Гарантии платежей и возврата объектов аренды

Проблемы гарантий платежей и возврата объектов аренды арендодателям достаточно успешно решаются в странах с цивилизованной экономикой и развитой судебной системой. В конце 90-х гг. в России и других странах СНГ эти проблемы решались с большим трудом.

Проблемы неплатежей могут возникать в связи со следующими основными обстоятельствами. Неплатежеспособность арендатора может возникать по его собственной вине (например, при неграмотном ведении дела) или по внешним причинам, вызванным неплатежами покупателей продукции, необязательностью поставщиков, резким повышением цен, крахом банка, где сосредоточены свободные средства арендатора, непредвиденным ужесточением налоговой и таможенной политики и т.д. Проблема невозврата объектов аренды в связи с расторжением арендодателями договоров из-за существенных нарушений их условий арендаторами или по окончании сроков аренды в большинстве случаев связана с непорядочностью арендаторов, пользующихся медлительностью судопроизводства и практическим бессилием органов, обеспечивающих принудительное исполнение судебных решений.

В связи с проблемами невозврата объектов аренды следует обратить внимание на фактор движимости сдаваемого в аренду имущества. При прочих равных условиях более просто решаются вопросы возврата транспортных средств, самоходных и прицепных машин и механизмов, а также иного имущества, которое не жестко скреплено с землей или зданиями и его физический возврат арендодателю не связан с демонтажем, разборкой и транспортировкой, затраты на которые часто сопоставимы с возвратной остаточной стоимостью самого объекта аренды.

В связи с понятием остаточной стоимости необходимо дать пояснения. Остаточная стоимость объекта аренды .может иметь несколько определений, различающихся по экономическому содержанию:

• балансовая остаточная стоимость объекта аренды, представляющая не амортизированную арендодателем часть его стоимости;

• возвратная остаточная стоимость объекта аренды, представляющая часть стоимости аренды, не покрытой арендными платежами, в связи с перерывом в оперативной аренде или вследствие окончания очередного договора, или в связи с его вынужденным расторжением арендодателем из-за существенных нарушений обязательств арендатором.

Арендодателя, в первую очередь, интересует гарантирование своевременности арендных платежей, и при перерывах в оперативной аренде — физический возврат объекта, либо гарантирование получения его возвратной остаточной стоимости. Поэтому арендодатели должны придерживаться правила: не сдавать в оперативную аренду объекты, стоимость физического возврата которых сопоставима с их возвратной остаточной стоимостью, а также легко перемещаемые объекты, сдача в пользование которых другим арендаторам или реализация на рынке неперспективна из-за их индивидуальных технических особенностей.

Вместе с тем следует иметь в виду, что в оперативную аренду можно с успехом сдавать и недвижимость, но только не ту, которая физически поставляется арендатору, а ту, для использования' которой приходит сам арендатор. Такими объектами могут быть земля, жилые дома, сельскохозяйственные постройки, здания и сооружения, мелкие и крупные промышленные объекты. Наиболее распространенным способом обеспечения арендных платежей и возврата арендодателю объекта аренды является предоставление финансовых гарантий. В практике используется несколько их видов.

Банковские гарантии — это предоставляемые арендаторами письма банков, гарантирующие выплату арендной платы и возврат объекта аренды после окончания ее срока или в случае досрочного расторжения арендного договора по вине арендатора. Такие гарантии должны отвечать следующим требованиям:

• гарантия должна быть выдана достаточно солидным банком;

• действие гарантии не должно быть ограничено календарным сроком, она должна действовать «до исполнения арендатором своих обязательств»;

• сумма гарантии согласовывается сторонами и указывается в договоре, причем арендодатель должен настаивать на сумме, с одной стороны, обеспечивающей его интересы, а с другой — не слишком снижающей его конкурентоспособность на арендном рынке. Практика показывает, что средняя сумма такой гарантии может быть не выше 30% от стоимости аренды, но не ниже возвратной остаточной стоимости объекта при недостаточном знании деловых качеств арендатора;

• гарантия должна быть безотзывной и безусловной.

Денежные депозиты в качестве гарантии платежей применяются крайне редко и в основном в тех случаях, когда арендатор неоднократными задержками платежей дал арендодателю основание усомниться в его платежеспособности. Тогда арендодатель может потребовать либо немедленного возврата объекта, либо внесения в банк блокированного депозита на полную стоимость оставшихся платежей и расходов на возврат имущества.

Резервный безотзывный аккредитив — письмо банка, в котором он принял на себя обязательство выплатить арендодателю указанную в нем сумму против получения от арендодателя извещения, что арендатор не выполнил в срок договорные обязательства. Требования к резервному аккредитиву те же, что и к банковской гарантии Резервный аккредитив не может быть бессрочным, и срок его действия должен с запасом не более одного месяца перекрывать срок окончания аренды. Однако поскольку стоимость резервного аккредитива пропорциональна не только его сумме, но и длительности действия, его целесообразно использовать при сдаче имущества в краткосрочную оперативную аренду.

Простые и переводные векселя — письменные обязательства векселедателя платить векселедержателю указанную в векселе сумму в указанном месте и в указанный в векселе срок. Простые или переводные векселя могут быть выписаны на каждый арендный платеж. Вексель является удобным платежным инструментом. С целью взаимных расчетов он может передаваться от одного векселедержателя другому путем нанесения на нем передаточных надписей (индоссаментов), причем первый векселедержатель и все промежуточные векселедержатели отвечают перед последним векселедержателем солидарно. Наиболее надежными являются векселя, выпущенные или авалированные (гарантированные) солидным банком. Арендодатель как векселедержатель может продать векселя любому заинтересованному банку с определенной скидкой, но немедленно получить в свое распоряжение дополнительные оборотные средства, т.е. совершить форфейтинговую операцию.

В качестве гарантий платежей и возврата объектов аренды могут использоваться векселя солидных коммерческих банков, выдаваемые под залог имущества арендаторов.

Если арендные операции осуществляются с арендаторами, в развитии производства которых заинтересовано правительство Российской Федерации или субъекты Федерации, то авалистами гарантий может быть Министерство финансов РФ и администрация соответствующих регионов.

Кроме вышеизложенных видов финансовых гарантий на практике применяются различные виды поручительств солидных экономически устойчивых компаний, а также различные схемы взаимных зачетов обязательств.

Гарантия залогом. Одним из самых доступных и эффективных способов гарантирования платежей и возврата сданных в аренду объектов является залог принадлежащего арендатору имущества. Залоговые отношения в Российской Федерации регулируются ст. 334-358 ГК РФ.

По договору залога арендодатель (залогодержатель) в случае неисполнения арендатором (залогодателем) своих обязательств имеет преимущественное право получить установленное в договоре возмещение из стоимости заложенного залогодателем имущества. Право залога может возникнуть для обеспечения выполнения обязательств по договорам купли-продажи, банковской ссуды, займа и аренды. Залогодателем может быть и третье лицо.

Предметом залога может быть любое принадлежащее залогодателю (арендатору) имущество. Будущий залогодержатель (арендодатель) до подписания договора должен убедиться в возможности физического и стоимостного выделения предлагаемого к залогу имущества и оценить его ликвидность, т.е. возможность его продажи с целью получения денежного возмещения. Следует иметь в виду, что в ст. 336 ГК РФ указываются виды имущества, которые не могут быть предметом залога.

Если заложенное имущество окажется поврежденным или утраченным, то залогодержатель имеет преимущественное право перед другими кредиторами на получение денежного возмещения из страховой суммы. Если иное не предусмотрено договором, включая договор аренды, залогодержатель может получить возмещение убытков, понесенных к моменту удовлетворения взыскания, в том числе арендной платы, процентов, неустойки, а также судебных и других расходов, вызванных неисполнением обязательств залогодателем.

Государственные и муниципальные предприятия могут закладывать имущество, переданное им на правах хозяйственного ведения, а полученное на правах оперативного управления — только с разрешения собственника.

Если предметом залога являются земля, предприятия, здания, сооружения, квартиры и другое недвижимое имущество, такой залог называется ипотека.

Ипотека зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором они находятся, либо договором должна быть определена часть участка, необходимая для их функционирования. Предметом залога может быть право аренды участка, на котором размещены отданные в залог здания, сооружения и предприятия. С другой стороны, если иное не предусмотрено договором ипотеки земельного участка, право залога на находящиеся на нем здания и сооружения не распространяется.

Предметами залога могут также быть следующие виды имущества и права требования:

• принадлежащие залогодателю акции других компаний, а также право получения дивидендов;

• принадлежащие залогодателю облигации государственных и муниципальных займов;

• находящиеся в обороте и переработке товары залогодателя. При этом в договоре не обязательно давать спецификацию товаров, а можно ограничиться только их перечнем по родовому признаку, например зерно, кожа, обувь, автомашины, электроэнергия и т.д. Более того, в договоре может быть указано право залогодателя заменять товары на ту же стоимость, например обувь на кожу. Следует иметь в виду, что при переходе права собственности на такие товары к другому лицу они уходят из залога, но их место могут занять другие, перечисленные в договоре товары, но на сумму не ниже неисполненной части обеспеченного залогом обязательства;

• принадлежащая залогодателю интеллектуальная собственность: патенты, ноу-хау, промышленные образцы, модели, товарные знаки, а также права, связанные с использованием интеллектуальной собственности, т.е. права получения паушальных сумм или роялти по лицензионным договорам;

• принадлежащие залогодателю права на получение арендных платежей за имущество, сданное в оперативную аренду или лизинг;

• принадлежащее залогодателю право на получение выручки от продажи товаров;

• имущество и права, которые залогодатель приобретет в будущем.

Залог с физической передачей имущества залогодержателю называется закладом. Предметом заклада могут быть вещи, ценные бумаги (акции, облигации, векселя, чеки, депозитные сертификаты), а также товарораспорядительная документация (коносаменты, железнодорожные, автомобильные и авиационные накладные).

Договор о залоге заключается в письменной форме и входит неотъемлемой частью в договор аренды в виде приложения или дополнения.

В договоре залога должны быть определены следующие положения:

• вид залога;

• существо и размер обеспечиваемого залогом требования (арендной платы, возврата имущества);

• сроки исполнения обеспечиваемых обязательств, состав и стоимость заложенного имущества или заложенных прав;

• указание, где находится переданное в залог имущество, чтобы залогодержатель мог проверить его наличие и состояние;

• указание, какое событие является основанием требования взыскания залога для залогодержателя.

В зависимости от договоренности сторон договор залога может содержать другие условия, в том числе:

• право залогодателя пользоваться, отчуждать, сдавать в аренду, перезакладывать или иным способом распоряжаться заложенным имуществом, если иное не предусмотрено договором или незапрещено законом для этого вида имущества;

• обязательство залогодателя вести журнал учета своих действий по распоряжению заложенным имуществом (продажа, перезаклад, сдача в аренду, дарение и т.д.);

• право залогодержателя пользоваться заложенным имуществом для извлечения собственной пользы, если договором не предусмотрено иное.

Если договором предусмотрено, что имущество остается в пользовании залогодателя, то в его текст должны быть включены следующие дополнения:

• обязательство залогодателя страховать имущество в пользу залогодержателя на случаи его порчи или утраты, а также от возможной национализации, конфискации, ликвидации, банкротства;

• обязательство залогодателя сохранять имущество путем бережного к нему отношения, осуществления технического обслуживания и ремонтов. На тот случай, если в ходе проверки залогодержатель увидит, что это условие не выполняется, он должен иметь право обратиться с взысканием на это имущество раньше, чем появятся для этого другие основания.

Требования залогодержателя удовлетворяются по решению суда или без суда по соглашению сторон, заверенному нотариусом после возникновения оснований для взыскания. Если договор предусматривает передачу предмета залога залогодержателю, то в том же договоре может быть установлен не противоречащий действующему законодательству порядок взыскания.

Требования залогодержателя удовлетворяются в деньгах, вырученных от продажи заложенного имущества с публичных торгов, причем минимальная цена имущества может быть определена судом или соглашением сторон. Если торги не состоялись, то залогодержатель может, по согласованию с залогодателем, сам приобрести имущество по цене не более чем на 10% ниже минимальной цены.

Если вырученная от продажи сумма не покрывает убытков и расходов залогодержателя, то взыскание может быть обращено на другое имущество залогодателя. Если вырученная сумма превышает убытки и расходы залогодержателя, то разница оставляется залогодателю.

Если предметом взыскания являются здания, сооружения и предприятия, то договор может предусматривать, что к залогодержателю переходит право собственности на указанное имущество или право полного хозяйственного ведения, причем во втором случае залогодатель должен до подписания договора получить на такую сделку письменное согласие собственника. В условиях договора о залоге могут быть перечислены активы, не входящие в предмет залога.

В том случае, если заложенное предприятие оказывается неплатежеспособным, то залогодержателем могут быть назначены управляющие или введены его представители в члены наблюдательного совета. Если участие залогодержателя в управлении не даст положительного эффекта, то он может продать с аукциона все предприятие или необходимую для покрытия убытков часть его имущества.

Всегда надо иметь в виду, что неотделяемая часть имущества не может быть предметом залога.

С целью защиты своих интересов залогодержатель может предусмотреть в договоре:

• перевод на себя залогового права до момента погашения задолженности залогодателем, (например, дополучение выручки от продажи лицензии на заложенное изобретение или принятие на себя реализации заложенной продукции и т.п.);

• принять на себя судебную защиту права залогодателя по отношению к третьим лицам, (например, защиту прав залогодателя на его патент);

• в случае нарушения государственными органами прав участников залога взыскивать понесенные убытки с этих органов через суд;

• если договором предусмотрена передача заложенного имущества залогодержателю, он сам вправе истребовать его из владения залогодателем или третьим лицом.

Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Договор об ипотеке и залоге движимого имущества подлежит нотариальному удостоверению. Договор о залоге или ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.

Залогодержатель имеет право требовать досрочного выполнения обязательств по договору залога в следующих случаях: если предмет залога выбыл из владения залогодателя; если залогодатель нарушил правила замены предмета залога; если предмет залога утрачен; если залогодатель нарушил запрет о сдаче предмета в последующий залог; если залогодатель нарушил свои обязательства по страхованию и обеспечению сохранности заложенного имущества, а также установленные договором права по распоряжению имуществом.

Залог прекращается при прекращении обеспеченного залогом обязательства, при грубом нарушении обязательств залогодеражателем, при утрате предмета залога, после продажи предмета залога с торгов, а также в том случае, когда в течение месяца после несостоявшихся торгов залогодержатель в нарушение договора не оставил за собой предмет залога и не заменил его другим равноценным имуществом.

При составлении и согласовании договора залога следует руководствоваться ГК РФ.

В момент написания учебника в отношений ипотеки действовал Указ Президента РФ от 26 февраля 1996 г. Проект закона об ипотеке уже более года находился на рассмотрении в Государственной Думе.

Контрольные вопросы по п. 1.6 темы 1

1. Какие права арендодателя обеспечиваются финансовыми гарантиями?

2. Что такое возвратная остаточная стоимость?

3. Какие существуют виды финансовых гарантий арендных платежей?

4. Что может быть предметом залога?

5. Что такое ипотека?

6. Что такое заклад?

7. Каковы основные условия договора залога?

8. Как реализуется право залога?