Разработка моделей жилищной ипотеки, адаптированных к современным экономическим условиям

Одним из направлений развития механизма ипотеки является разработка новых и усовершенствование действующих организационно-экономических моделей с целью адаптации их к современным экономическим условиям страны с учетом особенностей регионов.

Низкие доходы большей части населения делают проблематичным их участие в ипотечных программах, использующих традиционные депозитарные модели или реализацию жилья в рассрочку. Негативное влияние на развитие ипотеки оказывает ограничение состава клиентов только теми, кто имеет собственное приватизированное жилье. Поэтому из состава участников ипотечных программ автоматически исключаются молодые семьи, военнослужащие, переселенцы из других районов, население, проживающее в коммунальных квартирах.

Вместе с тем в регионах начинают развиваться системы стройсбережений, позволяющие в течение определенного времени накопить необходимые средства для приобретения жилья. К сожалению, эта система существует автономно, независимо от жилищной ипотеки, что не способствует дальнейшему развитию обеих.

В мировой практике используют ссудо-сберегательные модели ипотеки, но слепое копирование зарубежных образцов в условиях российской экономики еще не принесло ощутимых результатов.

По мнению автора, одним из сдерживающих факторов развития ссудо-сберегательной модели в России является обязательное накопление определенной суммы в заданный срок для получения права на пользование ипотечным кредитом. Выдержка в получении кредита на срок от 3 до 5 лет делает эту модель малопривлекательной для состоятельной части клиентов. Очевидно, что система стройсбережений в большей степени подходит населению с относительно низкими доходами и не имеющему собственного жилья. А для более состоятельной части клиентов предпочтительнее депозитарная модель.

В разделе 2 показано, что ссудо-сберегательная и одноуровневая депозитарная модель имеют одинаковую архитектуру, что позволяет совмещением этих моделей совершенствовать механизм жилищной ипотеки. Для создания совмещенной модели в депозитарную схему необходимо ввести функцию накопления из ссудо-сберегательной модели.

Основные рекомендации по регламенту работы совмещенной модели заключаются в следующем:

- предоставить возможность клиентам производить стройнакопления в рамках организационной структуры системы ипотечного жилищного кредитования;

- для клиентов, производящих стройнакопления, снять ограничения по наличию собственного приватизированного жилья;

- обслуживание накопительных счетов производить в муниципальном или другом уполномоченном администрацией банком с перспективой преобразования его в ипотечный;

- снять ограничения по сроку и размеру накоплений, а также по периодичности перечислений и величине накопительных взносов.

Предлагаемая модель приведена на рис. 4.1.

Рис. 4.1. Депозитарная модель с функциями ссудо-сберегательной

Совмещенная модель может работать в 2 режимах:

1 режим применяется для клиентов, которым необходимо произвести накопления суммы, недостающей для участия в ипотечной программе, что позволяет им использовать кредит меньшего размера за счет увеличения доли собственных денежных средств.

Последовательность реализации программы, представленная элементами сетевого графика модели, в которой получению ипотечного кредита предшествует накопление денежных средств.

2 режим используется для более состоятельной части клиентов и полностью соответствует алгоритму реализации ипотечной программы с использованием депозитарной модели.

Предлагаемая модель обладает преимуществами депозитарной и ссудо-сберегательной модели. Основными достоинствами являются:

1. Снижение размера ипотечного кредита, а, следовательно, и дотации по компенсации разницы в процентных ставках.

2. Снижение величины совокупного семейного дохода, позволяющего принимать участие в ипотечной программе.

Снижение размера дотаций можно определить по формуле:

, (33)

где: К – нормированный кредит в депозитарной модели;

К – нормированный кредит в совмещенной депозитарной и ссудо-сберегательной модели.

Уменьшение размера совокупного семейного дохода определяется по зависимости:

. (34)

Дефицит средств местных и региональных бюджетов, обеспечивающих работу жилищной ипотеки не дает возможности полностью использовать инвестиционный потенциал населения и кредитных ресурсов банков для финансирования строительства жилья по ипотечным программам. Поэтому снижение масштабов использования бюджетных средств является важнейшим направлением развития экономического механизма ипотеки. В этом плане в моделях жилищных ипотек недостаточно используются резервы снижения бюджетных затрат, заложенные в вариантах рефинансирования кредита.

Традиционной формой погашения кредита клиентами является срочный аннуитет, предполагающий ежемесячное перечисление денежных средств равными долями. Однако, в практике ипотеки могут использоваться и другие способы рефинансирования кредита, в частности, так называемая «нулевая» ипотека, когда кредит и проценты по нему выплачиваются по истечении срока кредитования.

Рефинансирование кредита срочным аннуитетом предпочтительнее для физических лиц, так как не требует накоплений средств для выплаты кредита, как в случае «нулевой» ипотеки.

В свою очередь, «нулевая» ипотека может дать экономические выходы юридическому лицу, принимающему и аккумулирующему взносы клиентов. Такую схему рефинансирования кредита можно применить в одноуровневой депозитарной модели.

Автором предложена схема рефинансирования ипотечного кредита клиентов через дополнительный блок модели – муниципальный банк.

В соответствии с этим, блок управления берет долгосрочный кредит в инвестиционно-кредитном блоке и выдает ипотечные кредиты клиентам. После приобретения жилья клиенты возвращают кредит не инвестиционно-кредитному блоку, а муниципальному банку.

Муниципальный банк аккумулирует эти средства на накопительном счете на условиях «нулевой» ипотеки, в конце срока накоплений он передает накопленные средства блоку управления, в котором они делятся на два потока: основной поток – накопленные взносы клиентов по погашению кредитов, которые перечисляются в инвестиционно-кредитный блок; второй поток – это оплата по процентам накопительного счета в муниципальном банке, который перечисляется в местный бюджет, компенсируя таким образом часть дотаций по оплате разницы в процентных ставках кредитующего банка и ипотечной программы.

Модель с предлагаемой схемой рефинансирования кредита представлена на рис. 4.2.

Рис. 4.2. Зависимость размера величины накоплений от интервала расчетов муниципального банка

Коммерческие банки не заинтересованы в предоставлении долгосрочных кредитов, поэтому накопление взносов клиентов в муниципальном банке в течение всего срока кредитования проблематично. Поэтому очевидно, что срок накоплений должен быть снижен.

Следовательно, расчеты между коммунальным и кредитирующим банками будут проводиться срочным аннуитетом с интервалом от 3 месяцев до максимального срока краткосрочных кредитов (2-3 года).

Процесс накопления отчислений клиентов на погашение кредита в муниципальном банке представляет собой денежный поток, выраженный срочным аннуитетом пренумерандо.

При ставке банка-кредитора 20 проц. годовых и интервале расчета 5 лет (половина срока кредитования) размер дотаций существенно снижается за счет накоплений по процентам в муниципальном банке. Учитывая тенденцию Центробанка РФ к снижению ставки рефинансирования, эффективность модели будет возрастать.