Построение организационно-экономических моделей жилищных ипотек

При разработке организационно-экономических моделей жилищной ипотеки требуется определить направление движения финансовых потоков (экономические связи субъектов ипотеки). Для этого необходимо:

- установить основные целевые функции модели ипотеки, используя данные табл. 2.1.;

- определить целевые функции каждого блока, исходя из целевых функций модели;

- установить для каждого блока источники получения ресурсов, т.е. адресные финансовые потоки, ориентируясь на данные табл. 2.3;

- построить организационно-экономическую модель ипотеки.

Построенная таким образом модель является одним из вариантов моделей этого класса. В зависимости от задач, решаемых программой жилищного строительства на основе ипотеки, размеров кредитных и бюджетных ресурсов можно разработать другие варианты модели, изменяя направления финансовых потоков, вводя новые целевые функции и функциональные блоки.

Методику разработки организационно-экономической модели проиллюстрируем примером построения одноуровневой депозитарной модели, предназначенной для кредитования приобретения жилья на первичном рынке.

Для упрощения модели, предназначенной для работы в условиях отсутствия вторичного рынка закладных, в ней не показано движение ценных бумаг (закладных, облигаций, и т.п.), а товарный поток «жилье» введен по причине его существенного влияния на порядок передачи ресурсов.

В соответствии с данными табл. 2.3 определим целевые функции каждого блока и направления финансовых потоков в модели.

Т а б л и ц а 2.6.

Целевые функции, внешние ресурсы и нормируемые экономические параметры субъектов одноуровневых жилищных ипотек

Наименование блока	Целевые функции	Формализованные целевые функции	Внешние ресурсы	Нормируемые параметры целевой функции	Источник внешних ресурсов
Блок “клиентура” (клиент)	Приобретение жилья	стоимость жилья Снж=Ссж+Сдс+К	ипотечный кредит	Минимальный доход клиента, размер кредита; срок кредитования и процентная ставка	Инвестиционно-кредитный блок; блок управления
	кредитование клиентов	Возврат кредита R=mK(1+nбrб)	дотации по разнице процентных ставок банка и ипотечной программы	Разница в процентных ставках срок кредитования и процентная ставка банка	Блок управления
Инвестиционно-кредитный блок	накопление денежных средств клиентами для получения кредита	Накопления   Ссн=	Накопительные взносы клиентов	Ежемесячный накопительный взнос, процентная ставка и срок накоплений, периодичность начисления процентов	Блок “клиентура”
	Кредитование строительства	Размер кредита Кстр=0,7Z	-	Размер кредита, процентная ставка и срок кредитования	-
Блок управления	Дотирование разницы в процентных ставках	Размер дотаций Д=mKnrд	Целевые бюджетные средства, возвратные средства	Количество клиентов, размер кредита, процентная ставка по дотациям	Бюджет
	Кредитование строительства	Кстр= Снж	Средства клиентов	-	Блок «клиентура»
Блок строительства и реализации	Реализация нового жилья	Объем реализации Ср=Fнж С	Средства клиентов, кредитные и бюджетные средства	Количество клиентов, стоимость 1 кв. м. жилья	Клиент, блоки управления и инвестиционно-кредитный

Поскольку основной целевой функцией клиента является приобретение жилья, то между ним и блоком реализации устанавливается финансовый поток по передаче инвестиций в размере стоимости нового жилья. Исходя из принципов ипотеки, недостаток собственных денежных средств для приобретения квартиры клиент покрывает ипотечным кредитом, выданным инвестиционно-кредитным блоком, которому он обязан его вернуть в течение срока кредитования. Таким образом, между этими блоками устанавливаются два финансовых потока: единовременный – по передаче кредитных средств и аннуитетный – по возврату кредита. Разница в процентных ставках жилищной ипотеки и банка компенсируется средствами местного бюджета, находящимся в распоряжении блока управления, что представлено соответствующим финансовым потоком от блока управления к инвестиционно-кредитному блоку. После установления экономических связей между субъектами ипотеки необходимо определить последовательность передачи ресурсов от субъекта к субъекту, что служит обоснованием для установления процедуры кредитования клиентов и других субъектов ипотеки и организации работы жилищной ипотеки, сроков заключения договоров, разработки годовой программы и т.п.

При определении последовательности передачи ресурсов использованы некоторые элементы сетевых графиков. Факт получения или передачи ресурса называется событием, имеющим свой порядковый номер и выделяемый прямоугольником в составе блока. Передача ресурсов обозначается линией, соединяющей события разных блоков, над которой указан вид ресурса. Единовременные финансовые потоки обозначены сплошной линией, аннуитетные – штриховой. Если внутри блока события обозначены разными номерами, то они разделены определенным промежутком времени для выполнения операции (строительство жилья, накопление средств, получение и возврат кредита).

События, имеющие одинаковый номер внутри блока показывают, какие ресурсы необходимо получить от других субъектов, чтобы начать выполнение следующей операции. Передача средств может производиться только в том случае, когда будут получены все ресурсы для выполнения операций, выходящих из рассматриваемого события. Одинаковые номера событий в разных блоках модели показывают, что передача ресурсов в этих блоках начинается одновременно. Вариант одноуровневой депозитарной модели, разработанной по предложенной методике, приведен на рис. 2.3. Принцип построения организационно-экономических моделей из универсальных функциональных блоков позволяет прорабатывать различные варианты, когда вводятся в действие дополнительные функции, заложенные в блоках, или в модель включаются новые блоки для выполнения непредусмотренных ранее функций. Примером этого может служить вариант модели, приведенной на рис. 2.4, в которой выполняются функции ссудо-сберегательной модели по накоплению денежных средств клиентами. За счет этого можно увеличить количество клиентов путем привлечения части населения с относительно низкими доходами, для которых стройсбережения позволят снизить размер ипотечного кредита.

Рис.2.3. Экономико-математическая модель формирования инвестиционного фонда для депозитарной жилищной ипотеки

Рис. 2.4. Экономико-математическая модель инвестиционного фонда для ссудо-сберегательной жилищной ипотеки

Рис. 2.5. Экономико-математическая модель формирования инвестиционного фонда для жилищной ипотеки с реализацией жилья в рассрочку некоммерческой организацией

Модели, приведенные на рис. 2.3 и 2.4, построены для варианта приобретения жилья в кредит. В этом случае клиент должен получить кредит у оператора ипотеки (например, банка) и передать его вместе с собственными денежными средствами продавцу жилья. В моделях (рис. 2.5 и 2.6) жилье приобретается в рассрочку и клиент оплачивает только часть стоимости жилья, а оставшуюся часть стоимости выплачивает по частям в течение определенного срока. Однако в любом случае кредит, как и рассрочку, необходимо возвратить в оговоренный срок с процентами, поэтому рассрочка включена в структуру стоимости с использованием математических зависимостей, разработанных для кредита.

Универсальные функциональные блоки дали возможность выявить зависимость потребности каждого в инвестициях для выполнения целевых функций с размерами собственных и привлеченных средств, а также формализовать ее в виде уравнений, представленных в таблице 2.6. При этом были установлены первичные экономические параметры (факторы), которые не могут быть рассчитаны по какому-либо уравнению, а задаются априори, исходя из размера внутренних ресурсов блока (n_б, r_б), или определяются на основе анализа (С , С ) и оптимизации по специальным методикам (r_u, r_д), а также по статистическим данным (МПБ, N_ср).

Рис. 2.6. Вариант модели строительной ипотеки

Организационно-экономические модели, представленные на рис. 2.3...2.6, отражают экономические связи между блоками и последовательность перераспределения инвестиций в процессе реализации ипотечной программы, но не содержат количественных показателей. Для формирования программы строительства жилья на основе ипотеки необходимо в первую очередь определить размер инвестиционного фонда и его структуру путем взаимной увязки всех экономических параметров (факторов).