19. Канадский ролл-овер – это разновидность:

2. переменного ипотечного кредита;

3. кредита с плавающей процентной ставкой;

20. Кредит «с двойной индексацией» предполагает:

проведение индексации не только остатка долга, но и размера периодического платежа по обслуживанию долга;

21. Использование двух процентных ставок – платежной и контрактной – относится к:

ипотечному кредиту «с регулируемой отсрочкой платежа»;

22. Если при покупке квартиры 80 % ее стоимости было оплачено за счет ипотечного кредита, то у кого остается титул собственности на кредитный период?

у покупателя (заемщика);

23. Верно ли, что закладная при ипотечном кредитовании не является ценной бумагой?

нет.

24. Европейская континентальная модель жилищного ипотечного кредитования по своей сути:

одноуровневая закрытая;

25. Если покупатель приобретает квартиру с использованием ипотечного кредита, то может ли залогодателем выступить третье лицо?

да;

26. Для немецкой модели кредитования жилья характерно то, что:

она предполагает замкнутость ипотечного финансового рынка, мало зависящего от состояния общего финансового рынка;

27. При немецкой модели ипотечного кредитования образуется:

замкнутый ипотечный финансовый рынок;

.

28. Американская модель ипотечного кредитования жилья предполагает:

возможность продажи банком ипотечных кредитов третьим лицам;

29. Что из нижеперечисленного является основным недостатком немецкой модели ипотечного кредитования жилья?

ограниченный размер привлекаемых средств;

30. Что из нижеперечисленного не относится к функциям ипотечных агентств?

выдача кредитов и их обслуживание.

31. Ипотечные кредиты отличаются от кредитов коммерческих банков, предоставляемых под залог:

более низкими процентными ставками;

32. Под кредитными дисконтами при ипотечном кредитовании понимается:

удержание банком нескольких процентов с кредитной суммы, оформленной договором, в результате чего реальная процентная ставка для заемщика оказывается выше;

33. Ипотечный кредит с дисконтом для заемщика реальную процентную ставку:

повышает;

34. Младшая закладная, как правило, предусматривает:

более высокую процентную ставку по кредиту;

35. Институциональным инвестором в недвижимость будет считаться:

пенсионный фонд, приобретающий ипотечные ценные бумаги;

36. Ипотечный кредит с «шаровым» платежом – это форма возврата кредита, при которой:

1. заемщик в течение кредитного срока возмещает равными периодическими платежами только часть основной суммы кредита, а всю оставшуюся сумму и накопившиеся проценты выплачивает в конце срока;

2. заемщик в течение кредитного срока выплачивает банку только проценты за кредит, а всю его основную сумму возвращает в конце срока;

3. заемщик в течение кредитного срока возвращает банку кредит равными долями, а накопившиеся проценты выплачивает в конце срока;

37. Вид платежей по ипотечному кредиту, называемый обратным аннуитетом,– это форма ипотеки, при которой:

ипотечный банк периодически выплачивает собственнику недвижимости оговоренные суммы, а после его смерти вступает в права собственности на данную недвижимость (по аналогии с продажей с пожизненным содержанием)

.

38. Ипотека с участием – это такая форма ипотечного кредита, при которой:

кредитор, кроме процентов, получает и долю текущих доходов от недвижимости;

39. Что означает «оправдывающее обстоятельство», включаемое в договор об ипотеке?

1. это отказ кредитора от претензий на иное имущество заемщика, кроме заложенного, если при невозврате кредита выручка от залога не компенсирует сумму невыплаченного долга;

40. Верно ли, что при ипотечном кредитовании у кредитора отсутствуют риски?

нет.

41. В чем состоит главный риск заемщика?

обращение взыскания на заложенное имущество;

42. Какие три риска, как правило, требуют страховать банки при ипотечном кредитовании?

3. а) жизнь и здоровье заемщика, б) риск утраты или повреждения предмета залога, в) риск утраты или ограничения права собственности на предмет залога.

43. Относительно более сложный финансовый механизм обращения на финансовом рынке присущ:

ипотечным сертификатам участия.

44. Могут ли банки эмитировать ипотечные сертификаты участия?

нет.

45. Какие виды российских ипотечных ценных бумаг в настоящее время обращаются на финансовом рынке?

только 1 и 2.

46. Что является в настоящее время главным препятствием для выпуска российскими банками собственных ценных бумаг?

недостаточность законодательной базы и жесткие инструкции Центробанка России;

Глава 7. Основы ипотечно-инвестиционного анализа

1. Какие из перечисленных ниже показателей являются наиболее точными критериями эффективности при сравнении разных вариантов инвестирования?

внутренняя норма отдачи и чистая текущая стоимость;

2. Целью инвестиционно-ипотечного анализа на стадии покупки является:

определение выкупной цены недвижимости;

3. Чистая текущая стоимость – это:

текущая стоимость суммы доходов от недвижимости за вычетомпервоначальной инвестиции;

4. Внутренняя норма отдачи –это:

ставка дисконта, при которой текущая стоимость суммы доходов равняется сумме начальной инвестиции;

5. Индекс прибыльности – это:

отношение текущей стоимости суммы будущих доходов к начальной инвестиции;

6. Основными факторами эффективности инвестирования в недвижимость, учитываемыми на стадии приобретения, являются:

1. условия финансирования покупки;

2. выкупная цена;

7. Основным показателем в инвестиционно-ипотечном анализе на стадии использования является:

2. ставка дохода на собственный капитал;

3. размер периодических платежей по обслуживанию долга;

8. Что означает ставка дохода на собственный капитал?

это отношение части чистого операционного дохода, остающегося после выплат по обслуживанию долга, к стоимости собственного капитала.

9. Имеет ли должник право на досрочное погашение кредита?

как правило, имеет.

10. Что означает ставка дисконта, рассчитанная методом инвестиционной группы?

это средняя ставка дохода, которую мог бы получить инвестор, вложив свой капитал в альтернативные инвестиционные проекты.

11. Если известно, что собственный капитал инвестора и ипотечный кредит, предоставленный на 20 лет под 10 % годовых, в цене покупки составили соответственно 25 % и 75 %, а общая ставка дохода на весь капитал, инвестированный в покупку недвижимости, составляет 15 %, то ставка дохода на собственный капитал:

выше 15 %;

12. Если собственник продает недвижимость вместе с остатком долга, то может ли кредитор повысить процентную ставку второму владельцу?

безусловно может, так как меняется должник;

13. Основным фактором в инвестиционно-ипотечном анализе стадии ликвидации (перепродажи) является:

1. наличие или отсутствие ипотечной задолженности,

3. остаток невыплаченного кредита,

4. способ освобождения от долга,

14. Если собственник продает недвижимость, находящуюся под залогом, то типичным для российского рынка является такое условие:

1. он должен до продажи обязательно погасить остаток кредита;

15. Какие из нижеперечисленных способов финансирования покупки могут быть использованы при перепродаже недвижимости, обремененной ипотечным долгом?

возможны варианты;

16. Изменится ли выкупная цена недвижимости, обремененной ипотечным долгом, если покупатель, приняв на себя остаток долга, для выкупа собственного капитала прибегает ко второй закладной, предоставляемой продавцом под залог той же

недвижимости?

да, увеличится;

17. Если при ипотечно-инвестиционном анализе заложить разные уровни ставки дохода на собственный капитал, то выкупная цена будет выше при варианте:

с более низкой ставкой;

18. Что представляет собой традиционная техника ипотечноинвестиционного анализа?

1. это метод расчета выкупной цены недвижимости, обремененной ипотечным кредитом;

19. Применение традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа:

требует обязательного приведения будущих доходов к текущей стоимости;

20. Влияет ли на расчеты выкупной цены недвижимости при использовании традиционной техники продолжительность прогнозного периода? да;

21. Можно ли при использовании традиционной техники не учитывать доход, поступающий от перепродажи недвижимости?

нет, нельзя;

22. Если стоимость недвижимости по оценке независимого оценщика определена в размере 1 млн. у.е., остаток невыплаченного кредита составляет сумму 350 тыс. у.е., а у покупателя собственных денег имеется всего 100 тыс. у.е., то для него:

возможны разные способы финансирования сделки.