Анализ одноуровневых моделей
Отсутствие в России вторичного рынка ипотечных кредитов вызвала необходимость создания в регионах переходных моделей, среди которых можно выделить два вида – депозитарную и с продажей жилья в рассрочку.
На рис. 1.6. представлена одноуровневая депозитарная модель жилищной ипотеки, применяемая с 1996 г. в Удмуртии. Аналоги этой модели используются как варианты региональных и муниципальных в Ростове н/Д, Чебоксарах, Кирове, Республики Коми и др. К этому виду моделей можно отнести Оренбургскую (рис. 1.7.) и Башкирскую региональную (рис. 1.8.), которые имеют некоторые различия, объясняемые спецификой экономических условий регионов.
Наибольшее распространение в России получили одноуровневые депозитарные модели, в которых функции финансового инвестора и оператора ипотеки выполняет банк, выдающий и обслуживающий ипотечные кредиты на приобретение жилья клиентами, а также краткосрочные кредиты строительной фирме для строительства жилья по жилищной ипотечной программе. Ипотечные кредиты предоставляются клиентам после принятия соответствующего решения управляющим органом, который проводит отбор клиентов, процедуру андеррайтинга и определяет величину кредита для каждого клиента.
Во всех рассматриваемых моделях экономические связи между клиентом, продавцом жилья и кредитором идентичны, так же, как и в двухуровневой ипотечно-банковской модели. Это объясняется тем, что функции, выполняемые субъектами ипотеки на первичном рынке ипотечных кредитов, диктуются рыночными отношениями и не зависят от вида модели. Единственным коммерческим банком в России, выдающим кредит на приобретение жилья сроком до 10 лет, является Сбербанк РФ. Однако высокая процентная ставка требует выплаты компенсации клиентам из местных бюджетов, чтобы довести ее в ипотечной программе до приемлемой – 5...10 проц.
Рис.1.6. Удмуртская региональная модель жилищной ипотеки
|
Рис.1.7. Оренбургская модель муниципальной ипотеки
В одном из вариантов Оренбургской ипотечной программы (рис.1.7.), разработанной для клиентов – работников предприятий, используются кредитные средства предприятия для строительства жилья и ипотечного кредитования клиентов. Поскольку ипотечная ссуда предоставляется клиентам по процентной ставке кредита от предприятия, то оно вынуждено снижать процентную ставку по кредиту до величины, приемлемой в ипотечной программе.
 | |||
 |
Рис. 1.8. Башкирская региональная модель товарного кредитования индивидуального строительства
Башкирская модель отличается от остальных видом кредита. Эта модель используется для кредитования индивидуального строительства на селе, где целесообразнее предоставлять кредит не денежными средствами, а строительными материалами. Такое кредитование позволяет отказаться от бюджетных дотаций, но применение этого метода ограничивается индивидуальным строительством.
Несмотря на некоторые отличия в деталях эти модели можно объединить в один вид по следующим причинам:
- одинаковый состав субъектов ипотеки;
- необходимость дотаций по компенсации разницы между процентными ставками банка и ипотечной программы;
- единый вид экономических отношений между субъектами ипотеки;
- объединение функций финансового инвестора и кредитора для их исполнения одним субъектом ипотеки – Сбербанком РФ.
Другой вид одноуровневой депозитарной модели с реализацией жилья в рассрочку разработан и внедрен в г. Саров Нижегородской области (рис. 1.9.) и намечается применение в г.г. Городец, Рязань, Пенза, Нижний Новгород и др. (рис. 1.10). Основным отличием этих моделей от одноуровневых депозитарных является то, что кредитуется строительство жилья и его приобретение. Управляющий орган ипотеки («Фонд социального развития» и др.) за счет кредитов банка финансирует строительство жилья подрядной строительной организации.
Рис. 1.9 Саровская модель жилищной ипотеки
|
|
Рис. 1.10. Городецкая модель жилищной ипотеки
Для снижения размера этого кредита клиент должен внести первоначальный взнос в размере 30...50 проц. от стоимости нового жилья, который используется для финансирования строительства, а оставшиеся 50...70 проц. покрываются кредитом банка. После завершения строительства клиент реализует собственное жилье, а полученные средства передает управляющему органу в счет оплаты стоимости новой квартиры. Средств от реализации собственной квартиры и первоначального взноса недостаточно для оплаты стоимости нового жилья, поэтому недостающая сумма оформляется как рассрочка платежей новой квартиры.
Процентная ставка по рассрочке устанавливается управляющим органом в пределах 7...8 проц. годовых. Дотации по компенсации разницы в процентных ставках банка и ипотечной программы по оплате рассрочки заложена в сумму оплаты процентов той части строительного кредита, которая используется для предоставления рассрочки.
Одноуровневая модель с реализацией жилья в рассрочку некоммерческой организацией предполагает создание собственного жилищного фонда для выполнения жилищной ипотечной программы. Управляющий орган ипотеки финансирует строительство жилья, которое после завершения строительства реализуется только клиентам ипотеки. Собственное жилье клиенты продают управляющему органу по рыночным ценам для погашения части стоимости приобретаемой квартиры, который передает его в ипотечный жилищный фонд для реализации по ипотечной схеме или на вторичном рынке жилья.
На рис. 1.11. представлены обобщенные одноуровневые модели жилищных ипотек – депозитарной и с продажей жилья в рассрочку. Необходимость построения таких моделей обусловлена потребностью установления выполняемых экономических функций и выявлением экономических связей между субъектами.
Поэтому субъекты ипотеки представлены в обобщенном виде: клиент, строительная фирма, банк, управляющий орган. Экономические связи определены на основе анализа рассмотренных конкретных моделей и приведены к единой схеме.
Основным преимуществом одноуровневых моделей перед двухуровневыми является возможность использования их в условиях отсутствия в России устойчивого рынка ценных бумаг. Поэтому создание в ближайшем будущем вторичного рынка ипотечных кредитов проблематично, что и выдвигает на передний план одноуровневые модели, применяемые во всех российских регионах.
Общим недостатком рассмотренных одноуровневых моделей является необходимость бюджетных дотаций на компенсацию разницы в процентных ставках по банковскому и ипотечному кредиту и наличие стартового капитала для приобретения собственного жилья клиентов.
При продаже жилья в рассрочку требуется достаточно большой объем оборотных средств для финансирования строительства, в составе которых ипотечный кредит составляет относительно небольшую долю.
Управляющий орган в этих моделях распределяет целевые и бюджетные средства на два потока. Один из них предназначен для приобретения собственного жилья клиентов. Этот поток можно считать возвратным, так как бюджетные средства возвращаются городу в виде приобретенных у клиентов ипотеки квартир. Второй поток используется для кредитования строительства жилья по ипотечной программе в том случае, если в бюджете имеются в наличии необходимые средства.
Вместе с тем обе модели позволяют шире привлекать средства населения для финансирования жилищного строительства и увеличить объем жилья (за счет приобретения собственного жилья клиентов) для выполнения других муниципальных жилищных программ. Предлагаемые одноуровневые модели жилищных ипотек могут быть использованы в любой муниципальной жилищной программе, а также достаточно легко трансформироваться в двухуровневую модель.
|
