Формирование денежных потоков проекта

После получения прогноза средних ставок аренды и уровня вакансий появляется возможность рассчитать ежегодные чистые денежные потоки от инвестиционного проекта.

После строительства торгового центра наступает его 8- милетняя эксплуатация. Для каждого года необходимо рассчитать чистый операционный доход от эксплуатации объекта по формуле:

ЧДП = ВАП - потери + дополнительные доходы - расходы, (5)

где ВАП – валовая арендная плата,

потери – недосбор арендной платы, вызванный неполной загруженностью арендопригодной площади в течение года.

Дополнительные доходы – доходы, несвязанные с основным видом эксплуатации,

расходы – ежегодные расходы на содержание и эксплуатацию объекта.

Валовая арендная плата рассчитывается по следующей формуле:

, (6)

где S_k – торговая площадь под магазинами k - того вида товаров;

АП_k – арендная плата для магазинов k - того вида товаров.

Ставки аренды на прогнозный период приведены в таблице 8, валовая арендная плата в таблице 9.

Кадастровая стоимость земельного участка — 2 485 988 648.58 руб.

Таблица 8. Текущие и прогнозные ставки арендной платы различных групп товаров.

№ пп	Группа товаров	Текущие ставки аренды, руб/кв.м. в год	Прогнозные ставки аренды руб.кв. м в год
	Продовольственные товары
	Непродовольственные товары
	Одежда
	Аудио/видео
	Аптека
	Спортивные товары
	Бытовое товара
	Мебель
	Обувь
	Парфюмерия
	Строительные материалы
	Ювелирные товара
	Кафе/рестораны
	Детские товары
	Другое

Таблица 9. Валовая арендная плата.

№ пп	Группа товаров	Валовая аренная плата руб. в год
	Продовольственные товары
	Непродовольственные товары
	Одежда
	Аудио/видео
	Аптека
	Спортивные товары
	Бытовое товара
	Мебель
	Обувь
	Парфюмерия
	Строительные материалы
	Ювелирные товара
	Кафе/рестораны
	Детские товары
	Другое
	Всего

После расчета валовой арендной платы, а также ряда других показателей, согласно полученным данным, необходимым для расчета денежных потоков, была составлена таблица 10. В данной таблице отражены все инвестиционные затраты вложенные в проект в течении первых двух лет строительства, а также предполагаемые доходы и денежные потоки, которые возможно будет получить в ходе его дальнейшей восьмилетней эксплуатации.

Рассчитаем коэффициент капитализации для нашего оцениваемого торгового центра кумулятивным построением, опираясь на следующие данные:

- текущая доходность еврооблигаций РФ составляет 3,6%;

- прогнозируемая величина годовой инфляции составляет 7,1%;

- среднерыночный срок экспозиции 3 месяца;

- предполагаемый срок владения объектом 10 лет;

- за это время рынок вырастет на 57,363%;

- также существует возможность реинвестирования получаемого дохода по безрисковой ставке;

- предпринимательский риск был рассчитан экспертным путем и равен 1.8%.

Таким образом, коэффициент капитализации методом кумулятивного построения составит:

Так же приведена величина реверсии, рассчитанная методом прямой капитализации чистого операционного дохода. Наглядно величина чистых денежных потоков отображена на графике, рис. 4.

Таблица 10. Расчет чистых денежных потоков от проектируемого объекта.

№ пп	Параметр	2 013	2 014	2 015	2 016	2 017	2 018	2 019	2 020	2 021	2 022	2 023
	Выкуп права аренды земельного участка	497 197 729.72	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
	Затраты на строительство	4 500 000 000.00	4 500 000 000.00	-	-	-	-	-	-	-	-	-
	Затраты на рекламу	-	399 700 000.00	399 700 000.00	-	-	-	-	-	-	-	-
	Поиск арендаторов	-	342 600 000.00	-	-	-	-	-	-	-	-	-
	Итого инвестиционных затрат	4 997 197 729.72	5 242 300 000.00	399 700 000.00	-	-	-	-	-	-	-	-
	Валовая арендная плата	-	-	9 159 892 280	9 712 288 250	хххххххх	хххххххх	ххххххх	ххххххх	хххххх	хххххх	хххххх
	Потери от недозагрузки помещений	-	-	185 945 813.29	169 965 044.38
	Доход от автомобильной стоянки	-	-	517 387 500	517 387 500
	Арендный депозит	-	-	2 243 486 616.80	-
	Действительный валовой доход	-	-	12 106 712 210.57	10 399 640 794.64
	Операционные расходы	-	-	694 800 000.00	744 130 800.00
	Арендная плата за земельный участок	37 289 829.73	37 289 829.73	37 289 829.73	37 289 829.73
	Налог на имущество	-	-	198 000 000.00	196 020 000.00
	Затраты на страхование	-	-	180 000 000.00	178 200 000.00
	Балансовая стоимость	-	-	9 000 000 000.00	8 910 000 000.00
	Амортизационные отчисления	-	-	90 000 000.00	90 000 000.00
	Арендный депозит	-	-	-	-
	Итого расходов	5 034 487 559.44	5 279 589 829.73	1 200 089 829.73	1 245 640 629.73
	Прибыль до налогообложения	-	-	10 906 622 380.85	9 154 000 164.91
	Налог на прибыль	-	-	2 181 324 476.17	1 830 800 032.98
	Налог на добавленную стоимость к возмещению	-	-	1 478 867 796.61	113 511 477.97
	Налог на добавленную стоимость к выплате	-	-	1 447 830 605.16	1 534 532 141.58
	Денежный поток, связанный с налогом на добавленную стоимость	-	-	31 037 191.45	-1 421 020 663.61
	Итого по налогам на операционную деятельность	-	-	-2 150 287 284.72	-3 251 820 696.59
	Прибыль после налогообложения	-	-	8 756 335 096.12	5 902 179 468.32
	Величина реверсии	-	-	-	-
	Амортизационные отчисления	-	-	90 000 000.00	90 000 000.00
	Итого чистый денежный поток	-5 034 487 559.44	-5 279 589 829.73	8 846 335 096.12	5 992 179 468.32

Рис. 4 Чистые денежные потоки.

Часть 3.