Классификация жилищных ипотек

Классификация разработана для того, чтобы более детально раскрыть содержание исследуемого объекта – организационно-экономическую составляющую жилищной ипотеки.

Основная цель предлагаемой классификации – систематизировать организационные структуры моделей и экономические параметры жилищной ипотеки для последующего анализа экономических связей и функций ее субъектов. Представленные основные классификационные признаки объединены в две группы: организационные и экономические (см. рис. 1.1). При таком способе классификации один и тот же признак может оказаться включенным в несколько групп, так как направления влияния некоторых признаков разнообразны. Степень влияния таких признаков будет отражаться только в той части, которая соответствует данной группе. Группа организационных признаков включает в себя те, от которых в основном зависит организационная структура и состав субъектов жилищной ипотеки.

Инфраструктура, состав субъектов, их экономические связи, схемы жилищной ипотеки, область применения и другие организационные параметры во многом определяются концепцией общей схемы жилищной ипотеки. В практике ипотечного кредитования существуют три основные схемы:

- ипотечно-банковская, с концепцией кредитования клиента через ипотечный банк при приобретении жилья;

- ссудо-сберегательная, с концепцией, отличающейся от предыдущей только тем, что для приобретения права на получение кредита клиенту необходимо накопить на специальном счете банка определенную сумму в заданный срок;

- инвестиционно-строительная, с концепцией кредитования клиента из средств строительной компании для реализации построенного ею жилья.

Схемы и модели жилищных ипотек разрабатываются для реализации программ жилищного строительства и разделяются на федеральные, региональные и муниципальные (городские). На федеральном уровне действует целевая программа «Свой дом», в российских регионах разработаны программы ипотечного жилищного кредитования, учитывающие местные социально-экономические условия. Эти программы предназначены для городов и сельской местности региона и работают в Удмуртии, Башкортостане, республике Коми и др.

Городские администрации, как правило, разрабатывают собственные программы строительства жилья со схемами ипотечного кредитования (Москва, С-Петербург, Ростов-на-Дону, Н. Новгород и др.). Кроме этого, разрабатываются и внедряются ипотечные программы, учитывающие специфику села (Башкортостан, Саратовская, Белгородская области и др.) и отличающиеся от муниципальных условиями кредитования, предметом залога и видом кредита.

Зарубежная и отечественная практика деятельности жилищных ипотек показала необходимость в создании исполнительного органа, осуществляющего общее руководство выполнением программ ипотечного жилищного кредитования. В двухуровневых моделях этот орган выполняет функции оператора вторичного рынка ценных бумаг. Так в Канаде, где условия участия в ипотечной программе одинаковы для всех регионов для выполнения этих функций, правительством создана Канадская корпорация ипотеки и жилищного строительства. В США исполнительные органы работают по региональному признаку в составе ипотечной компании.

В России таким органом на федеральном уровне является Федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования, созданное в 1996 г. в форме акционерного общества. Для московской программы ипотечного жилищного кредитования организовано Московское ипотечное агентство, аналогичное по решаемым задачам и организационной структуре федеральному. Российские регионы создали региональные исполнительные органы в виде некоммерческих организаций: Фонд жилищного строительства при Президенте Республики Башкортостан, Фонд Правительства Удмуртской республики по развитию жилищного строительства, Оренбургская ипотечно-жилищная корпорация и некоторые другие, которые решают задачи и выполняют функции, сходные с Федеральным агентством, но на региональном уровне.

Аналогичные органы создаются для управления процессом реализации муниципальных программ ипотечного жилищного кредитования и в основном представлены структурными подразделениями городских администраций.

Поскольку организационные формы исполнительных органов схем жилищных ипотек различны, то в качестве видов этого классификационного признака можно выделить акционерные общества, некоммерческие организации (фонды) и специально создаваемые структурные муниципальные подразделения.

Оператор ипотеки выполняет функции предоставления и обслуживания кредитов. Природа этих субъектов ипотеки различна и вызвана особенностями российского налогового законодательства. Традиционным оператором является ипотечный или универсальный банк. Однако для снижения затрат по обслуживанию кредита операторами могут быть некоммерческие организации, выполняющие функции банка в схеме ипотеки или фонды, приобретающие жилье и продающие его в рассрочку на условиях ипотеки. Все это оказывает определенное влияние как на организационную схему, так и на экономические отношения субъектов ипотеки.

Группа экономических признаков классификации в основном отражает характер экономических взаимоотношений субъектов жилищной ипотеки.

В схемах жилищных ипотек выделяют основные направления по предоставлению ипотечного кредита. Кредит на строительство жилья предполагает передачу клиентом средств (включая кредит) строительной компании и возникновение прав собственности на жилье после завершения его строительства. В качестве клиента может выступать и строительная компания, получающая строительный кредит под залог незавершенного строительства. Кредит на приобретение жилья выдается, как правило, физическим лицам, покупающим его на первичном или вторичном рынках жилья. Кредитование строительства и приобретения жилья встречается в строительной ипотеке, когда строительная компания берет краткосрочный кредит на строительство, затем выдает ипотечные кредиты клиентам для приобретения жилья, построенного этой компанией.

Система ипотечного кредитования России использует несколько видов кредита. В Москве и С-Петербурге жилищные ипотечные программы ориентированы на выдачу валютных кредитов, Белгородская область, Башкортостан выдают товарный кредит строительными материалами, однако основным видом кредита в регионах является рублевый кредит.

Большую роль при реализации жилищных ипотечных программ играют параметры кредитования: размер кредита, процентная ставка и срок погашения. Необходимость выделения этих признаков вызвана большим разбросом выше приведенных параметров в регионах. Многие жилищные ипотечные программы ограничивают максимальную сумму кредита до 30-50 тыс. рублей, двадцатью месячными окладами или другими способами, что обусловлено недостатком средств в местных бюджетах. Срок погашения кредита колеблется в пределах 3-20 лет, а процентная ставка от 5 до 40 процентов.

По условиям погашения кредита выделяются следующие виды:

- амортизационное (аннуитетное) погашение кредита, т.е. равными долями в течение срока погашения (выплачиваемая ипотека);

- погашение кредита с плавающей процентной ставкой – «инструмент регулируемой отсрочки платежа» (ролл-оверная ипотека);

- выплата кредита и процентов в конце срока погашения, т.е. нулевым купоном (нулевая ипотека);

- погашение в течение всего срока только процентов, а сам кредит оплачивается единовременно в конце срока (постоянная ипотека).

Ценные бумаги для вторичного рынка могут быть в виде закладных на недвижимость, облигаций и жилищных сертификатов, обеспеченных залогом недвижимости. Как правило, закладные и облигации приобретаются финансовыми инвесторами для получения дохода, а жилищные сертификаты – как средство накопления средств для строительства или приобретения жилья.

Структура жилищной ипотеки по способу рефинансирования кредитов представлена двумя видами. Один из них – двухуровневая схема, предусматривающая кроме первичного рынка ипотечных кредитов и вторичный, достаточное количество финансовых инвесторов, приобретающих ценные бумаги, обеспеченные залогом недвижимости. Это классическая схема жилищной ипотеки. В условиях отсутствия вторичного рынка ценных бумаг российские регионы создали одноуровневые схемы, в которых роль кредитора и финансового инвестора совмещает универсальный банк. В этом случае банк выдает ипотечные кредиты, обслуживает их и хранит в своем портфеле.

С этим признаком тесно связана социальная направленность ипотеки, в основном характеризующая группы населения, на которые рассчитана программа жилищного ипотечного кредитования. По этому признаку различают бездотационные (рыночные) схемы, состав клиентов в которых не регламентируется. В российских условиях ввиду низкой платежеспособности населения в рыночной ипотеке может принять участие только его самая богатая прослойка.

Социальная (дотационная) жилищная ипотека, представленная одноуровневыми моделями, вводит определенные ограничения по социальному составу клиентов (например, работники бюджетной сферы), величине кредита, уровню дохода клиента, размеру имеющейся жилой площади и т.п. По причине относительно низких доходов населения из бюджета разных уровней предоставляются дотации для компенсации разницы в процентных ставках банка и ипотечной программы.

В соответствии с предлагаемой классификацией и основываясь на результатах анализа опыта ипотечного кредитования в России можно выделить наиболее распространенные модели жилищной ипотеки. В муниципальных программах строительства жилья на основе механизма ипотеки чаще всего применяют банковские (депозитарные) одноуровневые дотационные модели, в которых оператором является Сбербанк РФ, а управляющим органом – структурное подразделение городской администрации. Основной вид кредита – рублевый, который выдается клиентам на приобретение жилья под залог покупаемой квартиры. Разновидностью таких моделей является схема с реализацией жилья в рассрочку через некоммерческие фонды. Попытки внедрить классическую американскую модель с ипотечным банком предпринимаются только в Москве и С-Петербурге.