Недвижимость под салон красоты
Салон красоты «Кокетка».
Выполнила: Гаговская Марина
Гр.312
Введение
Данная работа планирует основать салон красоты, где будет предоставлен ряд
услуг, таких как: услуги парикмахера-универсала, маникюр, педикюр. Важное
значение имеет место, где будет располагаться салон. У выбранного места
должно быть хорошее транспортное сообщение с центром, большая проходимость,
соседство учреждений, которые посещает большое количество людей, а также
необходимо учесть социальный статус, проживающих и работающих в округе людей.
Большим плюсом будет, если мы наберем парикмахеров уже с клиентской базой, которые работали не далеко от вашего салона или хотя бы в одном районе. Этот хитрый ход поможет получать клиентов уже с первого дня работы.
Персонал:
- 4 парикмахера, которые работают посменно. Первая смена работает с 8.00 до 13.00, вторая- с 13.00 до 18.00.
- 1 мастер по маникюру и педикюру
- 1 уборщица
- директор, который выполняет обязанности администратора и бухгалтера
Рабочий день уборщицы не нормирован, поэтому по соглашению она имеет право
приходить проводить влажную уборку салона во время смены, т.е. в 13-00 и к концу
рабочего дня, т.е. в 17-00. Раз в неделю в ее обязанности входит генеральная уборка.
Рабочий день директора также не нормирован.
Недвижимость под салон красоты.
Под бизнес нам понадобится 50 кв. м для того, чтобы уместилось 2 места для парикмахеров, 1 место для маникюра, 1 комната для педикюра, плюс административная часть помещения.
Хорошим местом для салона красоты будет:
1. Спальный район, где в радиусе 200 метров не будет ни одной парикмахерской.
2. Рядом с остановкой, чтобы дорожка шла мимо парикмахерской.
Финансовый план
Под бизнес нам понадобится 50 кв. м, стоимостью 500 руб./кв. м
Таблица 1.Аренда помещения
| 1 месяц | 2 месяц | 3 месяц | 2 квартал | 3 квартал | 4 квартал | Итого за год | |
| Аренда помещения | 25 000 | 25 000 | 25 000 | 75 000 | 75 000 | 75 000 | 300 000 |
Таблица 2. Инвестиции в салон красоты
| Общие показатели проекта | Значение |
| Длительность действия кредитного договора, лет | |
| Процентная ставка кредитования, % | |
| Сумма средств, необходимых для реализации проекта | 295 000 |
| в том числе: основное оборудование | 200 000 |
| вспомогательное оборудование | 50 000 |
| приобретение необходимых запасов для текущей деятельности | 45 000 |
| Необходимых вложений всего | 295 000 |
| в том числе: банковский кредит | 200 000 |
Таблица 3. – Расчет экономической эффективности инвестиций на реализацию проекта.
| Показатель | 2013 г. | 2014 г. | 2015 г. | 2016 г. | 2017 г. | |
| Инвестиции | ||||||
| - основное оборудование | 200 000 | |||||
| - вспомогательное оборудование | 50 000 | |||||
| приобретение необходимых запасов для текущей деятельности | 45 000 | |||||
| Необходимых вложений всего, тыс. руб. | 295 000 | |||||
| в том числе: банковский кредит, тыс. руб. | 200 000 | |||||
| собственные средства, тыс. руб. | 95 000 |
| Доходы | ||||||
| Выручка от реализации продукции | ||||||
| Расходы | ||||||
| Затраты | ||||||
| в том числе: амортизационные отчисления | 5 058 | 7 572 | 7 572 | 7 572 | 7 572 | |
| налог на прибыль | 372 247 | 372 247 | 372 247 | 372 247 | 372 247 | |
| Финансирование | ||||||
| Кредит на покупку оборудования | ||||||
| Получение кредита | 200 000 | |||||
| Возврат кредита | ||||||
| - основной долг | ||||||
| - выплата процентов | ||||||
| Основной долг на конец периода | ||||||
| Финансовый результат | ||||||
| Прибыль до налогообложения | ||||||
| Чистая прибыль | ||||||
| Чистая прибыль нарастающим итогом | ||||||
| NPV нарастающим итогом |
Таблица 4. – Персонал и заработная плата по проекту, в месяц, руб.
| Должности | Коли-чество человек (ставка) | Оклад | Итого в месяц | Совокупные начисления в социальные фонды (26%) | Затраты на одну штат-ную единицу в месяц | Итого в месяц начислено заработной платы и отчислений в социальные фонды |
| Директор | 33 000 | 33 000 | 8 580 | 41 580 | 41 580 | |
| Администратор | 12 000 | 12 000 | 3 120 | 15 120 | 15 120 | |
| Бухгалтер | 15 000 | 15 000 | 3 900 | 18 900 | 18 900 | |
| Мастер по маникюру и педикюру | 20 000 | 20 000 | 5 200 | 25 200 | 25 200 | |
| Парикмахер | 25 000 | 100 000 | 6 500 | 31 500 | 126 000 | |
| Уборщица | 7 000 | 7 000 | 1 820 | 8 820 | 8 820 | |
| Всего | - | 187 000 | 29 120 | - | 235 620 |
Ставка дисконтирования – показатель, являющийся оцененным уровнем риска инвестирования в конкретный объект и позволяющий перевести значения денежных потоков, генерируемых объектом оценки в будущем, на текущий момент. Важнейшим понятием при определении величины ставки дисконтирования является риск. Риск – степень определенности получения ожидаемых доходов в будущем. По мере повышения уровня риска должен повышаться уровень доходности инвестиций.
За основу расчета ставки дисконтирования взят метод кумулятивного построения, который наилучшим образом учитывает все виды рисков инвестиционных вложений, связанные как с факторами общего для отрасли и экономики характера, так и со спецификой оцениваемого предприятия. Этот метод применим в случаях, когда фондовый рынок недостаточно развит или акции компании не обращаются на рынке, а предприятие-аналог найти сложно.
Метод основан на экспертной оценке рисков, связанных с вложением средств в оцениваемый бизнес. Ставка дисконтирования рассчитывается путем сложения всех выявленных рисков и прибавления к безрисковой ставке дохода. Инвестиционные вложения в российский рынок характеризуются повышенным уровнем риска, что приводит к более высокой ставке дисконтирования. Общий посыл таков – чем больше риск, тем выше ожидаемая ставка отдачи на вложенный капитал. При этом премия за каждый вид риска определяется в интервале от 0% до 10%. В зарубежной теории оценки определен перечень основных факторов, которые должны быть проанализированы (таблица 5). Источниками служат материалы Мирового банка.
Таблица 5. – Схема расчета ставки дисконтирования
| + | Безрисковая ставка (%) |
| + | Страновой риск (%) – учитывается в том случае, если в качестве безрисковой ставки принимается ставка не по российским финансовым инструментам. |
| + | Риск инвестирования средств в оцениваемое предприятие (%) |
| + | Прочие риски (%) |
| = | Итого ставка дисконтирования (%) |
При определении ставки дисконтирования принимались во внимание следующие аргументы:
– в Краснодарском крае расчеты проводятся преимущественно в рублях, поэтому величина дохода принята также в рублях;
– в текущей модели расчетов принят номинальный денежный поток, т.е. доходы включают инфляционные ожидания;
– денежные потоки рассчитываются как суммы средств, остающиеся в полном распоряжении собственника, поэтому используются данные о доходе для собственного капитала.
Таким образом, ставка дисконтирования, используемая при расчете настоящего проекта, является рублевой, номинальной ставкой доходности для собственного капитала.
В экономике принято считать безрисковой процентную ставку по денежным вкладам в наиболее надежные финансовые инструменты страны: надежные банки, государственные облигации, акции крупных предприятий и т.д. С экономической точки зрения безрисковая ставка процента является мерой минимальной стоимости денег как капитала во времени. При этом вложения в безрисковые инструменты должны быть доступны всем инвесторам и быть по времени сопоставимы со сроками владения активами. Безрисковая ставка отражает минимальную компенсацию за вложенные средства с учетом фактора времени.
| В качестве безрисковой ставки в расчетах принято среднеарифметическое значение ставок по: | |
| – доходности облигаций федерального займа к погашению – 7,6%; | |
| – депозитам в рублях сроком на 1 год – 9,5%; | |
| – депозитам в долларах на срок 1 год – 5,00%; | |
| – депозитам в евро сроком на 1 год – 5,00%. | |
| Таким образом, величина безрисковой ставки доходности принимается равной: | |
| ( 7,6+9,5+5,00 +5,00 ) / 4 = 6,8%. |
Для того чтобы оценить устойчивость проекта по отношению к возможным негативным изменениям макро- и микроэкономической ситуации, необходимо проанализировать возможные инвестиционные риски, которые могут преследовать проект в процессе его реализации (табл. 6).
Таблица 6. – Характеристика уровня риска инвестиционного проекта
| Полученный уровень риска, % | Характери-стика | Описание воздействия на проект |
| 40-30 | Высокий | Вероятность не завершения проекта высокая, существует вероятность недополучения значительной части планируемой прибыли, риск своевременной неуплаты процентов по кредиту существенен. Возможны серьезные изменения в проекте. |
| 30-20 | Умеренный | Вероятность завершения проекта средняя, возможно получение не всей планируемой суммы прибыли, вероятна задержка уплаты процентов по кредиту. Возможны изменения в проекте. |
| 20-10 | Низкий | Вероятность завершения проекта достаточно высокая, существует небольшой риск недополучения прибыли. В проекте возможны некоторые изменения, существенно не влияющие на результат. |
| 0-10 | Минималь-ный | Вероятность завершения проекта высокая, получение прибыли и уплата процентов по кредиту не вызывает сомнений. Изменения в проекте не предвидятся. |
Факторы риска и суммарное значение рисков представлены в Приложении 1. Общая оценка рисков составляет 13,6%, что свидетельствует об уровне рискованности проекта, который можно охарактеризовать, как «низкий». Расчет суммарной ставки дисконтирования представлен в таблице 7.
Таблица 7. - Суммарная ставка дисконтирования, %
| Наименование | Значение |
| Безрисковая ставка | 6,8 |
| Риск инвестирования | 13,6 |
| Итого ставка дисконтирования | 20,4 |
Объединив безрисковую ставку в 6,8% и риск инвестирования проекта в 13,6%, ставка дисконтирования округленно составит 20,4%.
Таблица 8. – Эффективность инвестиций в салон красоты
| Основные показатели эффективности | Расчет | |
| Выручка от реализации (без НДС) | 17 996 400 | |
| Чистая прибыль | 3 284 840 | |
| Привлечение кредитов | 200 000 | |
| Выплаты процентов по кредитам | 79 360 | |
| Расчет показателей эффективности полных инвестиционных затрат | ||
| Показатель | полных инвестиционных затрат | |
| Ставка сравнения (дисконтирования), % | ||
| Чистый дисконтированный доход (NPV) | 1 607 107 | |
| Дисконтированный срок окупаемости (DPВ), лет | 0,84 | |
| Простой срок окупаемости, лет | 0,7 | |
| Норма доходности полных инвестиционных затрат (PI), % | 36,5 | |
Таким образом, настоящий проект подтверждает способность его инициатора получить прибыль в короткие сроки.