Глава 18. Договоры оперативной аренды и финансовой аренды (лизинга)

Договоры аренды и особенно финансовой аренды являются одними из наиболее объемных и сложных коммерческих договоров, поскольку могут предусматривать в зависимости от видов объектов аренды и особых позиций сторон бесчисленное множество вариантов сочетаний прав и обязанностей арендодателей и арендаторов, а также их ответственности за выполнение обязательств. На содержание договоров во многом влияет состояние экономики, стабильность законодательной базы, развитость системы исполнения судебных решений и общий уровень цивилизованности рынка.

По этой причине в арендных отношениях практически невозможно использование так называемых типовых договоров, формализованные тексты которых не в состоянии отразить все необходимые варианты, учитывающие многофакторность условий заключения и исполнения таких договоров. Опыт показывает, что использование типовых контрактов работниками, даже имеющими среднюю экономическую подготовку, ведет к многочисленным коммерческим ошибкам, следствием которых обычно являются непредвиденные потери одной стороны за счет получения необоснованной выгоды другой.

Поэтому, очевидно, нет иного пути, чем рассмотреть арендные договоры постатейно, обосновать включение в них условий, защищающих интересы участвующих сторон, и предложить различные варианты таких условий. Это даст возможность исполнителям осознанно подойти к компоновке договоров с учетом условий их исполнения при различных позициях сторон.

В начале главы будут изложены общие условия договоров аренды с указанием особенностей, присущих договорам оперативной аренды, а затем особенности, относящиеся к договорам финансовой аренды (лизинга).

Положения главы базируются на ГК РФ, содержат достаточно подробное экономическое обоснование и изложение различных вариантов разделов договоров аренды. Поскольку многие статьи ГК РФ представляют на выбор участников различные варианты прав и обязательств, коммерсанты могут включить в проекты договоров внутрироссийской аренды условия, наиболее защищающие их интересы, оговорив, что во всем остальном действуют положения ГК РФ.

При подготовке договоров международной аренды можно исходить из тех же принципов, если у коммерсанта есть уверенность, что ему удастся убедить иностранного партнера применять при разрешении возможных разногласий положения ГК РФ. Если такой уверенности нет, то следует с наибольшей подробностью защитить свои интересы в проекте арендного договора и с максимальной настойчивостью отстаивать их в ходе согласования с иностранным партнером.

Поскольку договоры аренды имеют ряд сходных реквизитов и статей с контрактами купли-продажи, рекомендуется сначала изучить разд. I учебника.

Нумерация договоров, указание места и даты подписания делается так же, как и при заключении договоров купли-продажи.

Как было указано в гл. 17, применяемая в российской практике арендных отношений терминология еще не установилась. Поэтому следует считать целесообразным начинать каждый договор с уточнения применяемых понятий*.

* Далее при изложении материала будет использована та терминология, которая соответствует принятой в ГК РФ, международной и внутрироссийской практике.

Так же как и в контрактах купли-продажи, в договорах аренды может применяться обычная и развернутая форма определения сторон с указанием фамилий и занимаемых должностей лиц, подписывающих договор от имени участвующих сторон.

Договоры оперативной аренды

Предмет договора

Эта статья должна отражать только сущность заключаемого договора, например:

«Арендодатель сдал, а Арендатор принял в аренду два строительных компрессора КСД-150. Арендодатель поставит компрессоры в первой половине июня 1997 года на условиях франко-вагон железнодорожная станция Орел».

При международных договорах аренды в принципе можно применять при поставках базисные условия в трактовке «Инкотермс-90» с оговорками, например, в части перехода рисков случайного повреждения или утраты объекта аренды*.

* Подробно условия «Инкотермс-90» изложены в разд. I учебника.

Если стороны не договорились о применении базисных условий поставок в трактовке «Инкотермс-90», то и во внутрироссийском и в международном договоре следует сделать уточнения взаимных обязательств. Например, к приведенному примеру поставки объекта аренды на условиях франко-вагон станция Орел такими уточнениями могут быть следующие:

• арендодатель считается выполнившим свои обязательства по поставке после погрузки объектов аренды на железнодорожную платформу, оплаты стоимости транспортировки и страхования груза от транспортных рисков;

• арендодатель должен известить быстрой связью арендатора о способе транспортировки, дате погрузки, пункте назначения, количестве мест и весе брутто каждого места;

• арендодатель должен отправить с грузом, передать по факсу и выслать почтой арендатору следующие комплекты документов: сертификаты качества объектов аренды, упаковочные листы (если груз упакован), спецификацию, копию страхового полиса, дубликат железнодорожной накладной (или автомобильной накладной при поставке автотранспортом), счета-фактуры с указанием стоимости аренды*;

• арендатор по получении от железной дороги извещения о прибытии груза должен в установленные сроки оплатить разгрузку оборудования и его вывоз в место хранения или использования.

* Понятие и состав стоимости аренды см. в п. 1.4 данной главы.

При краткосрочной аренде (рейтинге) предметы обычно передаются арендаторам со складов, стоянок, гаваней, аэропортов и т.д., т.е. с мест их хранения или непосредственно с пунктов проката. К этому времени арендодатель страхует в свою пользу объект аренды, а при аренде самодвижущихся средств — и самих арендаторов. Здоровье пользователей страхуется, например, при аренде ими легковых автомобилей, легких самолетов, яхт, воздушных шаров, парапланеров, горных лыж и т.д.

При всех видах аренды в договоре должны быть четко сформулированы обязательства арендодателя по передаче объекта арендатору и обязательства арендатора по возврату объекта аренды, с указанием, как и какими документами фиксируются даты передачи и возврата.

Если передача объекта арендатору происходит не немедленно, то в договоре указывается срок, когда арендодатель обязан передать арендатору или арендатор принять в аренду объект, и в каких документах фиксируется эта дата.

Действующие нормы указывают на обязанность грузополучателей осмотреть товар в возможно короткие сроки. Договоры могут предусматривать обязательства грузополучателей составлять с привлечением незаинтересованной стороны акта обнаружения дефектов только в случаях их действительного наличия в поставленном товаре.

Так же как и в контрактах купли-продажи, при передаче в аренду сложного оборудования в этой статье может быть сделана ссылка на спецификацию и технические требования, содержащиеся в приложении к договору.

Срок аренды

Этот пункт может быть сформулирован следующим образом: «Срок аренды по настоящему договору установлен 1 год. Отсчет срока аренды начинается с даты выполнения Арендодателем своих обязательств по поставке объекта. Окончанием срока аренды будет считаться дата отправки Арендатором объекта Арендодателю».

Если в договоре срок аренды не установлен, то арендатор имеет право досрочно прекратить действие договора, заблаговременно (обычно не менее чем за 30 дней) предупредив арендодателя о своем намерении. Когда договором не определен срок его действия, то обычно для стабилизации отношений сторон устанавливается срок моратория, в течение которого арендатор не имеет право расторгнуть договор, если арендодатель выполнил все свои обязательства по поставке объекта аренды.

Арендатор имеет преимущественное по отношению к другим претендентам и при равных с ними коммерческих условиях право продления срока договора или выкупа объекта аренды на согласованных с арендодателем условиях. О таких намерениях арендатор должен известить арендодателя не менее чем за 30 дней до окончания срока арендного договора или запрашиваемой даты выкупа.

Страхование

Арендодатель как собственник объекта обычно осуществляет в свою пользу следующие виды страхования:

• транспортное страхование, если в обязанности арендодателя входит поставка объекта аренды в указанное арендатором место;

• страхование от рисков повреждения или утраты объекта аренды в период нахождения его во владении и пользовании арендатором, включая, если необходимо, военные риски;

• страхование от претензий третьих лиц, которые могут возникнуть в связи с использованием объекта арендатором.

Исключением по двум последним видам страхования могут . быть договоры об аренде транспортных средств без экипажей, при заключении которых может быть предусмотрена обязанность страхования арендатором;

• риски неплатежеспособности арендатора и невыполнения им обязательств по возврату объекта аренды;

• транспортное страхование, если договор предусматривает обязанность арендатора доставить при возврате объект аренды в определенное место.

Поскольку в действующем законодательстве не установлено жестких требований по обязанностям страхования какой-либо из сторон, они обычно оговаривают свои обязательства в договорах. Если какое-либо страхование поручается осуществить арендатору, то устанавливаются сроки, размеры страховой суммы и указывается его обязанность получить от арендодателя одобрение выбранной страховой компании.

Для обеих сторон обычно выгоднее, когда страхование осуществляет сам арендодатель, который как постоянный страхователь может получить от страховых компаний более благоприятные условия или страховать по более выгодным генеральным полисам. При получении страхового возмещения за повреждение объекта арендодатель сможет принять более обоснованное решение: ремонтировать ли поврежденный объект или заменить его новым.

Арендодатель, страхующий риски в свою пользу, определяет их перечень и суммы страхования исходя из необходимости быть конкурентоспособным на рынке и обеспечить свои коммерческие интересы.

Стоимость аренды

Такое понятие, как стоимость аренды, в договоре оперативной аренды может не упоминаться, но арендодатель всегда определяет стоимость аренды для расчетов ориентировочных величин арендных платежей и проверки рентабельности арендной операции, если, как это бывает в большинстве случаев на насыщенных рынках, максимальная величина арендных ставок определена конкуренцией. В общем виде стоимость аренды С_а может быть подсчитана по следующей формуле:

где Ц_о — цена приобретения объекта аренды с учетом НДС. При импорте предмета аренды НДС взимается с таможенной стоимости товара, при импорте подакцизных предметов аренды, например автомобилей, НДС взимается с таможенной стоимости, увеличенной на акциз; ∑Н_и — сумма налога на сдаваемое в аренду имущество, если законом не предусматривается освобождение от его уплаты; ∑С_у — суммарная стоимость услуг по данному договору аренды; ∑С_стр — суммарная стоимость всех видов страхования, отнесенных арендодателем на конкретный договор аренды; С_кр — стоимость кредита, взятого арендодателем для финансирования закупки объекта аренды или стоимости вложений в указанную закупку собственных оборотных средств, отнесенных на конкретный договор аренды; П_б — брутто-прибыль, заложенная арендодателем в стоимость аренды, которая должна покрыть его административно-хозяйственные расходы, компенсировать все выплачиваемые им налоги и отчисления во внебюджетные- фонды, а также обеспечить получение арендодателем чистой прибыли на капитал, вложенный им в конкретную арендную операцию, в размере не ниже средней нормы прибыли в его стране в этой области предпринимательства.

Арендные платежи

Если принять, что общий срок нахождения объекта в аренде равен установленному для арендных операций нормативному сроку его амортизации и сдача одного и того же объекта в аренду разным арендаторам осуществляется без перерывов, то величину арендного платежа (например, ежемесячного) можно было бы рассчитать путем деления стоимости аренды на общее число платежей в установленном нормативном сроке амортизации.

Однако между приобретением объекта аренды у поставщика и сдачей его в первую аренду проходит определенное время, между возвратом объекта арендодателю после очередной аренды и сдачей в последующую также проходит определенный промежуток времени. Эти промежутки времени зависят от конъюнктуры арендного рынка, коммерческой активности арендодателя, а также нередко определяются временем, необходимым арендодателю для проведения технического обслуживания и текущего ремонта объекта аренды. Например, по данным одной из канадских агрофирм, имеющей свою дочернюю арендно-лизинговую компанию, общее время нахождения в оперативной аренде сельскохозяйственной техники в течение календарного года составляет (в днях):

Тракторы ..............………….. 120—150

Тракторные прицепы .....……. 80—100

Вилочные погрузчики....…….. ..40—50

Разбрасыватели удобрений .. ….40—50

Зерноуборочные комбайны.. …..15—20

Более часто и на более длительные сроки сдается в оперативную аренду строительно-монтажное оборудование, в том числе строительные краны, передвижные растворные узлы, бетонососы, воздушные компрессоры, бульдозеры, скрепперы, канавокопатели и т.д. Среднее общее время нахождения строительно-монтажного оборудования в оперативной аренде колеблется от 200 до 240 дней в году. Наиболее часто сдается в оперативную аренду вычислительная и множительная техника. Средний срок ее пребывания у арендаторов составляет до 250—270 дней в году.

При оперативной аренде общее время нахождения объекта в аренде и в ожидании сдачи в аренду обычно превышает установленный для арендных операций нормативный срок амортизации. Он оканчивается, когда объект аренды морально устарел или физически износился до такой степени, что потерял потребительные свойства.

На рис. 18.1 показаны наиболее типичные примеры сочетаний сроков аренды и амортизации объектов аренды.

Наступление срока морального износа T_и1 до нормативного срока амортизации Т_а наиболее характерно для объектов самого высокого технического уровня, когда налоговая политика государства арендодателя не учитывает темпы научно-технического прогресса. К таким объектам относится современная вычислительная и множительная техника, некоторые виды робототехники, научной и медицинской аппаратуры, современные средства связи и т.д. В момент времени Т_и1 арендатор узнал, что на рынке появились компьютеры с более емкими и быстродействующими процессорами. В соответствии с условиями договора он односторонне расторгнул договор аренды и вернул объект арендодателю, который, очевидно, направит его в специализированную фирму на реновацию для последующей сдачи в 3-ю аренду.

Для таких объектов, как сельскохозяйственная строительно-монтажная и иная подобная техника, нормативный срок амортизации обычно оканчивается до наступления морального и физического износа. Например, срок службы колесных тракторов американского производства в 1990 г. составлял 10—15 лет, а нормативный срок амортизации при аренде был установлен в 4 года. В тот же период средний срок службы тракторов в СССР составлял 2,5 года.

Все вышеизложенное следует учитывать при определении арендных ставок.

Наиболее разработаны методики расчета платежей при финансовой аренде (лизинге). Расчет платежей при оперативной аренде основывается на тех же закономерностях, но имеет и особенности, учитывающие прерывистость процесса аренды и то обстоятельство, что нормативный срок амортизации может окончиться до потери объектом своей потребительной стоимости.

Ниже будет приведен один из возможных вариантов расчета, который сделан со следующими допущениями:

• в общую сумму стоимости аренды расходы арендодателя на страхование не включены по трем причинам: во-первых, для упрощения расчета и облегчения его понимания, во-вторых, не всегда заранее известно, кто, арендодатель или арендатор, будет нести расходы по отдельным видам страхования, и, в-третьих, расходы на страхование могут быть прибавлены к основным арендным платежам по мере осуществления затрат;

• в общую сумму стоимости аренды не включены расходы на техническое обслуживание по тем же причинам, что и в предыдущем пункте;

• брутто-прибыль арендодателя, заложенная им в общую сумму стоимости аренды, принята в размере 20% и распределена равномерно по всем арендным платежам, а не рассчитывается пропорционально их величинам. Этому есть два объяснения: во-первых, при оперативной и финансовой аренде основная часть арендных платежей обычно принимается постоянной, во-вторых, значительная часть брутто-прибыли идет на возмещение части административных расходов, относящихся на каждую арендную операцию, причем эти расходы относительно постоянны по своей величине.

Для расчета принимаются следующие исходные данные:

• цена приобретения объекта аренды с учетом уплаченного арендодателем НДС составляет 100 тыс. руб.;

• рассчитываются поквартальные платежи;

• объект планируется сдавать в аренду три раза в течение трех лет с двумя возможными перерывами на смену арендаторов;

• нормативный срок амортизации оканчивается через 2,5 года или по истечении 10-го квартала, т.е. годовая норма амортизации составляет 40%;

• процентная ставка по кредиту, взятому арендодателем для приобретения объекта аренды, составляет 12% годовых. Если арендодатель использует для приобретения собственные оборотные средства, то все равно он должен учитывать ту же ставку для подсчета общей стоимости аренды. Стоимость кредита в квартал — 3%.

Один из возможных вариантов расчета арендных платежей сведен в табличную форму (табл. 18.1).

Таблица18.1.Расчет арендных ставок (в тыс. руб.)

В графе А указаны основные данные для расчета. В графах I—XII указаны поквартальные результаты расчета, при этом графы I—Ill относятся к 1-й аренде; графы V—VIII — ко 2-й; графы X—XII — к 3-й, а графы IV и IX относятся к перерывам в аренде.

При подготовке к расчету арендодатель на основе опыта работы с конкретными видами объектов аренды в условиях реального рынка должен спрогнозировать возможную усредненную длительность последовательных периодов аренды и длительность перерывов между последовательными арендами, а также оценить возможный срок экономической жизни объекта аренды от момента его закупки до полной потери потребительских свойств вследствие морального или физического износа.

В нашем варианте расчета арендодатель спрогнозировал, что срок экономической жизни объекта составит 3 года (12 месяцев) при нормативном сроке амортизации 2,5 года (10 месяцев). Расчет арендных платежей осуществляется в следующем порядке:

1. В графе А показана общая стоимость приобретения объекта аренды С_а с учетом уплаченного арендодателем НДС, равная 100 тыс. руб.

2. В графах 1-Х указаны поквартальные амортизационные отчисления М, которые должны покрываться арендными платежами. Арендные отчисления используются арендодателем на погашение кредита или восполнение собственных средств, потраченных на приобретение объекта аренды.

3. В графах 1-Х показана остаточная стоимость объекта аренды С_ост, на которую будет начисляться стоимость кредита, полученного для приобретения объекта аренды, или стоимость собственных средств, потраченных арендодателем на те же цели.

4. В графах 1-Х показана ежеквартальная стоимость кредита С_к на остаточную стоимость объекта аренды. Общая стоимость кредита составляет 16,5 тыс. руб.*

* Если сдаваемое в аренду имущество облагается налогом, то он должен также начисляться к остаточной стоимости. В табл. 18.1 для упрощения это начисление не показано.

В графах IV и IX по позициям 2—4 показано, что, несмотря на перерывы между арендами, арендодатель при оперативной аренде может продолжать погашать кредит или восполнение собственных средств за счет амортизационных отчислений и начислять стоимость кредита с остаточной стоимости объекта аренды.

5. В графах 1-Х показаны возможные величины неравномерных арендных платежей А_н = М + С_к, без учета интервалов времени между арендами. Общая сумма неравномерных арендных платежей ∑А_н составляет 116,5 тыс. руб.

6. Поскольку при аренде, тем более при оперативной, в большинстве случаев применяются равномерные по величине платежи А_р, то общая сумма неравномерных платежей делится на число кварталов экономической жизни объекта аренды, за исключением еа перерывов между арендами: А_р = что составляет 11,65 тыс. руб.

7. Поскольку для расчета задана величина брутто-прибыли, равная 20%, т.е. 20 тыс. руб., она делится равномерно на число кварталов нахождения объекта в аренде.

8. Если арендодатель самостоятельно производит страхование, то на его стоимость может быть увеличен первый арендный платеж каждого арендатора. Стоимость страхования принята в размере 3% стоимости каждой аренды.

9. Стоимость выполняемого арендодателем технического обслуживания может быть каждый раз отфактурована арендатору по фактическим затратам и включена в очередной платеж. Однако при выполнении расчета трудно предугадать, в каком квартале и на какую сумму будет осуществлено техническое обслуживание, поэтому его ориентировочная стоимость равномерно распределяется на все арендные платежи в размере 7% от цены объекта.

Стоимость аренды рассчитывается по формуле, приведенной в п. 4.

10. Арендные платежи определяются как сумма позиций 6, 7, 8 и 9.

Приведенный алгоритм расчета может достаточно легко программироваться для компьютерных расчетов, обеспечивающих допустимую точность для определения ориентировочных величин арендных платежей.

Следует обратить внимание, что в 11-м и 12-м кварталах арендодатель уже полностью погасил кредит или возместил самостоятельное финансирование за счет платежей арендатора, включающих составляющие амортизационных отчислений и стоимости кредита или собственного финансирования, в связи с чем арендные платежи за эти кварталы дают ему относительно большую прибыль, чем предыдущие, искусственно заниженные для выравнивания ставок. Однако это может не учитываться российскими налоговыми органами и облагаться налогом с их полных величин, что с экономической точки зрения неоправданно, так как брутто-прибыль распределена равномерно. Наоборот, предыдущие платежи не покрывали арендодателю его платежей в счет амортизации.

На практике специализированные арендно-лизинговые компании исполняют одновременно десятки, а то и сотни договоров оперативной и финансовой аренды. Поэтому некоторые колебания в величинах арендных платежей нивелируются наложением различных расходов и поступлений. Главное, чтобы компания обеспечивала запланированную рентабельность всей своей деятельности.

Договоры оперативной и финансовой аренды (лизинга) могут предусматривать неравномерные платежи, равномерные платежи, платежи авансовыми выплатами в начале каждого периода аренды или лизинга, а также дополнительные платежи, возмещающие затраты арендодателей на предоставление услуг и страхование.

В тех случаях, когда величина арендных платежей определяется в результате конкуренции между арендодателями аналогичных объектов, например персональных компьютеров, светокопировальных машин, большегрузных автомобилей, сельскохозяйственной техники и т.д., приведенные расчеты могут использоваться для оценки конкурентоспособности арендодателей и возможной рентабельности предстоящих арендных операций. Естественно, что в этих случаях следует предварительно провести приведение арендных платежей по техническим характеристикам объектов аренды и по набору услуг, входящих в стоимость аренды. Приведение арендных ставок может быть выполнено по методике, аналогичной приведению цен контрактов купли-продажи, которая изложена в разд. I учебника.

Контрольные вопросы по п. 1.1— 1.5 темы 1

1. На какие правовые нормы следует ориентироваться при заключении международных договоров аренды?

2. Что определяют базисные условия поставок в договорах аренды?

3. Кто и какие виды страхования осуществляет в ходе исполнения договоров аренды?

4. С какой целью определяется стоимость аренды?

5. Какова структура стоимости аренды?

5. Чем лимитируется общее время нахождения объекта в аренде и в ожидании аренды?

6. В чем заключается принцип расчета арендных платежей при оперативной аренде?

7. Как могут учитываться в арендных платежах расходы арендодателя на страхование и предоставление услуг?