Ипотечное кредитование

Ипотечное кредитование — долгосрочная ссуда, предоставляемые юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, помещений, сооружений^[1]. Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру^[2]. Отметим, что ипотека – это публичный залог. При ипотеке недвижимости, органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение: залог^[3].

Классификация ипотечного кредита

В зависимости от объекта кредитования:

Загородное жилье. Этот тип займа характерен сложной процедурной оформления договора, так как в документе купли-продажи фигурирует не один, а два разных объекта права — само строение и земельный участок, на котором оно расположено ^[4]. Размер первоначального взноса выше, чем при двух других видах ипотеки.
Квартиры на первичном рынке (новостройки и строящиеся жилье). Характеристика: проценты по кредиту, как правило, выше, чем на «вторичке». В то время как максимальный срок кредитования ниже. Основные причины – большие риски, возможность банкротство застройщика, мошенничество, вероятность возникновения «долгостроя» ^[5]. Один из ключевых моментов – право собственности. Если у заемщика оно есть, то кредит, скорее всего, обойдется дешевле. Другой немаловажный момент – стадия строительства.
Жилье на вторичном рынке. Характеристика: самый распространенный вид ипотечной ссуды. При работе по ипотеке вторичного жилья банки могут рассматривать не только официальный, но и "серый" доход ^[6].
Офисные помещения или производственные сооружения – займ на приобретение коммерческой недвижимости. Характеристика: в основном, рассчитана на представителей малого и среднего бизнеса, срок кредита значительно меньше, между тем, ставки существенно выше. ^[7].

Права и обязанности заемщика

Приобретая квартиру при помощи ипотеки, гражданин становиться собственником этого жилья. Однако его права как владельца ограничены, потому что данное помещение является залогом. Должник имеет право регистрировать членов своей семьи, а также завещать. Но при этом нужно помнить, что наследник получит не только квадратные метры, но и ваши обязательства. Разрешение кредитора/владельца закладной необходимо в том случае, если:

планируется оформить постоянную регистрацию не членов семьи,
есть желание сделать перепланировку,
заемщики предполагают сдать жилье в аренду, продать или обменять его.

Факторы, от которых зависит сумма кредита

Сумма ипотечного кредита, которую вы можете получить, зависит от:

размера вашего дохода;
срока кредитования;
стоимости приобретаемой недвижимости;
первоначального взноса.

Платеж по кредиту не может превышать определенной доли ваших доходов, как правило, это 40–50% (соотношение платеж/доход). При этом из ваших доходов предварительно вычитаются налоги и расходы по уже имеющимся финансовым обязательствам (платежи по ранее полученным кредитам, займам, ссудам, алименты и т.д.). Многое зависит от программы самого банка, объекта займа: первичный, вторичный рынок, загородная недвижимость или просто земля. При расчете конкретных характеристик ипотечного кредита также нужно учитывать условия выдачи кредита, предусматривающих различные схемы погашения. Основные формы погашения:

с постоянной, фиксированной процентной ставкой – «обычная ипотека» или ипотека с равномерными платежами и постоянным размером отчислений (такая форма предоставления кредита выигрышная для заемщиков при росте процентных ставок и уровня инфляции и для кредиторов при их снижении);
фиксированная процентная ставка и растущие платежи позволят должникам выкупить часть заложенного имущества быстрее, чем при равномерном погашении;
переменная ставка (процентная ставка закладных привязывается к другим рыночным процентным ставкам и корректируется в соответствии с их изменением)^[10].

Участники ипотечной системы

Участниками ипотечной системы являются^[11]:

банки, которые осуществляют проверку платежеспособности заемщика;
оценочные компании, оценивающие рыночную стоимость квартиры;
страховые компании, которые обязаны страховать риски, возникшие в ходе ипотечного –кредитования;
ипотечные брокеры, помогающие выбрать заемщику наиболее подходящую программу кредитования.

Лизинг.

долгосрочная аренда машин и оборудования или договор аренды машин и оборудования, купленных арендодателем для арендатора с целью производственного использования при сохранении права собственности на них за арендодателем на весь срок договора.

По истечении срока договора лизингополучатель может:

1)приобрести объект сделки по согласованной цене (по остаточной стоимости);

2) продлить лизинговый договор на выгодных условиях;

3) вернуть объекта лизинга.

По степени окупаемости и условиям амортизации лизинг бывает:

- оперативный

- финансовый

Лизинг-вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и его передачи на основании договора лизинга различным экономическим субъектам за определенную плату и на определенный срок.

Основа сделки – 5 элементов.

1)Объект лизинга – любой вид материальных ценностей, т.е. лизинг может быть движимого и недвижимого имущества.

2)Субъекты сделки – стороны лизингового договора

2.1.- лизинговые компании - лизинговые компании

2.2.- различные экономические субъекты - лизингополучатели

2.3. – поставщики объектов сделки

2.4. – банки, страховые компании, брокерские фирмы, другие посредники

3) Период лизинга – срока лизингового договора (3-20 лет и более)

4) Лизинговые платежи - стоимость лизинга:

4.1. – амортизация объекта лизинга

4.2. – плата за ресурсы, привлекаемая лизингодателем для осуществления сделки

4.3. – лизинговая маржа, которая включает доход лизингодателя за оказанные услуги (1-3 %)

4.4. – рисковая премия

Элементы 2+3+4 = лизинговый процент

5) Услуги, предоставляемые по лизингу: транспортировка объекта к месту его использования, монтаж, наладка, текущий ремонт, техобслуживание.

Согласно законодательства РФ ФЗ «О лизинге» к видам лизинга относятся три:

1)финансовый лизинг

2) оперативный лизинг

3) возвратный лизинг

Финансовый лизинг – соглашение, которое предусматривает выплату лизинговых платежей, покрывающих полную стоимость амортизации оборудования или большую ее часть, а также дополнительные издержки и прибыль лизингодателя. В течение срока договора лизингодатель за счет лизинговых платежей возвращает всю или почти всю стоимость имущества и получает прибыль от сделки.

Черты финансового лизинга:

1)участие третьей стороны – поставщика объекта лизинга

2)невозможность расторжения договора в течение срока лизинга

3) период лизингового договора обычно близок к сроку службы объекта лизинга

4) объекты лизинга отличаются высокой стоимостью

После завершения срока лизинга лизингополучатель может:

1)купить объект лизинга по остаточной стоимости

2)заключить новый договор на меньший срок и по льготной ставке

3)вернуть объект лизинга лизинговой компании