Анализ двухуровневых моделей

Переходя к анализу моделей следует отметить, что они чаще всего представлены в виде описания. Такая форма не дает общего представления об инфраструктуре, распределении и движении денежных средств между субъектами жилищной ипотеки. Эти недостатки отсутствуют в графических моделях, которые отличаются простотой построения и восприятия, высокой информативностью. Такие модели являются основой для более высокого уровня моделирования – экономико-математического – путем формализации, определения количественных характеристик и системы ограничений для этих связей. Поэтому в качестве анализа использовались графические модели, приведенные в литературных источниках или построенные по их описанию.

Цель анализа – построение обобщенных организационно-экономических моделей жилищной ипотеки: депозитарной, ссудо-сберегательной, с реализацией жилья в рассрочку и инвестиционно-строительной для определения состава субъектов, экономических взаимосвязей и функций.

При построении экономических моделей схем жилищных ипотек сделаны некоторые упрощения, допускаемые теорией и практикой моделирования. С этой целью из модели исключены субъекты, предоставляющие посреднические услуги на рынке жилья (риэлторы) и оказывающие услуги по оценке жилья (оценщики) и страхование клиентов (страховщики), т.к. они не влияют на основные экономические показатели программы строительства жилья на основе механизма ипотеки. В рассматриваемых схемах состав субъектов представлен: продавцом жилья (строительной фирмой), клиентами, банком, управляющим (исполнительным) органом и финансовым инвестором. Рынок жилья представлен только застройщиком (строительной фирмой), который является одним из основных субъектов первичного рынка жилья как продавец, так и основной источник налоговых поступлений в бюджет всех уровней. Практически во всех муниципальных программах ипотечного жилищного кредитования предусмотрена продажа прежнего жилья клиентов с отсрочкой выселения, а полученные средства используются в качестве части оплаты за новое жилье. Эти средства участвуют только в одном финансовом потоке при приобретении жилья в качестве внутренних ресурсов клиента, поэтому для упрощения моделей из них исключен вторичный рынок жилья. В рассматриваемые модели в качестве оператора ипотеки введен банк, производящий выдачу и обслуживание ипотечных кредитов клиентов. Кроме этого, в необходимых случаях банк производит целевое краткосрочное кредитование строительных фирм, участвующих в программе строительства жилья на основе механизма ипотеки.

Исполнительный (управляющий) орган одновременно выполняет функции оператора вторичного рынка ценных бумаг и, кроме руководства выполнением программы, выкупает ипотечные кредиты у банка, выпускает ценные бумаги, обеспеченные залогом, и реализует их финансовым инвесторам. Являясь, как правило, структурным органом исполнительной власти, управляющий орган жилищной ипотеки получает и распределяет целевые бюджетные средства, необходимые для выполнения программы. Кроме перечисленных функций этот субъект ипотеки координирует свою деятельность с вышестоящими – региональными и Федеральным агентствами жилищного ипотечного кредитования.

Финансовый инвестор обеспечивает непрерывность работы механизма ипотеки, т.к. исполнительный орган на вырученные средства от реализации ему ценных бумаг финансирует ипотечные кредиты для новых клиентов. В качестве базы для анализа двухуровневых моделей принята модель жилищной ипотеки (рис. 1.2.), разработанная для Федеральной программы «Свой дом».

Субъекты модели представлены управляющим органом – Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию (ФАИЖК), инвесторами, банком (кредитором), заемщиком (клиентом) и застройщиком (продавцом жилья). Первичный рынок ипотечных кредитов (первый уровень модели), представлен кредитором, клиентом и продавцом жилья. Их взаимоотношения складываются следующим образом. Продавец жилья осуществляет строительство за счет кредита под залог участка земли с возводимым домом. Клиент приобретает жилье у продавца, используя собственные средства и кредит под залог приобретаемой квартиры.

На вторичном рынке (второй уровень модели) происходит рефинансирование ипотечных кредитов с целью получения инвестиций для кредитования новых клиентов. Кредитор (банк) реализует кредиты управляющему органу (ФАИЖК), который, в свою очередь, выпускает ценные бумаги, обеспеченные залогом. Полученные от реализации инвестором ценных бумаг средства дают возможность для инвестирования новых ипотечных кредитов. Аналогичные схемы разработаны Правительством Москвы для реализации Московской ипотечной программы с учетом концепции развития ипотечного жилищного кредитования в городе. Основными принципами концепции являются следующие:

- учет опыта создания и функционирования ипотечного рынка в стране и за рубежом;

- адаптация к платежеспособному спросу москвичей и особенностям Московского рынка жилья;

- быстрая оборачиваемость средств кредиторов на рынке жилья и обеспечение процесса непрерывного рефинансирования ипотечных кредитов;

- создание инфраструктуры жилищной ипотеки.

Инфраструктура Московской жилищной ипотеки представлена полным составом субъектов с указанием движения денежных потоков, ценных бумаг договорных отношений.

На рис. 1.3 представлена организационно-экономическая модель московской ипотеки, из которой исключены второстепенные субъекты (оценщики и страховщики), а также схема договорных отношений.

Рис. 1.3. Модель Московской жилищной ипотеки

Анализируя финансовые потоки московской модели можно отметить их полную идентичность с потоками предыдущей. Аналогичен и состав субъектов, которые выполняя сходные функции, отличаются только уровнем ипотечной программы, в которой они принимают участие.

В Самарской области разработан проект региональной модели ипотеки, который может быть реализован усилиями Администрации и Региональных законодательных органов. По составу субъектов и выполняемых ими функций (см. рис. 1.4) эта модель во многом сходна с предыдущими.

Особенностью Самарской модели является то, что она в первую очередь ориентирована на население, как на инвестора. Привлекательность ипотечных ценных бумаг обеспечивается не только гарантиями администрации области, но и реальным залоговым обеспечением. Такие бумаги, по мнению авторов проекта, способны конкурировать по привлекательности со вкладами в Сбербанк РФ. Предлагаемая модель не требует прямого бюджетного финансирования.

Рис. 1.4. Проект модели Самарской жилищной ипотеки

Подводя итоги анализа рассмотренных моделей следует отметить, что в состав субъектов в них одинаков, а направление движения денежных средств от субъекта к субъекту, а следовательно, и их экономические функции в незначительной степени зависят от вида модели. Следовательно, рассмотренные выше модели можно представить в виде обобщенной организационно-экономической модели с ипотечным банком, приведенной на рис. 1.5.

	Рис. 1.5. Обобщенные экономические модели двухуровневых жилых ипотек

После привязки этой модели к условиям региона или города ее можно использовать в практической деятельности.

Основным из достоинств модели с ипотечным банком является возможность приобретения в короткие сроки клиентом жилья по цене ниже рыночной и проживания в нем. Кроме этого, клиент не ограничен в выборе типа и месторасположения жилья, может приобретать его как на первичном, так и на вторичном рынках.

На рис. 1.5 также представлена обобщенная организационно-экономическая ссудо-сберегательная модель, содержащая в своей структуре сберегательный банк. В России накоплен определенный опыт работы самостоятельной системы строительных сбережений путем организации специализированных сберегательных касс. Однако эта система оторвана от жилищной ипотеки, что снижает их потенциальные возможности, а их объединение дает ряд преимуществ перед моделью с ипотечным банком. Как видно из рис. 1.5, ссудо-сберегательная модель по архитектуре аналогична банковской, отличаясь только условиями выдачи ипотечного кредита.

Клиент может получить кредит только при условии накопления части стоимости жилья в определенной сумме и в заданный срок. Выполнение этих условий дает клиенту право на получение ипотечного кредита. При накоплении до 30-50 проц. стоимости жилья в течение 3-5 лет клиент может получить соответствующий ипотечный кредит. В остальном ссудно-сберегательная модель работает так же, как и банковская. Следует отметить, что ссудо-сберегательная модель жилищной ипотеки только начинает внедряться в практику жилищного ипотечного кредитования в России методом проб и ошибок, что свидетельствует о недостаточном объеме исследований по этой теме. Вместе с тем рассматриваемая схема имеет ряд достоинств, позволяющих рекомендовать ее для более широкого использования в практической деятельности:

- обязательные накопления снижают единовременные затраты клиента и величину ипотечного кредита;

- накапливаемые средства можно использовать в качестве инвестиций;

- расширяется круг клиентов за счет привлечения менее обеспеченных слоев населения;

- за срок накопления создается кредитная история клиента, чем снижается риск невозвращения кредита;

- процесс накопления воспитывает клиента, приучает его к дисциплине погашения кредита;

- рассматриваемая схема совместима с ипотечно-банковской, взаимно дополняя друг друга.

Инвестиционно-строительная жилищная ипотека (см. рис. 1.5) используется, как правило, на стадии становления системы жилищного ипотечного кредитования в государстве. Как показывает опыт развития стран, при установившейся государственной системе ипотечного кредитования строительная ипотека или отмирает, или трансформируется в банковскую или ссудо-сберегательную. Зарождение элементов ипотеки не в банковской, а в инвестиционно-строительной сфере обусловлено большой потребностью населения в рассрочке по оплате покупаемого жилья и не менее ярко выраженной потребности строительных фирм в большей ликвидности продукции. В России возникновение этой схемы относится к периоду роста стоимости жилья, когда реализация части продукции строительных фирм возможна только при рассрочке платежей.

В рассматриваемой модели строительная фирма совмещает функции управляющего органа и продавца жилья. Ипотечное кредитование осуществляется за счет доли прибыли от реализации части жилья в свободной продаже на первичном рынке. Непроданное жилье реализуется с использованием элементов ипотеки – рассрочка платежей под залог приобретаемого жилья.

Основное достоинство строительной ипотеки – это возможность функционирования без вторичного рынка ценных бумаг, самостоятельное установление условий кредитования клиентов и объемов продаж квартир по ипотеке.

Недостаток схемы – ограниченный выбор для клиента типа квартиры и района застройки. По этой причине строительная ипотека применяется в основном при возведении элитного жилья, расположенного в престижных районах города.